Программа накопительной «народной» ипотеки по ставке 6% годовых
Краснодарский край совместно со Сбербанком запустил программу накопительной «народной» ипотеки с беспрецедентными для России 6% годовых. Наверняка этот опыт будет изучаться всеми регионами. Но в первом приближении эксперты разглядели в новой схеме много недоработок.
Проект «народной ипотеки» в общем виде был готов ещё весной — Сбербанк активно консультировал кубанскую администрацию при его подготовке. В конце лета прошёл конкурс по выбору банка-партнёра, и Юго-Западный банк Сбербанка России в нём победил. Соглашение о сотрудничестве в рамках прецедентной программы было подписано на форуме «Сочи-2011» председателем правления Сбербанка Германом Грефом и губернатором Краснодарского края Александром Ткачёвым. Примечательно, что параллельно аналогичный проект рассматривался в Ростовской области, но руководство этого региона от эксперимента отказалось. По словам первого заместителя донского губернатора Сергея Горбаня, при четырёхкратном росте объёмов ипотечных кредитов в 2011 году введение новых инструментов как минимум необязательно. А Кубань на этот шаг решилась — и за её опытом в жилищном строительстве соседи наверняка будут внимательно наблюдать.
Параметры народности
Программа накопительной ипотеки в её нынешнем виде рассчитана на широкий круг граждан со средним уровнем доходов. В разработке схемы принимали участие специалисты администрации и Агентства развития Краснодарского края, а также учёные Новой экономической ассоциации (НЭА). Проект опирается на опыт Германии, Австрии, Франции, Чехии и Словакии, где накопительная ипотека была использована для массового обеспечения жильём широких слоёв населения.
«Семья будет ежемесячно накапливать средства для первоначального взноса на приобретение жилья на специальном вкладе “Ипотечный”, — рассказывают в пресс-службе Юго-Западного банка Сбербанка России. — Накопление происходит в течение нескольких лет — от года до шести. Процентная ставка зависит от срока депозита, доходность по которому составит от одного до двух процентов годовых». Ежемесячно семья должна вносить на свой счёт от 3 до 10 тысяч рублей. Если условия накопления соблюдаются, то каждый квартал на специальный счёт семья будет также получать социальную выплату из бюджета Краснодарского края. Она составит 30% суммы ежемесячного платежа, но не более 36 тысяч рублей в год. Когда начальный взнос в размере 30–40% собран, Сбербанк предоставляет ипотечный кредит с процентной ставкой 5–6% годовых сроком на 9 лет. Типичный размер льготного кредита будет равен величине накоплений на вкладе с учётом социальных выплат.
Одновременно администрация Краснодарского края рассматривает возможность предложить участникам программы жильё типовой или малоэтажной планировки по льготной стоимости квадратного метра. Ожидается, что при минимальном уровне государственной поддержки в течение ближайших шести лет участниками программы «Накопительной ипотеки» должны стать более 24 тысяч семей Кубани. При этом перспективный потенциал программы в регионе оценивается не менее чем в 100 тысяч семей.
«Нам важен в этом проекте комплексный кумулятивный эффект, — заявил “Эксперту ЮГ” курирующий проект вице-губернатор Краснодарского края Алексей Агафонов. — Мы видим в новом ипотечном продукте и решение социальных задач, и стимулирование рынка строительства, и поддержку банковского сектора, который открывает для себя новый рынок. По сути, мы делаем ипотеку доступной для 20 процентов населения, которые раньше позволить себе её не могли. Почему ипотека дорогая? У банков высокие риски невозвратов, они привлекают дорогие деньги. Покупатели не доверяют строителям, строители не доверяют банкам, банки не доверяют строителям и т. д. Поскольку никто друг другу не верит, все закладывают максимальные риски. Мы разложили всю цепочку на элементы, взяли риски на себя, тем самым удешевили продукт».
«Передовой опыт Кубани — это первый шаг, который позволит развернуть доступную накопительную ипотеку во многих регионах страны, — отмечает председатель Юго-Западного Сбербанка Виктор Алонсо. — Этот проект позволяет значительно улучшить жилищные условия наименее обеспеченных граждан. Мы делаем на этот проект большую ставку».
Льготы, массы и выборы
Сама по себе идея внедрения на ипотечный рынок относительно дешёвого продукта вызывает энтузиазм у аналитиков отрасли. «Ипотечный рынок — мощный стимулятор спроса, и такие инициативы должны приветствоваться, — считает директор по управленческому консалтингу аудиторско-консалтинговой группы «Ваш советникЪ» Александр Полиди. — По поводу благоприятного воздействия на потребительскую активность сомнений не возникает. Государство идёт на эту программу, чтобы создать дополнительную активность на рынке недвижимости. Субсидирование, гарантирование процентной ставки — всё это будет играть на стороне спроса».
По словам управляющей филиалом банка «ТРАСТ» в Ростове-на-Дону Анны Стуловой, банки самостоятельно могут сейчас формировать минимальную ставку лишь от 9%. «Заимствования коммерческих банков идут в основном из привлечённых ресурсов, а это вклады и остатки на расчётных счетах. Фактически мы располагаем довольно дорогими ресурсами, а значит, установить ставку ниже среднерыночной не можем», — поясняет г-жа Стулова. По её мнению, если эксперимент краснодарских властей и Сбербанка окажется удачным, накопительной ипотекой заинтересуются и коммерческие структуры, но только если участники смогут получать межбанковские кредиты или деньги в виде размещённых на определённый срок депозитов. «Кроме того, нужны современные технологии, страховки, регуляторы ставок, специальные оценочные компании, то есть база, которая позволит банку снизить риски», — говорит Анна Стулова.
«Средний уровень рыночных ставок по ипотеке составляет 10–12 процентов, это в два раза выше, чем предложенные в программе, да и они сформированы за счёт поддержки государством квазигосударственных банков», — отмечает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков уверен, что перспективы у краснодарской программы очень неплохие, учитывая социально-экономический портрет региона. «В определённом смысле это похоже на идею со стройсберкассами, когда человек, не имеющий возможности сделать первоначальный взнос, накапливает средства в банке, и банк обязуется выдать ему кредит по льготной ставке. Для людей с небольшими доходами есть очевидные выгоды. Да и с точки зрения застройщиков это тоже интересная программа. Если в неё войдут девелоперы, регион решит ряд важнейших проблем: социальную, проблему банков с ресурсной базой и проблему реализация жилья строительными компаниями». По мнению Анатолия Аксакова, при инфляции в 8% важно понимать, что в рамках программы накопительной ипотеки деньги «достанутся практически даром», так что для России 6% — прекрасная ставка.
Впрочем, есть и другие оценки предложенного продукта. Правда, критиковать его банкир, выступивший собеседником «Эксперта ЮГ», согласился только на условиях анонимности. «А в чём принципиальное отличие новой формы от других видов льготной ипотеки? У нас уже есть программы для молодых семей и тому подобное. Предложен, по сути, симбиоз долевого участия и госсубсидий. Непонятно, зачем вообще нужен такой популистский нерыночный продукт. Тем более что технология risk-based pricing (ценообразование, основанное на риске. — «Эксперт ЮГ») уже позволяет некоторым банкам формировать очень хорошую ставку».
Однако представитель GVA Sawyer в Краснодаре Евгений Панасенко замечает, что у накопительной ипотеки всё же есть одно принципиальное отличие от похожих программ: «Действительно, ряд продуктов, особенно льготных, могут формировать очень хорошие ставки. Но стоит обратить внимание, что по данным продуктам кредитоваться могут далеко не все. А “народная ипотека” как раз нацелена на массовое потребление». При этом г-н Панасенко уверен, что сам факт создания такого продукта является неким политическим ходом, который должен был появиться как раз перед выборами. С одной стороны, это можно оценить как часть предвыборной кампании, а с другой, «если эта кампания благоприятно повлияет на развитие жилого сектора и улучшение качества жилья, то почему бы и нет».
Сомнительные детали
Однако большинство опрошенных «Экспертом ЮГ» участников отрасли считают, что программа, при всех её плюсах, пока проработана очень слабо. «Конечно, в ходе реализации проекта у многих появится возможность приобрести долгожданную квартиру, — говорит заместитель управляющего краснодарским отделением южного филиала ОАО “Меткомбанк” Альберт Камалтдинов. — Однако у меня есть некоторые сомнения. Получается, что участники программы будут ежемесячно откладывать некую сумму на накопительный счёт, фактически “замораживать” часть личных средств на несколько лет, не пользуясь за это никакими процентными выплатами. Иными словами, краевые власти на некоторое время получат в пользование сбережения населения абсолютно бесплатно». Возникает закономерный вопрос: хватит ли накопленных средств на первоначальный взнос с учётом инфляции и невозможности предугадать рост цен на строительные материалы? Г-н Камалтдинов считает, что на тот же временной промежуток люди могут разместить свои средства на банковских счетах, не только сохраняя деньги, но и преумножая их, что компенсировало бы последствия инфляции.
«Сбербанк в данном случае ничего не теряет, потому что получает возможность привлекать от населения очень дешёвые деньги, — поясняет Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. — По сути дела, деньги, которые вы кладёте на накопительный счёт под один процент годовых, — это обычный депозит, на котором вы накапливаете определённую сумму, только ставка беспрецедентно низкая. Пока у вас накопится нужная сумма, Сбербанк может распоряжаться вашими деньгами как угодно, а потом выдаёт вам оставшуюся сумму под шесть процентов. Где тут справедливость? И в чем состоит господдержка, о которой вроде бы идёт речь? В данном случае краевые власти готовы предоставлять всего 36 тысяч в год, а, скажем, при покупке автомобилей по программе утилизации размер господдержки был значительно больше — 50 тысяч рублей».
Евгений Панасенко, несмотря на положительную в целом оценку эксперимента краснодарских властей, также видит в программе ряд минусов. «Копить нужно будет в течение трёх-пяти лет, а значит, в данный промежуток времени семьям необходимо другое жильё, — рассуждает г-н Панасенко. — Важно понимать, что такая схема подходит не всем потенциальным заёмщикам. Как правило, ипотеку берут семьи, которым негде жить и приходится снимать квартиру. В данном случае платить аренду за квартиру, да ещё и откладывать 7–10 тысяч рублей в месяц, вряд ли возможно. Такие семьи скорее всего предпочтут стандартный вариант ипотеки, когда сразу можно въехать в квартиру и не платить аренду. Поэтому существенного перекоса в сторону этой программы в ближайшее время не предвидится».
Учитывая, что многие банки уже снизили размер первоначального взноса до 10% либо вовсе отменили его, «народная» ипотека действительно предлагает не самый удобный вариант. Александр Осин вообще скептически относится к идее накопительной ипотеки в её нынешнем виде. «Во-первых, неясно, кто гарантирует, что накопленные деньги не сгорят на фоне повышения номинальных цен на жильё. Возможно, администрация собирается зарезервировать дома для будущих покупателей, но этого в проекте не указано, — говорит г-н Осин. — Во-вторых, даже с учётом стоимости жилья в 30 тысяч рублей за квадратный метр и ставки в шесть процентов, участниками программы могут стать лишь граждане, способные за пять лет накопить приблизительно 500 тысяч рублей или откладывать по пять тысяч в месяц с учётом доплаты из бюджета. Но ведь потом ещё придётся несколько лет выплачивать по 10–15 тысяч рублей ежемесячно. Такие расходы составляют половину и более месячных доходов 70 процентов жителей Краснодарского края, то есть всё равно получается дорого».
«Конечно, деньги по этой программе освоят, но это не та ипотека, которую на самом деле хотел бы видеть потребитель, — резюмирует Роман Строилов. — Например, программа не учитывает переселенцев. Почему она предназначена лишь для тех, кто зарегистрирован на территории Краснодарского края? Почему в этой программе участвует только Сбербанк? Почему он сейчас подминает под себя Краснодарский край? Это плохо и для банковской системы, и для инвестиционного климата».
Опасность новых «хрущёвок»
Есть и ещё одна опасность, которую эксперты усматривают в народной ипотеке, — возвращение к устаревшим технологиям строительства.
«Беда в том, что дешёвое жильё требует дешёвой земли, а в Краснодаре таковой нет в принципе, так что, вероятно, застройка пойдёт за город», — полагает Александр Полиди. «Всплеск спроса на экономичное жильё и так уже повлиял на современный облик городов — многоэтажные коробки несколько лет в тренде, как некогда “хрущёвки”, — говорит специалист московского архитектурного бюро “Арх-проект” Михаил Глушков. — Очевидно, на отдалённых участках никто не будет возводить необходимую инфраструктуру, и в худшем случае мы получим хаотичные скопления низкоклассовых домов».
По словам Евгения Панасенко, мысли о возвращении «хрущёвок» в Краснодар действительно возникают не первый год. Строительные компании, которые возводят блочные дома, — а именно они, по мнению эксперта, будут обеспечивать жильём народную ипотеку — уже давно снижают качество объектов, «играя» с себестоимостью строительства и тем самым уменьшая стоимость квадратного метра. «Например, высота потолков в стандартных домах, которые строят “ОБД-Инвест” или “Кубанская марка”, составляет 2,5 метра, — замечает г-н Панасенко. — Один из ярких примеров современных хрущёвок — ряд зданий, построенных для военных, в ЖК “Московский”. По качеству и уровню отделки они хуже, чем квартиры, выставленные на продажу для обычных покупателей».
Влияние льготных программ на архитектуру, в общем, оспаривать трудно, но потребность в новых ипотечных продуктах не менее очевидна. К тому же вряд ли именно накопительная ипотека внесёт структурные изменения в облик как Краснодара, так и ипотечного рынка региона в целом. Ведь на старте программа охватит лишь 24 тысячи семей. «Что такое два десятка тысяч семей для пятимиллионной Кубани? — задаётся вопросом Александр Полиди. — Вероятно, произойдёт ещё больший прогиб в сторону эконом-класса. Но я думаю, что спрос будет простимулирован незначительно, как в случае с утилизацией автомобилей, когда рынок фактически не отреагировал на неё. Накопительная ипотека пока — капля в море».
Индикатором успеха программы, как ни странно, могут стать коммерческие банки. «В случае положительной динамики развития накопительной ипотеки, если будет отклик от конечных потребителей, коммерческие банки обязательно возьмут её на вооружение. Но речь идёт о трёх-четырёхлетней перспективе, на первый период действия программы сложно делать прогнозы», — резюмирует Евгений Панасенко.
Эксперт
10.10.2011
