В этом году ипотека покажет самый большой прирост среди всех розничных кредитов
В этом году ипотека покажет самый большой прирост среди всех розничных кредитов – такой прогноз дали на конференции «Развитие ипотеки в России: на стыке интересов человека и капитала», которая состоялась 24 ноября в рамках III ежегодного делового форума «Финансовый форум России», проводимого газетой «Ведомости».
Конференцию по ипотеке в конце года традиционно организует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В этом году эта конференция стала частью Финансового форума России, который в третий раз организовывала газета «Ведомости». Объединение усилий пошло всем на пользу: на этой конференции собралась внушительная делегация иностранных экспертов. Об опыте разных стран в области ипотечного кредитования и жилищного финансирования рассказали Теодор Тозер, президент Государственной национальной ипотечной ассоциации Ginnie Mae (США), Шейла Бэйр, экс-глава Федеральной корпорации по страхованию депозитов США, Джули Лоусон, старший аналитик Австралийского института жилищных исследований, Вольфганг Амман, директор Института строительства и жилищной политики Австрии, Фрайдеман Рой, аналитик Всемирного Банка, Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации.
Центральными темами обсуждения на конференции стали перспективы ипотечного рынка на будущий год, инструменты управления рисками в ипотеке, конкуренция между государственными и частными банками, будущее социальной ипотеки и развитие социальной аренды жилья, международный опыт ипотечного кредитования и перспективы его применения в России.
По данным АИЖК. с 2009 года доля госбанков в общем объеме выданных ипотечных кредитов снизилась незначительно – с 68 до 64%, доля АИЖК упала более, чем вдвое – с 19 до 8%, соответственно, доля коммерческих банков ощутимо выросла с 13 до 38%. Ситуация на российском и мировом долговом рынке уже имеет негативное влияние на рынок ипотеки в России, отметил Сергей Кадук. Стоимость заимствований на рынке выросла в среднем на 1,5-2%; спрос на средние и длинные выпуски крайне ограничен, а для негосударственных финансовых институтов закрыт.
Хотя даже в кризисный период ипотечное покрытие всех ипотечных бумаг российских оригинаторов обеспечивало достаточные потоки для обслуживания облигаций, многие инвесторы не готовы полагаться только на качество ипотечного покрытия и хотят видеть поддержку оригинатора или третьего лица. При этом стандартный срок жизни ипотечных бумаг в 7 - 8 лет, не говоря о больших сроках, в нынешней ситуации на рынке, расценивается инвесторами как слишком долгий. Кроме того, чтобы обеспечить рыночное размещение по номиналу, действующие купонные ставки по ипотечным бумагам сегодня недостаточно привлекательны для инвесторов. Возможности эмитентов ограничены: секьюритизация экономически невыгодна при марже меньше 3% между средней ставкой по портфелю и ставкой старшего транша – нельзя в текущей ситуации опускать ставку по ипотеке ниже 12%.
Кредиты, выданные по программам социальной ипотеки, секьюритизировать нельзя в принципе, так как государство не может гарантировать доплату процентной ставки на срок больший, чем горизонт бюджетного планирования. Это снова поднимает вопрос об ущербности практики субсидирования процентной ставки и необходимости найти способ субсидировать первоначальный взнос. Именно первоначальный взнос в большинстве случаев представляет собой главную проблему для семей среднего достатка.
Все вместе позволяет сделать вывод, что без господдержки и пенсионных денег при существующих ставках ипотеки рынок ипотечных ценных бумаг не выживет. А без секьюритизации на ипотечном рынке останутся только госбанки, АИЖК и банки с иностранным участием – обладатели доступа к «длинным» деньгам.
Сегодня в России действуют две программы господдержки по выкупу ипотечных бумаг – так называемая «Программа ВЭБа» и две программы АИЖК, по которым агентство гарантирует покупку старших траншей ипотечных облигаций участников рынка. Сергей Кадук, начальник управления долговых рынков ИК «ВЭБ Капитал», подвел предварительные итоги программы инвестиций ВЭБа в проекты строительства доступного жилья и ипотеку на 2010–2013 гг. За текущий год было выдано 30 тысяч кредитов на сумму 44,8 млрд рублей. В рамках программы состоялось первое размещение ипотечных облигаций ВТБ24 на сумму 5 млрд рублей. В декабре ожидается выпуск облигаций через ипотечного агента АИЖК на 3,5 млрд рублей.
ВТБ24 с учетом кредитов на этапе строительства уже перевыполнил заявленный объем в 18 млрд рублей, тогда как Сбербанк выдал менее 2 млрд рублей. Из-за роста стоимости привлечения средств на рынке банки работают практически без маржи и есть риск, что заявленные объемы не будут полностью выданы. По первой программе АИЖК подано 14 заявок от 22 оригинаторов почти на 40 млрд рублей, а по второй – 15 заявок от 17 оригинаторов на 51,1 млрд рублей.
ВЭБовская программа действует до 2013 года, программы АИЖК – до конца 2012 и 2013 г.г. Таким образом, с 2014 года перспективы российского рынка ипотечных облигаций выглядят туманно.
«ВТБ Капитал» предложил устранить часть проблем с обращением ипотечных бумаг за счет выпуска нового вида облигаций - с заданным графиком погашения. АИЖК обещает облегчить подготовку сделки по секьюритизации, предоставляя оригинаторам промежуточное фондирование, через поручительство за техническую кампанию — эмитента ипотечных облигаций. Под это поручительство можно будет привлечь промежуточное финансирование в Центральном банке РФ или во Внешэкономбанке. «Эта мера сняла бы процентный риск с банка при накоплении им пула ипотечных кредитов до выпуска ипотечных бондов», — пояснил Александр Семеняка.
Если ситуация с фондированием не нормализуется, то в ипотечном кредитовании останутся: госбанки, крупные негосударственные и специализированные ипотечные банки, способные накопить портфель для секьюритизации за 1,5-2 года, а также банки-партнеры АИЖК.
Для повышения прибыли многие банки фондировали ипотеку краткосрочными пассивами. Текущая волатильность на финансовом рынке оказала негативное влияние, и в ноябре 2011 года 13 банков – крупнейших игроков рынка повысили ставки или прекратили действие промоакций, констатируют специалисты АИЖК. По их мнению, в конкурентной борьбе 2011 года выиграет тот, кто сможет удержать процентные ставки как можно дольше. Государственные банки, скорее всего, смогут сдерживать ставки на текущем уровне, но усилят контроль за качеством выдаваемых кредитов. Банки-участники программы ВЭБ тоже смогут удерживать ставки по ипотеке на новостройки эконом-класса. АИЖК, в отличие от банков финансируется долгосрочными облигациями, и ближайшее время сможет удерживать текущий уровень ставок.
Сомнения по поводу низкого уровня ставок выразил Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit: «В госбанках достаточно высокие процентные ставки, несмотря на всю рекламу, - разъясняет - Если вы не «зарплатный» клиент и если не покупаете жилье, которое этот банк получил в залог от дефолтных заемщиков, то вы получите кредит по ставкам значительно более высоким, чем на рынке. У Сбербанка были рекламная программа со ставками 8%, но если посмотреть официальную статистику, то выясняется, что было выдано меньше трех тысяч таких кредитов, когда количество подразделений 20 000. Получается, на семь подразделений был выдан в среднем только один кредит».
По мнению Эдуарда Иссопова, члена правления ЮниКредит Банка, ни один банк не способен стать монополистом из-за объема рынка. Заемщик не всегда мотивирован только ставкой: на выбор заемщиков влияют и такие факторы, как скорость принятия решений и гибкость к требуемому пакету документов. Конкурентные преимущества частных банков состоят в скорости принятия решений, развитых каналах дистанционного обслуживания, высоком качестве клиентской поддержки, гибкости подходов, которые включают в себя программы лояльности к проверенным клиентам и возможность реструктуризации задолженности при необходимости.
С Иссоповым солидарен Сергей Озеров: «Конкурировать можно с помощью качества обслуживания. Людям нужны грамотные специалисты, которые помогают клиентам не только в выборе ипотечного продукта, но и оказывают прозрачные консультационные услуги в течение всего процесса покупки жилья, в том числе в вопросах, касающихся взаимоотношений с риэлторами, с продавцами недвижимости».
Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК, пояснила позицию агентства: «Как институт развития ипотечного кредитования в стране, АИЖК только приветствует, когда коммерческие банки в том или ином виде запускают у себя социально ориентированные продукты по нашему образцу. Так произошло с военной ипотекой, продуктом с использованием материнского капитала. Тем самым Агентство способствует развитию конкуренции на рынке кредитования – в итоге, выигрывает заемщик. Мы не ставим перед собой цель конкурировать с коммерческими банками, мы стараемся развивать рынок, предлагать инновационные продукты, новые механизмы.
Сегодня, в условиях исчерпания дополнительных механизмов по снижению ставок, большое значение имеет клиентоориентированная политика, предоставление заемщикам удобных сервисов и дополнительных опций. Так, в начале ноября АИЖК запустило пилотный проект «Лояльная ипотека», который представляет собой дополнительную опцию к наиболее популярным программам АИЖК «Стандарт» и «Новостройка». Она позволяет снизить ежемесячный платеж по кредиту на 45-60%, если заемщик испытывает финансовые затруднения, связанные, например, с потерей работы или рождением ребенка. Платежные «каникулы» предоставляются на срок от шести месяцев до двух лет».
Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, сообщил, что в агентстве разрабатывают ипотечный продукт с комбинированной ставкой, который будет включать фиксированную и плавающую ставки. Андрей Языков, генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), рассказал, что со следующего года будет запущен пилотный проект «обратной ипотеки» для пенсионеров. Формально это кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости, а фактически – рента: заемщику ежемесячно выплачивается часть стоимости его жилья, а после смерти недвижимость переходит в собственность кредитора.
Ситуация с арендным жильем по социальным расценкам в практической плоскости пока не сдвинулась с мертвой точки. По данным фонда «Институт экономики города», сегодня в России доля жилья в социальном найме составляет 16%, в коммерческом - 11,2% (от общего объема жилья в стране). Серьезным препятствием для развития арендного жилищного сектора остается несовершенство законодательства.
Изменений требуют нормы, регулирующие права и обязанности по договору найма жилого помещения, По мнению Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», необходимо ввести понятие «доходный дом ― многоквартирный дом, все жилые помещения в котором предназначены для предоставления внаем по договору найма жилых помещений»; «жилищный фонд некоммерческого использования», «жилищный фонд коммерческого использования» и «индивидуальный жилищный фонд». В числе насущных вопросов - регулирование деятельности специализированных некоммерческих организаций, выполняющих функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования.
Чтобы программа развития социального арендного жилья сработала как локомотив жилищного строительства, Надежда Косарева предлагает бесплатно предоставлять специализированным некоммерческим организациям земельных участков для жилищного строительства в целях предоставления построенных жилых помещений по договору некоммерческого найма жилых помещений. При этом необходимо предусмотреть участие федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) в предоставлении земельных участков для строительства доходных домов и домов некоммерческого найма. Также изменения в законодательстве должны предусматривать право субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять субсидии гражданам с низкими доходами, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам найма и некоммерческого найма жилого помещения.
Одним из основных инструментов поддержки инициативы Министерства регионального развития РФ по формированию частного жилищного фонда коммерческого использования (арендного жилья) в российских регионах предлагают сделать новый продукт АИЖК «Арендное жилье», разработанный для юридических лиц.
РУСИПОТЕКА
07.12.2011
