Ожидавшегося в сентябре-октябре всплеска активности ипотечных заемщиков не произошло
Ожидавшегося в сентябре — октябре всплеска активности заемщиков, несмотря на снизившиеся за лето ставки и проводимые банками сезонные акции, не произошло. За истекшие три квартала тем не менее число ипотечных покупок на первичном рынке Московского региона составило около трети (или более) от общего числа сделок, свидетельствуют опрошенные «Ведомостями» эксперты. Впрочем, в большинстве случаев речь идет о покупках квартир в Подмосковье в рамках партнерских программ банков и застройщиков.
Кому дороже
Даже «раздевающий ипотеку» «Нордеа банк» (именно такой слоган он выбрал для уличной рекламы) был вынужден констатировать снижение на 10-15% в сентябре спроса на эти кредиты. Основной причиной зампредседателя правления Андрей Мальцев назвал «значительное укрепление доллара и нестабильную ситуацию на мировых финансовых рынках». Однако начиная со второй декады октября ситуация, по его словам, изменилась: «Доллар начал ослабевать, некоторые крупные игроки ипотечного рынка сообщили о повышении процентных ставок по кредитам. Наши условия по ипотеке оставались неизменными, в результате чего спрос на нее снова начал расти».
Ситуация на рынке ипотеки сейчас не до конца прозрачна, считает гендиректор «НДВ-недвижимости» Александр Хрусталев. «Банкиры активных действий по улучшению программ уже не предпринимают», — говорит он. Более того, нагнетание кризисных настроений из-за дестабилизации общеэкономической ситуации в мире (обострения долговых проблем в Европе и стагнации экономики в США) привело к тому, что банки постепенно стали ужесточать условия кредитования, в том числе повышать кредитные ставки, а будущие заемщики — откладывать покупку. По данным недавнего опроса IRN.ru, более 92% москвичей ответили отрицательно на вопрос, хотели ли бы они купить квартиру с помощью ипотечного кредита. «Кризис многих опустил с неба на землю. Люди на собственном горьком опыте поняли, что значит оказаться неплатежеспособным. Известны случаи, когда заемщики вынуждены были продавать квартиру, купленную по ипотеке, и вырученных денег не хватало на погашение задолженности», — рассказывает Вера Удачина, гендиректор компании «Адресъ-недвижимость».
По словам генерального директора единого кредитного центра «Фосборн хоум» Александра Сельдемирова, «с начала октября 2011 г. наблюдается тенденция роста процентных ставок на ипотечные кредиты, что может вести к снижению выдаваемых кредитных средств населению на покупку недвижимости». По данным «Ведомостей», в октябре ставки по ипотеке уже повысили «Юникредит банк»,Райффайзенбанк, Альфа-банк, «Интеза», «Возрождение», «Зенит». «Это заставляет потенциального покупателя занимать выжидающую позицию», — добавляет Сельдемиров.
Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие», говорит, что у многих участников рынка были завышенные ожидания по спросу на ипотеку, но «осеннего скачка не произошло». Для этого, по его словам, есть две вполне очевидные причины. С одной стороны, заемщики снова ждут, что цены на жилье упадут и на рынке появятся более экономичные варианты. С другой — ряд девелоперов, подстраховываясь, временно сняли с продаж часть новых объектов, что отразилось на динамике спроса. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «Релайт-недвижимости», добавляет, что реклама ипотеки часто бывает некорректной: «Банки рекламируют самые низкие ставки и самый низкий размер первоначального взноса. Но на практике эти две величины никогда не встречаются — либо маленький первоначальный взнос, либо низкая процентная ставка». Поэтому риэлторам, говорит она, часто приходится убеждать клиентов, что при 10% собственных средств и намерении взять кредит на 25-30 лет получить ставку в 10-11% в рублях невозможно.
Кому дешевле
Кроме «Нордеа банка» еще ряд участников рынка ипотеки по-прежнему выражают готовность кредитовать заемщиков по сниженным ставкам. Например, банк «Уралсиб» в III квартале 2011 г. дважды снижал ставки для покупателей квартир ГК «Мортон», рассказала Алена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки и субсидий «Мортон-инвеста». К середине сентября, по ее словам, ставки для клиентов компании были меньше на 1-1,5% годовых по сравнению со стандартными. По соглашению между ГК «Пионер» и Татфондбанком, процентная ставка при покупке квартиры в ЖК «Life-Волжская» снижается по мере погашения кредита и составляет от 9 до 13% в рублях в зависимости от размера первоначального взноса. Максимальная сумма кредита не ограничена, срок — до 15 лет, комиссии за рассмотрение заявки или выдачу кредита нет, предусмотрено досрочное погашение без штрафных санкций.
Клиенты «Миэль-новостроек» также могут рассчитывать на отмену комиссий и «минус» 1% от стандартных ставок у «ВТБ 24» и «Возрождения», обещает Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании. Хотя число покупок в кредит у «Миэль-новостроек» в III квартале снизилось по сравнению со II на 11%, но все равно составило внушительную цифру — 33%. «НДВ-недвижимость» за январь — сентябрь продала по ипотеке 1200 квартир. У компании Хрусталева наибольшее число банков-партнеров — 56.
Об активизации «партнерских отношений» с банками говорят все опрошенные «Ведомостями» застройщики. «Чем больше игроков на рынке ипотеки, тем выше конкуренция. Банки в этой ситуации должны активнее искать клиентов, в том числе и по партнерскому каналу. Именно так сейчас все и происходит», — объясняет Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК МИЦ. Например, ГК ПИКв текущем году сумела аккредитоваться у 15 банков (в 2010 г. — у пяти), банковский пул ГК «Мортон» в октябре пополнился Номос-банком и составил 16 кредитных организаций. «Сити — XXI век» за июль — октябрь подписала партнерские соглашения с четырьмя новыми банками, рассказал Виталий Разуваев, коммерческий директор компании.
«В стремлении привлечь клиента банки стали активно взаимодействовать со всеми фигурантами рынка недвижимости: обращаются к риэлторам, предлагая за вознаграждение направлять к ним клиентов, приглашают на бесплатные семинары — презентации ипотечных продуктов, предлагают консультационную поддержку заемщикам», — добавляет Удачина.
Однако «ипотека для своих», отмечает она, сужает возможность выбора на первичном рынке для покупателей: «Клиенты “Адресъ-недвижимости” получить кредит на покупку жилья до оформления его в собственность могут лишь у аккредитованного при банке застройщика или под дополнительный залог уже имеющегося жилья. В результате часть из них идет на вторичный рынок».
Акции в ходу
В нынешней ситуации только банки, которые несколько месяцев назад предусмотрительно запаслись дешевыми ресурсами, еще предлагают заемщикам невысокие ставки и проводят акции по льготному кредитованию.
Например, в Сбербанке до 31 декабря 2011 г. (включительно) проходит акция «В десятку!», действующая при ипотечном кредитовании физических лиц, приобретающих жилье в объектах, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств банка. Ставка для всех категорий заемщиков на период до и после регистрации ипотеки составит 10% в рублях, первоначальный взнос — не менее 10%,срок кредитования — до 10 лет.
Газпромбанк с 3 октября по 30 ноября предлагает программу «Ипотека — осеннее новоселье», по которой можно приобрести квартиры и таунхаусы с земельными участками. Кредит выдается в рублях под 8,8% годовых на срок до пяти лет, от 300 000 до 45 млн руб., но не менее 15% и не более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.
«Нордеа банк» до 31 декабря подлил действие летней акции «Лето! Раздеваем ипотеку!», в рамках которой первоначальный взнос снижен до 10%, а ставки составляют 8,5-14,5% в рублях и 6-12% в валюте вне зависимости от срока кредита и формы подтверждения доходов.
«Уралсиб» с октября возобновил действие акции «Ипотека для родителей, настоящих и будущих». При оформлении ипотечного кредита на приобретение готового или строящегося жилья он снижает ставку на 0,5% годовых за каждого несовершеннолетнего ребенка в семье заемщика. Ставка уменьшается и с появлением каждого ребенка в течение всего срока кредитования — надо только предоставить в банк свидетельство о рождении либо об усыновлении. Для участия в акции кредит необходимо оформить до 31 декабря 2011 г.
Цены выше, чем хочется
Впрочем, отмечают аналитики IRN.ru, отнюдь не высокие ставки сдерживают рост спроса на ипотеку. «Жилье у нас слишком дорогое» — таков рефрен проводимых ими опросов. Даже в 2009 г., отмечает IRN.ru, когда на рынке действовали зашкаливающие ставки по ипотеке (в среднем 18%), покупать квартиру в кредит было выгоднее, чем до кризиса.
По подсчетам аналитиков Gdeetotdom.ru, основанных на данных ЦБ РФ, год назад средний размер кредита в России составлял 1,03 млн руб. В августе 2011 г. он равнялся уже 1,26 млн руб. В Подмосковье эта величина составляет 1,8 млн руб. (по данным «Миэля») или 2,4 млн руб. (по данным «Мортона»), а в Москве превышает 3,5 млн руб., с чем согласны почти все опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Прогноз на будущее
Дальнейшее развитие ситуации на рынке ипотеки будет зависеть от развития общемировой финансово-экономической ситуации, считает гендиректор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. По ее словам, только если мировые рынки и экономика стабилизируются, кредитные ставки, включая ипотечные, перестанут расти и банки не станут ужесточать условия выдачи ипотеки.
Учитывая прогноз развития ситуации в мировых финансах, президент Ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков оценивает увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию для физических лиц на российском рынке с IV квартала 2011 г. по I квартал 2012 г. в 1-1,5% годовых и ждет в этот период сокращения темпов развития ипотечного кредитования российскими банками(цитата из интервью «РИА Новости»). Примерно такую же картину рисуют все опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Сезон снижения ставок прошел, — заявляет Кажикина. — Тенденция такова, что ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время могут подняться на 0,5-1%». «Снижение ставок остановилось», — подтверждает Шибецкий.
Впрочем, по данным АИЖК, ставки в III квартале 2011 г. и так достигли «исторического минимума» (отсчитываемого с момента наблюдений за ними агентства с 2005 г.) — 11,9% годовых в рублях. АИЖК предпочитает объяснять этот факт существенным снижением ставок агентством в первом полугодии и последовавшим за ним ужесточением конкурентной борьбы среди крупнейших игроков ипотечного рынка. По оценке экспертов «Русипотеки», лидерами на рынке ипотеки по-прежнему являются Сбербанк, «ВТБ 24» и Газпромбанк. Доля АИЖК на рынке, по данным его участников, занимает не более 10%.
Что влияет на ставки
Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК:
— Нестабильная ситуация на международных финансовых рынках влияет на возможность привлечения фондирования для банков и уровень рисков, которые на себя принимает кредитор. Но если даже для каких-то банков стоимость фондирования сейчас увеличилась, то есть еще такой фактор, как конкуренция. Уровень ставок на рынке ипотечного кредитования колеблется около определенных ориентиров. В кризис их задавало АИЖК, в первом полугодии 2010 г. агентство также удерживало самую низкую на рынке ставку, поставив своеобразную планку для ведущих игроков рынка. В июле 2011 г. АИЖК снова снизило процентные ставки — и это не прошло незамеченным. Агентство продолжает развивать специальные ипотечные программы, в том числе учитывающие господдержку, которые позволяют опустить ставку по ипотеке ниже 7% годовых в рублях.
Существенным источником фондирования ипотеки остается депозитная база, а ставки по депозитам почти не выросли. Сильное влияние на уровень ипотечных ставок оказывает и программа Внешэкономбанка по инвестированию в ипотечные активы — по ней ставки фиксированы. Поэтому мы считаем, что до конца года ставки останутся прежними.
Ведомости
16.11.2011
