Опыт разработки и реализации ипотечных программ в России
Жилищная проблема в России – одна из наиболее острых и важных для миллионов
людей. Один из главных путей решения этой проблемы – доступная ипотека. В 2010
г. премьер-министр России Владимир Путин подписал "Стратегию развития ипотечного
кредитования до 2030 года", направленную на повышение доступности жилья. Цель
стратегии – к 2030 г. сделать так, чтобы цены на жилье, условия ипотеки, доходы
людей позволяли приобретать жилье 60 % семей наших граждан. Однако на этом пути
стоит еще немало проблем. Активное участие в их преодолении намерен принять и
российский строительный бизнес.
В Москве состоялась представительная конференция "Ипотека как рычаг увеличения
спроса: банк, застройщик, агент, покупатель", организованная компанией
ANConferences. В ней приняли участие представители девелоперских и строительных
компаний, руководители учреждений ипотечного кредитования, брокеры и
консультанты, которые обсудили опыт разработки и реализации ипотечных программ в
России.
Выступивший первым руководитель управления Национального агентства финансовых
исследований (НАФИ) Тимур Аймалетдинов рассказал о том, что представляет собой
средний потенциальный заемщик ипотечного кредита. Это мужчина в возрасте от 25
до 44 лет с высшим или неоконченным высшим образованием, высоким и выше среднего
уровнем благосостояния и значительным социальным оптимизмом.
Что касается основных барьеров, препятствующих оформлению ипотечных кредитов, то
их, по результатам опроса, проведенного НАФИ в феврале нынешнего года, четыре:
недостаточные доходы (77 % опрошенных), неуверенность в стабильном доходе (29
%), высокие процентные ставки банков (40 %), быстрые темпы роста цен на
недвижимость (13 %). В числе других барьеров респонденты отмечали недоверие к
банку-кредитору (9 %) и сложности при оформлении ипотеки (8 %).
Тем не менее, и популярность, и число ипотечных кредитов неуклонно растут.
Особенно в "крепких", хорошо зарекомендовавших себя банках. Так, начальник
отдела партнерских программ департамента ипотечного кредитования "ВТБ24" Николай
Мальнев сообщил, что объем ипотечной выдачи банка составил в 2010 г. 31 млрд 700
млн рублей – это 19 400 кредитов. Банк "курирует" более 1,6 тыс. строящихся
объектов и сотрудничает более чем с тысячью застройщиками.
Участники конференции рассказали о различных формах ипотечного кредитования и
разных подходах к этой важнейшей проблеме.
Так, начальник отдела ипотечного кредитования ГК "РЕНОВА-СтройГруп" Татьяна
Копыстринская рассказала, что в настоящее время компания, с учетом негативного
опыта прошлого, реализует только объекты готового жилья. Стратегическим
партнером ГК является Сбербанк России, высокая надежность которого общеизвестна.
Председатель международной ассоциации "Среда обитания" Василий Омельчук
прокомментировал так называемую "Украинскую модель" ипотеки. С одной стороны,
налицо повышенное внимание к ней со стороны государства.
В стране сформирована неплохая правовая база жилищной ипотеки, создано
Государственное ипотечное учреждение (аналог российскому федеральному Агентству
по ипотечному и жилищному кредитованию – АИЖК), реализуется программа частичной
компенсации из госбюджета процентов по кредитам определенным категориям
населения.
С другой стороны, ипотечное кредитование на Украине пребывает в глубоком
кризисе: процентные ставки по кредитам очень велики – в среднем 14,99 %, а с
учетом комиссионных – 17-19 %. Ипотека стала инструментом стимулирования спроса
на дорогое жилье, способом получения коммерческими банками сверхприбыли, а не
решения жилищной проблемы в республике.
По словам финансового директора УК "Экодолье", в ряде регионов России ипотека
стимулировала спрос на малоэтажное жилье. Популярность такого жилья настолько
велика, что люди резко сокращают личные затраты и идут на любые ограничения в
жизнеобеспечении, лишь бы стать обладателями хотя бы небольшого частного дома
или коттеджа. Так, в одном из коттеджных поселков Оренбурга из 150 проданных в
2010 г. домов 60 были реализованы по ипотечным кредитам. В городе была создана
специальная организация АИЖК "Малоэтажное жилье".
Однако и в этом секторе ипотечного кредитования есть проблемы. О некоторых
рассказал председатель совета директоров компании KaskadFamily Валерий Мищенко.
Ипотека малоэтажного строительства часто оказывается слишком дорогой, так как
компании-застройщики включают в расчетную себестоимость квадратного метра
расходы на инженерные сети и имущество общего пользования, хотя они впоследствии
передаются в ведение муниципальных органов.
В ряде случаев покупатель отдельно платит за дом, за землю и за инфраструктуру,
причем рассрочка платежей допускается не по всем этим "покупкам". В результате
банк выставляет владельцу ипотечной программы первоначальный взнос в размере 30
% от стоимости дома, а фактически, с учетом платы за землю и инфраструктуру, в
качестве первого взноса приходится оплачивать 60-70 % от общей стоимости
строительства.
По мнению участников, конференция "Ипотека как рычаг увеличения спроса" была
исключительно полезной, поскольку позволила обменяться мнениями по самым
актуальным и острым вопросам ипотечного кредитования и обсудить пути их решения.
Ко всем этим проблемам можно будет вернуться 22 сентября нынешнего года, когда в
Москве пройдет следующая конференция на схожую тему – "Ярмарка ипотечных
кредитов".
ТПП-Информ
22.03.2011
