Оживление на рынке жилищного кредитования
Оживление на рынке жилищного кредитования может оказаться непродолжительным: с наступлением осени ему на смену придет спад, считают эксперты.
С начала этого года российские банки словно соревновались друг с другом, предлагая все более выгодные условия по ипотечным кредитам. Они снижали процентные ставки и размер первого взноса, увеличивали сроки и объемы кредита, отменяли единовременные комиссии за его оформление и выдачу... В результате сегодня в ряде случаев условия кредитования под залог жилья даже превосходят докризисные. Только берите. И население охотно вернулось в очередь за долгами. Кажется, что рынок недвижимости переживает второе рождение. Однако есть все основания полагать, что уже с осени банки станут ужесточать условия для заемщиков.
Выбери меня, выбери меня …
Последняя статистика по рынку ипотечного кредитования обнадеживает и девелоперов, и банки, и граждан: по итогам первого полугодия 2011-го средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 12,2% годовых – это абсолютный минимум за всю историю наблюдений ЦБ РФ (предыдущий наименьший показатель – 12,4% – был зафиксирован в первом квартале 2008 года). По кредитам в иностранной валюте средневзвешенная ставка за тот же период – 9,7%.
Особенно отличились гиганты – Сбербанк и ВТБ 24, предложив беспрецедентные условия даже по докризисным меркам. В первом стартовала акция «8–8–8», в рамках которой установлена рекордно низкая цена заемных средств – 8% годовых в рублях (кредит выдается на восемь лет, заявка рассматривается за восемь дней). Причем если изначально эта программа предназначалась только для тех, кто покупал квартиры в строящихся домах, то недавно ее действие распространилось и на рынок готового жилья. А второй запустил программу с говорящим названием «Победа над формальностями», по условиям которой заемщик может взять кредит, вовсе не представляя документы, подтверждающие доход и трудовую занятость, – достаточно паспорта и свидетельства о пенсионном страховании или копии водительского удостоверения. И при этом ставки те же, что предусмотрены по стандартным предложениям банка.
ВТБ 24 и Сбербанк стали законодателями мод на рынке жилищного кредитования: вслед за банками с госучастием подтянулись и коммерческие финансовые организации. Так, КБ «Московское ипотечное агентство» заявил о запуске программы «Выкуп комнат и долей». Новый продукт рассчитан на владельцев доли или комнаты, которые хотят стать собственниками всей квартиры. А у Абсолют Банка, например, появилась ипотечная программа «Стандарт», позволяющая совершить покупку на вторичном рынке жилья, минимальная ставка здесь – 9,99% годовых. Более того, при рассмотрении заявки учитываются доходы, подтвержденные справкой по форме банка (2-НДФЛ представлять необязательно), а для увеличения суммы кредита возможно привлечение в качестве созаемщиков до четырех человек, и это могут быть не родственники, а просто знакомые. Алтайэнергобанк и РосЕвроБанк предложили программы с нулевым первоначальным взносом и ставкой от 14% годовых в рублях. Большой популярностью у населения пользуются ипотечные схемы таких финансовых организаций, как «Возрождение», Газпромбанк, Московский кредитный банк, Инвестторгбанк: они предусматривают ставку от 12,5% годовых при первом взносе в размере от 15–20% стоимости приобретаемой квартиры.
Такое рвение нетрудно объяснить: россияне стали гораздо осторожнее оценивать свою платежеспособность. «Количество «хороших» клиентов уменьшилось, а желание банков увеличивать кредитные портфели выросло, и, пытаясь привлечь заемщиков, они предлагают все более выгодные условия», – говорит начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева. Игроки рынка соревнуются и в скорости и удобстве оформления кредитов. Так, Райффайзенбанк сократил время рассмотрения заявки до двух дней и отменил комиссию за выдачу всех жилищных кредитов. «С одним из наших партнеров – Фора-Банком – была разработана совместная программа «Ипотека за три часа», – сообщил журналу «РБК» заместитель гендиректора по ипотечным программам компании «Миэль-Брокеридж» Александр Серебряков.
Кроме того, растет число проектов, реализуемых в рамках закона № 214-ФЗ, который, как известно, защищает частного инвестора, приобретающего жилье в недостроенном доме. Поэтому банки становятся все более лояльными при кредитовании покупки квартир в таких объектах. «В основном ипотека предоставляется сегодня по проектам на стадии готовности от 30% », – уточняет директор департамента ипотеки компании «Миэль-Новостройки» Кристина Хмель. Однако есть примеры, когда кредиты оформляются и при еще более низкой стадии готовности объекта. По словам г-жи Хмель, в Райффайзенбанке, к примеру, можно получить кредит, если речь идет о 15% . Промсвязьбанк и МБРР помогают гражданам с приобретением жилья с нулевой фазы строительства. Для сравнения, в первом полугодии 2010-го банки шли на сотрудничество только при готовности здания более чем на 70%.
Драйвер продаж
При таком разнообразии предложений неудивительно, что число ипотечных заемщиков заметно увеличилось. В Москве в массовом сегменте жилья на продажи по ипотеке сейчас приходится примерно 50% от общего объема, в элитном сегменте – 20% на «вторичке» и около 30% на первичном рынке. «В Московской области ипотечная доля при покупке квартир в новостройках и современных домах массового сегмента может достигать 70%», – добавляет директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов.
«Ипотека – это драйвер. Растет количество кредитных сделок – растут и общие продажи недвижимости, – отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. – В тех объектах, где существуют максимально выгодные для клиента предложения, доля ипотечных покупок доходит до 80%. То есть квартиры в кредит приобретают даже те, у кого есть средства на 100-процентную оплату». Почему? Потому что ставки становятся ниже уровня инфляции. «По официальным прогнозам, инфляция в России за 2011 год составит 8–9,6%, реальные же цифры могут быть значительно выше», – подчеркивает г-н Владыкин.
На фоне столь оптимистичной для рынка жилищного кредитования тенденции появилась и вторая, не менее обнадеживающая: уменьшается доля просроченной задолженности в ипотечных портфелях банков. Согласно данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), этот показатель постепенно стабилизировался и на 1 июня текущего года составил 3,5% (за 2010-й – 4%). «Статистика Банка России также радует, – комментирует ситуацию заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. – На 1 июня 2011 года доля ипотечных кредитов, по которым либо не было допущено ни одного просроченного платежа, либо просрочка не превышает 30 дней, достигла 94,3%».
Не все то золото...
Но у каждой медали есть обратная сторона. И картины расцвета ипотеки на поверку оказываются не столь радужными. Действительно, на первый взгляд банки предлагают очень интересные программы. Однако если вникнуть в подробности акций, выясняется, что получить такой удивительно выгодный кредит могут отнюдь не все желающие. Скажем, нашумевшее предложение Сбербанка «8–8–8» и «Победа над формальностями» от ВТБ 24 распространяются только на тех, кто готов сразу заплатить не менее 50% стоимости квартиры, а людей с подобными возможностями у нас не так много. Cамая привлекательная базовая ипотечная программа ВТБ 24 – всего 8,5% годовых – также имеет второе дно: ставка эта переменная (действует лишь в течение первого года, а в дальнейшем меняется на ставку рефинансирования + 3%), при этом срок кредитования минимальный, до семи лет, а размер первоначального взноса – от 60%.
«Кто-то берет комиссию за предоставление кредита, кто-то – даже за простое его перечисление. Только об этом не упоминают в рекламе», – утверждает директор по продажам агентства «Тубар-недвижимость» Максим Бородыня. Вот и выходит, что если клиент, имеющий средства на 15–20% стоимости квартиры в качестве первого взноса, хочет привлечь по ипотеке 4–5 млн рублей, то ему нужно быть готовым к тому, что с него возьмут комиссию в 1–2 % от объема кредита. В связи с чем занимать у банка изначально надо больше, чтобы денег хватило с учетом этих дополнительных выплат.
Не секрет, что программы с очень низкими процентными ставками доступны в основном клиентам с доходом выше среднего уровня, то есть не самой нуждающейся в жилье категории населения. И банкиры понимают, что на таких условиях им придется сотрудничать с небольшим числом заемщиков. Также настораживают и весьма короткие сроки, на которые банки согласны выдавать дешевые для нашего рынка деньги: Сбербанк – на восемь лет, ВТБ 24 – на семь. Отсюда и вывод, что не верят они в стабильное светлое будущее.
«Лето – пора скидок, в том числе на ипотечном рынке, – считает заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка Илья Зибарев. – Многие кредитные организации анонсировали кратковременные программы, изобилующие скидками, акциями и низкими ставками. Это дополнительная возможность привлечь клиента в «пассивный» период года». По его мнению, о значительном и долгосрочном уменьшении процентных ставок говорить пока рано: во всяком случае у коммерческих банков сейчас нет таких ресурсов.
Идем дальше. По данным АИЖК, доля просроченных кредитов сокращается. «Но на самом деле это всего лишь игра цифр, просрочек вовсе не стало меньше, – констатирует Роман Строилов. – Просто суммарный объем выдаваемых кредитов быстро растет, и на этом фоне доля «проштрафившихся» падает. К тому же, как отмечают в агентстве, среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля тех, по которым просрочка составляет от 91 до 180 дней, и на 1,3% – с просрочкой свыше 180 дней». Понятно, что клиенты, имеющие такие неисполненные обязательства, почти банкроты, то есть они перешли в ранг дефолтных заемщиков.
Цыплят по осени считают
Все эти обстоятельства дают основания полагать, что очень скоро позитивный тренд на рынке ипотечного кредитования сменится на противоположный. К тому же не стоит забывать, что Банк России с января по июнь текущего года уже дважды повышал ставку рефинансирования: в феврале – с 7,75 до 8%, а в апреле – до 8,25%. До этого в течение почти двух лет она только снижалась – с 13 до рекордных 7,75%. И если ЦБ продолжит ее поднимать, банкам не останется ничего другого, кроме как увеличивать процентную ставку по кредитам.
Еще одна показательная новость: в марте были разработаны поправки к инструкции №110 «Об обязательных нормативах банков». Их рабочая версия предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% . Если поправки будут приняты, то резко упадут объемы «элитной» ипотеки. «Все это позволяет прогнозировать, что период всеобщей эйфории на рынке жилищного кредитования довольно быстро закончится. На смену посткризисному восстановлению придет стабилизация. Процентные ставки перестанут уменьшаться, а по итогам второго полугодия 2011-го вырастут в среднем до 12,5%, – уверен Роман Строилов. – Банкиры достигли дна по этому показателю, ниже уже не будет, пока ЦБ не сделает более дешевыми заемные средства».
Плюс ко всему продолжается вымывание из российской банковской системы некогда сильных участников ипотечного рынка, таких как Альфа-Банк и Банк Москвы. Сейчас острейшая конкуренция наблюдается лишь между АИЖК, Сбербанком и ВТБ 24. То АИЖК, то Сбербанк, перехватывая инициативу друг у друга, постоянно рапортуют о новых рекордах, а ВТБ 24 старается держать темп, но, как правило, отстает от них на пару месяцев. Казалось бы, потребители должны быть довольны, ведь стоимость жилищных кредитов снизилась, однако более чем для 70% населения страны доступнее они не стали. А с глобальной точки зрения ослабление остальных игроков окажет пагубное влияние на весь банковский сектор и уж точно не будет способствовать улучшению общего инвестиционного климата России, полагают эксперты.
«Стоимость кредитных программ определяется многими факторами, среди которых и риски, и цена привлечения фондирования для самих банков, – перечисляет Галина Костышева. – Ставка рефинансирования в этом году увеличивалась дважды, риски остаются на достаточно высоком уровне (во всяком случае, более высоком, чем в Европе), темпы инфляции также выше европейских». В первой половине года банки активно наращивали кредитный портфель, в частности за счет выдачи кредитов с минимальной маржой.
Но, по словам эксперта из Абсолют-Банка, бесконечно это продолжаться не может, поскольку перед финансовыми организациями рано или поздно встанет вопрос прибыльности. Участники рынка обращают внимание и на следующий немаловажный нюанс. Многие программы того же Сбербанка обусловлены не экономическими, а политическими мотивами и «питаются» государственными дотациями. С одной стороны, это позволяет населению получить дешевые кредиты, а с другой – мешает развитию реальных ипотечных продуктов. Ведь не будет дотаций – не будет и этих программ.
РБК
30.08.2011
