Ипотечные кредиты с плавающей и комбинированной процентными ставками
В этом году повышенным спросом будут пользоваться ипотечные кредиты с плавающей
и комбинированной процентными ставками. Только эти программы позволят заемщикам
сэкономить на обслуживании долга. К таким выводам пришли участники круглого
стола "Ипотека эпохи качества", организованного редакцией "Бюллетеня
Недвижимости"
Банкиры устали говорить, что фиксированные ставки по жилищным кредитам за прошлый год вплотную приблизились к докризисному уровню, и в этом году вряд ли снизятся сильно, некоторые финансисты не исключают, что проценты могут даже подрасти. Желающим сэкономить на ежемесячных платежах банкиры предлагают ссуды в иностранной валюте, теперь в основном в долларах и евро, под 7-9% годовых. Однако после кризиса граждане неохотно берут в долг иностранные деньги. В совокупном объеме выданных займов на долю инвалютных приходится 10-15%.
"В 2006 году больше половины кредитов брали в долларах США", – вспоминает Андрей Александров, начальник отдела ипотечного кредитования АКБ "Росбанк". "Кредиты в иностранной валюте рассчитаны на людей, у которых доход в инвалюте, либо на заемщиков, которые готовы в кратчайшие сроки, за три-пять лет, рассчитаться по кредиту, например, за счет продажи другой квартиры, и им важно, чтобы ставки по кредиту были минимальные. Причем сейчас берут преимущественно в евро, а не в долларах США", – отмечает Елена Якупова, главный менеджер отдела партнерских отношений управления развития ипотеки филиала "Петровский" банка "Открытие". Найти кредит в иностранной валюте удастся не в каждом банке. "За несколько недель у нас только один заемщик поинтересовался кредитом в иностранной валюте, поэтому нет смысла предлагать подобный продукт, большого спроса не будет", – полагает начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Дмитрий Алексеев.
Изменчивая ставка
В ассортименте банкиров есть еще один интересный продукт, позволяющий сэкономить на процентах, – кредиты с переменной или комбинированной процентной ставкой. В первом случае ставка по кредиту пересматривается раз в квартал, полгода или раз в год. В каждом банке свои правила. Рассчитывается переменная ставка очень просто, как правило, к базовой ставке прибавляют от 3% до 8%. За базу по рублевым кредитам принимается ставка межбанковского рынка – MosPrime Rate либо ставка рефинансирования Банка России. Например, трехмесячная ставка MosPrime сейчас составляет 4% годовых, итоговая ставка для заемщика составит 7% годовых по рублевым кредитам. Очень привлекательно смотрится, но не стоит забывать, что в период обострения финансового кризиса, осенью 2008 года, переменные ставки взлетели выше 20% годовых. По кредитам в иностранной валюте проценты привязываются к ставкам Libor. Ставка рефинансирования ЦБ РФ не подвержена столь сильным колебаниям. С привязкой к ней выдает кредиты ВТБ24. И спрос на этот продукт растет. "С переменными ставками за прошлый год выдано 40% кредитов от общего количества", – говорит начальник отдела Центра ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. По словам Андрея Александрова, больше 50% заявок, поступающих в банк, – это заявки на кредиты с переменной ставкой.
Отличие кредитов с комбинированной ставкой – в фиксированных процентах по ним на три-пять лет, они начинают меняться только по истечении этого срока. "Преимущество подобных программ в том, что их не нужно рефинансировать", – подчеркивает Татьяна Хоботова. Обычно по программам с изменяемыми процентами начальная ставка устанавливается на один процентный пункт ниже, чем по программам с фиксированными ставками. Но это слабая приманка для заемщиков, которые не очень хорошо разбираются в тонкостях финансовой алхимии. "Кредит с фиксированным процентом дороже, но никто не приходит и не говорит, что хочет заем с переменной ставкой", – отмечает Андрей Александров. По его словам, приходится объяснять, что будет выгодней, если заемщик, например, продаст принадлежащую ему квартиру и погасит долг. "Редко приходит продвинутый заемщик – с высокой зарплатой, образованный, который все это уже понимает", – говорит генеральный директор Северо-Западной ипотечной компании "Невская ипотека" Виктория Винникова.
Нулевой взнос
До кризиса многие банки предлагали ипотеку с нулевым первоначальным взносом, с начала 2011 года банкиры стали робко возвращаться к подобной практике. С февраля Ханты-Мансийский банк предоставляет кредиты без первоначального взноса, правда, только на покупку нового жилья, построенного компанией "Главстрой-СПб". Участники рынка негативно относятся к практике обнуления первоначального взноса, но полагают, что это – неизбежность в условиях обострения конкурентной борьбы. "Нулевой взнос – это зло, но с ним нельзя бороться, его надо возглавить", – говорит генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. По словам Виктории Винниковой, нередко за кредитом приходят молодые люди, недавно окончившие вуз, желающие разъехаться с родителями, для них первоначальный взнос и в 10% вреден, поскольку они не осознают всех рисков, которые берут на себя. "Если человек – нищий, и у него нет 300 тыс. руб. на первоначальный взнос, то с ним и делать нечего", – поясняет она. А ведь кроме аванса за квартиру заемщику предстоит заплатить комиссию банку, риэлтору, возможно, ипотечному брокеру, что в совокупности может превысить 200 тыс. руб.
Бытует мнение, что большинство заемщиков, оформивших до кризиса кредит без первоначального взноса, объявило дефолт. Это не совсем так. "Кредитов без авансового платежа выдавалось мало, все заемщики очень тщательно считают ежемесячные платежи, и чем выше первоначальный взнос, тем платежи ниже. Дефолтов среди заемщиков без первоначального взноса было немного, не больше, чем среди других должников", – уточняет Татьяна Хоботова.
О массовом обнулении первоначального взноса пока говорить рано, полагает директор управления по кредитованию физических лиц Банка "Александровский" Елена Кулык. "До кризиса программы с нулевым первоначальным взносом появлялись благодаря энергичному росту цен на жилье и обострению конкурентной борьбы среди банков", – объясняет эксперт.
Впрочем, если у гражданина нет достаточных сбережений, выход можно найти всегда. "Можно оформить кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья", – подсказывает Андрей Александров.
Кто первый, тот и кредитор
Банкиры не спешат снижать первоначальный взнос еще и потому, что этот параметр не самый важный для заемщика при выборе кредитной организации. "Мы опрашиваем наших заемщиков, и в первую очередь они обращают внимание на размер процентной ставки, но, кроме этого, для них имеют большое значение рекомендации друзей, знакомых, – рассуждает Дмитрий Алексеев. – Поэтому очень важен уровень сервиса. Недовольный клиент будет всем жаловаться, а довольный – затаится". В стремлении удовлетворить клиента банкиры нередко идут на сомнительные сделки. Для продавца зачастую важна возможность занизить официальную цену сделки до 1 млн руб., чтобы не платить подоходный налог, и некоторые кредиторы закрывают на это глаза. "В конкурентной борьбе выиграет банк, предлагающий индивидуальные условия, широкую линейку ипотечных программ, обладающий большим количеством офисов", – рассуждает заместитель генерального директора Универсальной ипотечной компании "УНИКОМ" Анна Володькина. Ведь у клиента может быть потребность в покупке не только нового жилья или квартиры на вторичном рынке, некоторые хотят приобрести в кредит последнюю комнату в коммуналке, что весьма актуально для Петербурга, а подобные предложения редки. "Мы как раз вводим программу по выкупу последней доли жилья", – подчеркнула Елена Якупова.
Виктория Винникова советует банкирам оперативней рассматривать заявки на кредиты потенциальных клиентов: скорость – одно из главных конкурентных преимуществ. "Когда кредит одобрен, то клиент уже никуда не денется. Если банк тянет с рассмотрением заявки, то клиент начинает нервничать и подыскивать другую кредитную организацию", – делится опытом эксперт.
До сих пор остаются белые пятна и на первичном рынке жилья. "Мы часто сталкиваемся с тем, что человек хочет купить новое жилье, но объект не аккредитован банком, и взять кредит невозможно", – сетует руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости "Итака" Анна Филатова.
Банкиры сходятся во мнении, что в этом году ипотека на первичном рынке жилья будет развиваться более динамично, чем на вторичном. Программы кредитования покупки готового жилья есть у каждого участника рынка, а покупку квартир в новостройках финансируют еще не все. К тому же спрос на новое жилье с конца 2010 года стремительно пошел в гору.
Банкиры устали говорить, что фиксированные ставки по жилищным кредитам за прошлый год вплотную приблизились к докризисному уровню, и в этом году вряд ли снизятся сильно, некоторые финансисты не исключают, что проценты могут даже подрасти. Желающим сэкономить на ежемесячных платежах банкиры предлагают ссуды в иностранной валюте, теперь в основном в долларах и евро, под 7-9% годовых. Однако после кризиса граждане неохотно берут в долг иностранные деньги. В совокупном объеме выданных займов на долю инвалютных приходится 10-15%.
"В 2006 году больше половины кредитов брали в долларах США", – вспоминает Андрей Александров, начальник отдела ипотечного кредитования АКБ "Росбанк". "Кредиты в иностранной валюте рассчитаны на людей, у которых доход в инвалюте, либо на заемщиков, которые готовы в кратчайшие сроки, за три-пять лет, рассчитаться по кредиту, например, за счет продажи другой квартиры, и им важно, чтобы ставки по кредиту были минимальные. Причем сейчас берут преимущественно в евро, а не в долларах США", – отмечает Елена Якупова, главный менеджер отдела партнерских отношений управления развития ипотеки филиала "Петровский" банка "Открытие". Найти кредит в иностранной валюте удастся не в каждом банке. "За несколько недель у нас только один заемщик поинтересовался кредитом в иностранной валюте, поэтому нет смысла предлагать подобный продукт, большого спроса не будет", – полагает начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Дмитрий Алексеев.
Изменчивая ставка
В ассортименте банкиров есть еще один интересный продукт, позволяющий сэкономить на процентах, – кредиты с переменной или комбинированной процентной ставкой. В первом случае ставка по кредиту пересматривается раз в квартал, полгода или раз в год. В каждом банке свои правила. Рассчитывается переменная ставка очень просто, как правило, к базовой ставке прибавляют от 3% до 8%. За базу по рублевым кредитам принимается ставка межбанковского рынка – MosPrime Rate либо ставка рефинансирования Банка России. Например, трехмесячная ставка MosPrime сейчас составляет 4% годовых, итоговая ставка для заемщика составит 7% годовых по рублевым кредитам. Очень привлекательно смотрится, но не стоит забывать, что в период обострения финансового кризиса, осенью 2008 года, переменные ставки взлетели выше 20% годовых. По кредитам в иностранной валюте проценты привязываются к ставкам Libor. Ставка рефинансирования ЦБ РФ не подвержена столь сильным колебаниям. С привязкой к ней выдает кредиты ВТБ24. И спрос на этот продукт растет. "С переменными ставками за прошлый год выдано 40% кредитов от общего количества", – говорит начальник отдела Центра ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. По словам Андрея Александрова, больше 50% заявок, поступающих в банк, – это заявки на кредиты с переменной ставкой.
Отличие кредитов с комбинированной ставкой – в фиксированных процентах по ним на три-пять лет, они начинают меняться только по истечении этого срока. "Преимущество подобных программ в том, что их не нужно рефинансировать", – подчеркивает Татьяна Хоботова. Обычно по программам с изменяемыми процентами начальная ставка устанавливается на один процентный пункт ниже, чем по программам с фиксированными ставками. Но это слабая приманка для заемщиков, которые не очень хорошо разбираются в тонкостях финансовой алхимии. "Кредит с фиксированным процентом дороже, но никто не приходит и не говорит, что хочет заем с переменной ставкой", – отмечает Андрей Александров. По его словам, приходится объяснять, что будет выгодней, если заемщик, например, продаст принадлежащую ему квартиру и погасит долг. "Редко приходит продвинутый заемщик – с высокой зарплатой, образованный, который все это уже понимает", – говорит генеральный директор Северо-Западной ипотечной компании "Невская ипотека" Виктория Винникова.
Нулевой взнос
До кризиса многие банки предлагали ипотеку с нулевым первоначальным взносом, с начала 2011 года банкиры стали робко возвращаться к подобной практике. С февраля Ханты-Мансийский банк предоставляет кредиты без первоначального взноса, правда, только на покупку нового жилья, построенного компанией "Главстрой-СПб". Участники рынка негативно относятся к практике обнуления первоначального взноса, но полагают, что это – неизбежность в условиях обострения конкурентной борьбы. "Нулевой взнос – это зло, но с ним нельзя бороться, его надо возглавить", – говорит генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. По словам Виктории Винниковой, нередко за кредитом приходят молодые люди, недавно окончившие вуз, желающие разъехаться с родителями, для них первоначальный взнос и в 10% вреден, поскольку они не осознают всех рисков, которые берут на себя. "Если человек – нищий, и у него нет 300 тыс. руб. на первоначальный взнос, то с ним и делать нечего", – поясняет она. А ведь кроме аванса за квартиру заемщику предстоит заплатить комиссию банку, риэлтору, возможно, ипотечному брокеру, что в совокупности может превысить 200 тыс. руб.
Бытует мнение, что большинство заемщиков, оформивших до кризиса кредит без первоначального взноса, объявило дефолт. Это не совсем так. "Кредитов без авансового платежа выдавалось мало, все заемщики очень тщательно считают ежемесячные платежи, и чем выше первоначальный взнос, тем платежи ниже. Дефолтов среди заемщиков без первоначального взноса было немного, не больше, чем среди других должников", – уточняет Татьяна Хоботова.
О массовом обнулении первоначального взноса пока говорить рано, полагает директор управления по кредитованию физических лиц Банка "Александровский" Елена Кулык. "До кризиса программы с нулевым первоначальным взносом появлялись благодаря энергичному росту цен на жилье и обострению конкурентной борьбы среди банков", – объясняет эксперт.
Впрочем, если у гражданина нет достаточных сбережений, выход можно найти всегда. "Можно оформить кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья", – подсказывает Андрей Александров.
Кто первый, тот и кредитор
Банкиры не спешат снижать первоначальный взнос еще и потому, что этот параметр не самый важный для заемщика при выборе кредитной организации. "Мы опрашиваем наших заемщиков, и в первую очередь они обращают внимание на размер процентной ставки, но, кроме этого, для них имеют большое значение рекомендации друзей, знакомых, – рассуждает Дмитрий Алексеев. – Поэтому очень важен уровень сервиса. Недовольный клиент будет всем жаловаться, а довольный – затаится". В стремлении удовлетворить клиента банкиры нередко идут на сомнительные сделки. Для продавца зачастую важна возможность занизить официальную цену сделки до 1 млн руб., чтобы не платить подоходный налог, и некоторые кредиторы закрывают на это глаза. "В конкурентной борьбе выиграет банк, предлагающий индивидуальные условия, широкую линейку ипотечных программ, обладающий большим количеством офисов", – рассуждает заместитель генерального директора Универсальной ипотечной компании "УНИКОМ" Анна Володькина. Ведь у клиента может быть потребность в покупке не только нового жилья или квартиры на вторичном рынке, некоторые хотят приобрести в кредит последнюю комнату в коммуналке, что весьма актуально для Петербурга, а подобные предложения редки. "Мы как раз вводим программу по выкупу последней доли жилья", – подчеркнула Елена Якупова.
Виктория Винникова советует банкирам оперативней рассматривать заявки на кредиты потенциальных клиентов: скорость – одно из главных конкурентных преимуществ. "Когда кредит одобрен, то клиент уже никуда не денется. Если банк тянет с рассмотрением заявки, то клиент начинает нервничать и подыскивать другую кредитную организацию", – делится опытом эксперт.
До сих пор остаются белые пятна и на первичном рынке жилья. "Мы часто сталкиваемся с тем, что человек хочет купить новое жилье, но объект не аккредитован банком, и взять кредит невозможно", – сетует руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости "Итака" Анна Филатова.
Банкиры сходятся во мнении, что в этом году ипотека на первичном рынке жилья будет развиваться более динамично, чем на вторичном. Программы кредитования покупки готового жилья есть у каждого участника рынка, а покупку квартир в новостройках финансируют еще не все. К тому же спрос на новое жилье с конца 2010 года стремительно пошел в гору.
bn.ru
22.02.2011
