Cпециальные гаражные ипотечные программы не пользуются спросом
Банкиры предлагают купить место хранения автомобиля в кредит, однако на практике
специальные гаражные ипотечные программы не пользуются спросом, так как объект
залога не соответствует требованиям банков. Пути решения проблемы искали
участники круглого стола "Гаражные ипотечные программы", организованного
редакцией "Бюллетеня Недвижимости".
Первым на российском рынке специальную программу покупки гаража в кредит предложил банк ВТБ24 в 2010 году. По этой программе можно приобрести место хранения автомобиля в подземном паркинге, как в строящихся, так и в готовых домах, а также можно купить наземный гараж. Размер первоначального взноса зависит от типа приобретаемого объекта: если покупается машино-место в подземном паркинге, то минимальный размер авансового платежа – не менее 30%, для наземного строения – 40%. В залог оформляется приобретаемый объект либо право требования. Процентная ставка на 1% выше, чем по кредитам на покупку готовых или строящихся жилых помещений. То есть если покупается место в готовом паркинге или построенный гараж, минимальная ставка составляет 11% годовых в рублях.
Размер кредита варьируется в пределах 300 тыс. – 3 млн руб. Если гражданин покупает в кредит одновременно квартиру и гараж, то минимальная сумма кредита – 300 тыс. руб., если кредитуется только покупка гаража, минимальная сумма – 800 тыс. руб.
Финансовые схемы
Для банкиров очень важно, из каких материалов сооружен гараж, – это должен быть бетон, кирпич, пенобетон, также автохранилище должно быть оборудовано сливной канализацией, подключено к электрической сети. В противном случае банк не даст кредита.
Но главная проблема не в этом, а в оформлении сделок по приобретению парковочных мест. Как правило, петербургские застройщики паркингов применяют неприемлемые для банкиров схемы финансирования строительства гаражей. "Мы заключаем с покупателями парковочных мест договоры предварительной купли-продажи либо договоры соинвестирования", – объясняет генеральный директор ООО "ГИСК Стандарт" Андрей Коротков. Можно стать счастливым обладателем гаража, вступив в потребительский гаражно-строительный кооператив, приобретя в нем пай. Однако таких предложений на рынке мало, поскольку 90% земельных участков под паркинги в городе на Неве получили коммерческие компании – общества с ограниченной ответственностью, а они, как правило, продают машино-места по договорам предварительной купли-продажи или договорам соинвестирования, по которым покупатель получает выделенную долю в паркинге. "Мы не кредитуем паи, доли в паркинге, так как в случае банкротства заемщика долю продать сложно. Поэтому в Петербурге у нас не было ни одной сделки. Но "гаражная ипотека" работает по всей стране – и в других регионах, где гаражи приобретаются по договорам купли-продажи, сделки проходят", – говорит начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.
Нет гармонии
Продавцы гаражей, которые не довольны сложившейся практикой, предлагают банкирам проще относиться к юридическим формальностям. "Застройщикам неинтересно предоставлять клиентам рассрочку, выгодней продавать в кредит, так как застройщик сразу же получает средства на строительство", – рассуждает Андрей Коротков. Но банкиры настаивают на своем, ведь клиент может взять нецелевой беззалоговый кредит. Он слишком дорог, возражают застройщики, ставки от 20% годовых по ссудам в рублях. Тогда можно воспользоваться кредитом под залог имеющейся недвижимости – она дешевле, предлагают банкиры. "По этой программе нам не важно, на что клиент потратит деньги", – говорит начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Московского Банка Реконструкции и Развития Наталья Лозгунова. По ее словам, минимальная процентная ставка по кредитам в рублях – 15% годовых на срок от трех до пяти лет. Если срок кредитования превышает пять лет, ставка увеличивается до 15,5%. Максимальная сумма кредита – 15 млн руб. "Вряд ли человек будет закладывать жилье для покупки гаража, а если у него есть дополнительное жилье, то вряд ли ему нужен кредит на приобретение парковочного места", – сомневается председатель совета директоров компании "Социалинвест" Дмитрий Кондратюк. В результате с помощью заемных средств гаражей в Петербурге покупается мало, чаще всего застройщики предоставляют покупателям рассрочку до окончания строительства, на 1,5-2 года. В этот период будущий владелец гаража вносит ежемесячно равными платежами остаток задолженности. Первоначальный взнос обычно – не менее 30%.
Маловато будет
По словам застройщиков, цена парковочного места в наземном паркинге составляет примерно 400 тыс. руб. Она будет выше, если паркинг подземный или боксового типа, где у каждого владельца есть огороженное стенами место для хранения автомобиля. По словам Кондратюка, есть технологии, позволяющие снизить продажную стоимость до 220 тыс. руб. за место. Однако говорить о реальной себестоимости застройщики затрудняются из-за того, что на конечную стоимость серьезно влияет ценовая политика естественных монополистов (поставщиков воды, электроэнергии), а также политика городских властей по предоставлению земельных участков под строительство автохранилищ. "Строительство паркингов – низкорентабельный бизнес в сравнении с жилищным строительством", – сетует Коротков. По его словам, затраты на строительство паркинга сопоставимы с возведением жилого дома, но цены продаж значительно ниже. Средняя площадь, которая по техническим нормам должна приходиться на одно машино-место, – 37 кв. м (с учетом въездов в паркинг и проездов внутри него) – это неплохая однокомнатная квартира, цена которой превышает 2 млн руб., то есть более чем вчетверо превосходит стоимость машино-места. При этом, по словам Короткова, паркинг необходимо обеспечить электро- и водоснабжением, а расценки на подключение такие же, как в жилых домах. "Город дает землю под паркинги бесплатно, но при этом говорит: "138 мест дадите нам". То есть мы покупаем землю за 55 млн руб.", – поясняет он.
По мнению Кондратюка, чтобы решить проблему с парковочными местами в городе, нужен комплекс мер: городское правительство должно принять программу по строительству паркингов в соответствии с потребностями населения и одновременно с этим – принять меры, чтобы автовладельцам стало невыгодно ставить машины на газонах и нарушать правила остановки и стоянки.
С точки зрения здравого смысла потребителям, автовладельцам вряд ли стоит покупать гараж, парковочное место – проще его арендовать. Но застройщики уверяют, что вкладывать деньги в строительство паркинга, чтобы потом зарабатывать на сдаче парковочных мест в аренду, сегодня, при существующем уровне затрат на землю, воду и электроснабжение, никто не будет: срок окупаемости такого проекта слишком велик. Он превышает десять лет, с учетом эксплуатационных расходов, которые после продажи машино-места сваливаются на автовладельца и составляют примерно 500 руб. в месяц.
Эту задачу предстоит решать городским властям и бизнесменам. Застройщики паркингов полагают, что если городские власти предоставят льготы, то рентабельность бизнеса возрастет и строить паркинги станет выгодней.
Первым на российском рынке специальную программу покупки гаража в кредит предложил банк ВТБ24 в 2010 году. По этой программе можно приобрести место хранения автомобиля в подземном паркинге, как в строящихся, так и в готовых домах, а также можно купить наземный гараж. Размер первоначального взноса зависит от типа приобретаемого объекта: если покупается машино-место в подземном паркинге, то минимальный размер авансового платежа – не менее 30%, для наземного строения – 40%. В залог оформляется приобретаемый объект либо право требования. Процентная ставка на 1% выше, чем по кредитам на покупку готовых или строящихся жилых помещений. То есть если покупается место в готовом паркинге или построенный гараж, минимальная ставка составляет 11% годовых в рублях.
Размер кредита варьируется в пределах 300 тыс. – 3 млн руб. Если гражданин покупает в кредит одновременно квартиру и гараж, то минимальная сумма кредита – 300 тыс. руб., если кредитуется только покупка гаража, минимальная сумма – 800 тыс. руб.
Финансовые схемы
Для банкиров очень важно, из каких материалов сооружен гараж, – это должен быть бетон, кирпич, пенобетон, также автохранилище должно быть оборудовано сливной канализацией, подключено к электрической сети. В противном случае банк не даст кредита.
Но главная проблема не в этом, а в оформлении сделок по приобретению парковочных мест. Как правило, петербургские застройщики паркингов применяют неприемлемые для банкиров схемы финансирования строительства гаражей. "Мы заключаем с покупателями парковочных мест договоры предварительной купли-продажи либо договоры соинвестирования", – объясняет генеральный директор ООО "ГИСК Стандарт" Андрей Коротков. Можно стать счастливым обладателем гаража, вступив в потребительский гаражно-строительный кооператив, приобретя в нем пай. Однако таких предложений на рынке мало, поскольку 90% земельных участков под паркинги в городе на Неве получили коммерческие компании – общества с ограниченной ответственностью, а они, как правило, продают машино-места по договорам предварительной купли-продажи или договорам соинвестирования, по которым покупатель получает выделенную долю в паркинге. "Мы не кредитуем паи, доли в паркинге, так как в случае банкротства заемщика долю продать сложно. Поэтому в Петербурге у нас не было ни одной сделки. Но "гаражная ипотека" работает по всей стране – и в других регионах, где гаражи приобретаются по договорам купли-продажи, сделки проходят", – говорит начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.
Нет гармонии
Продавцы гаражей, которые не довольны сложившейся практикой, предлагают банкирам проще относиться к юридическим формальностям. "Застройщикам неинтересно предоставлять клиентам рассрочку, выгодней продавать в кредит, так как застройщик сразу же получает средства на строительство", – рассуждает Андрей Коротков. Но банкиры настаивают на своем, ведь клиент может взять нецелевой беззалоговый кредит. Он слишком дорог, возражают застройщики, ставки от 20% годовых по ссудам в рублях. Тогда можно воспользоваться кредитом под залог имеющейся недвижимости – она дешевле, предлагают банкиры. "По этой программе нам не важно, на что клиент потратит деньги", – говорит начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Московского Банка Реконструкции и Развития Наталья Лозгунова. По ее словам, минимальная процентная ставка по кредитам в рублях – 15% годовых на срок от трех до пяти лет. Если срок кредитования превышает пять лет, ставка увеличивается до 15,5%. Максимальная сумма кредита – 15 млн руб. "Вряд ли человек будет закладывать жилье для покупки гаража, а если у него есть дополнительное жилье, то вряд ли ему нужен кредит на приобретение парковочного места", – сомневается председатель совета директоров компании "Социалинвест" Дмитрий Кондратюк. В результате с помощью заемных средств гаражей в Петербурге покупается мало, чаще всего застройщики предоставляют покупателям рассрочку до окончания строительства, на 1,5-2 года. В этот период будущий владелец гаража вносит ежемесячно равными платежами остаток задолженности. Первоначальный взнос обычно – не менее 30%.
Маловато будет
По словам застройщиков, цена парковочного места в наземном паркинге составляет примерно 400 тыс. руб. Она будет выше, если паркинг подземный или боксового типа, где у каждого владельца есть огороженное стенами место для хранения автомобиля. По словам Кондратюка, есть технологии, позволяющие снизить продажную стоимость до 220 тыс. руб. за место. Однако говорить о реальной себестоимости застройщики затрудняются из-за того, что на конечную стоимость серьезно влияет ценовая политика естественных монополистов (поставщиков воды, электроэнергии), а также политика городских властей по предоставлению земельных участков под строительство автохранилищ. "Строительство паркингов – низкорентабельный бизнес в сравнении с жилищным строительством", – сетует Коротков. По его словам, затраты на строительство паркинга сопоставимы с возведением жилого дома, но цены продаж значительно ниже. Средняя площадь, которая по техническим нормам должна приходиться на одно машино-место, – 37 кв. м (с учетом въездов в паркинг и проездов внутри него) – это неплохая однокомнатная квартира, цена которой превышает 2 млн руб., то есть более чем вчетверо превосходит стоимость машино-места. При этом, по словам Короткова, паркинг необходимо обеспечить электро- и водоснабжением, а расценки на подключение такие же, как в жилых домах. "Город дает землю под паркинги бесплатно, но при этом говорит: "138 мест дадите нам". То есть мы покупаем землю за 55 млн руб.", – поясняет он.
По мнению Кондратюка, чтобы решить проблему с парковочными местами в городе, нужен комплекс мер: городское правительство должно принять программу по строительству паркингов в соответствии с потребностями населения и одновременно с этим – принять меры, чтобы автовладельцам стало невыгодно ставить машины на газонах и нарушать правила остановки и стоянки.
С точки зрения здравого смысла потребителям, автовладельцам вряд ли стоит покупать гараж, парковочное место – проще его арендовать. Но застройщики уверяют, что вкладывать деньги в строительство паркинга, чтобы потом зарабатывать на сдаче парковочных мест в аренду, сегодня, при существующем уровне затрат на землю, воду и электроснабжение, никто не будет: срок окупаемости такого проекта слишком велик. Он превышает десять лет, с учетом эксплуатационных расходов, которые после продажи машино-места сваливаются на автовладельца и составляют примерно 500 руб. в месяц.
Эту задачу предстоит решать городским властям и бизнесменам. Застройщики паркингов полагают, что если городские власти предоставят льготы, то рентабельность бизнеса возрастет и строить паркинги станет выгодней.
Бюллетень Недвижимости
30.03.2011
