Дефолты по ипотечным кредитам

По расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2009 году порядка 120 тыс. человек могут столкнуться с проблемами при обслуживании ипотечных кредитов, а совокупный объем задолженности прогнозируется в 200 млрд руб.

Между тем, по словам представителя АИЖК, в следующем году агентство выделит на реструктуризацию кредитов не более 25-30 млрд руб. Источник РБК daily, близкий к АИЖК, утверждает, что агентство примет участие в реструктуризации кредитов в объеме не более 170 млрд руб., поскольку оставшаяся часть кредитов приходится на жилье, приобретенное для инвестиционных целей. Источник РБК daily, близкий к АИЖК, раскрыл суть предложений, одобренных наблюдательным советом агентства, по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов граждан, оказавшихся в трудной ситуации из-за потери работы или резкого снижения дохода. К концу 2008 года задолженность по ипотечным кредитам населения, по оценкам агентства, зашкалит за 1 трлн руб., при этом в течение следующего года будет выдано кредитов на покупку недвижимости около 0,6 трлн руб.

«В результате, как полагают в АИЖК, в 2009 году порядка 20% заемщиков не смогут в полной мере выполнять свои обязательства перед кредитором, - сказал источник РБК daily, близкий к АИЖК. - Учитывая, что средний размер ипотечного кредита составляет 1,8 млн руб., проблемы с его выплатой могут возникнуть примерно у 120 тыс. заемщиков».

Напомним, что 18 декабря наблюдательный совет АИЖК одобрил создание агентством «дочки» - Агентства по ре­структуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое также будет задействовано в реализации программы господдержки заемщиков. По словам собеседника РБК daily, предлагается реализовать две схемы взаимодействия между АРИЖК, заемщиками и кредиторами. Первая схема рассчитана на крупные банки со значительными объемами ипотечных портфелей: она позволит кредитору при участии АРИЖК провести реструктуризацию кредитов, в том числе за счет предоставления заемщику нового займа, который полностью пойдет на погашение старого долга. В этом случае доля участия АРИЖК в новом кредите оценивается на уровне 15-20% (см. таблицу на с. 6). Вторая схема должна заинтересовать банки с небольшими портфелями: здесь АРИЖК будет выкупать стандартные пулы с дисконтом к остатку основного долга по кредиту. При таком раскладе затраты АРИЖК подскочат до 50-80% от дисконтированного остатка задолженности.

Впрочем, предусмотрен и такой вариант, когда кредитора не устраивают обе схемы. В этом случае АРИЖК напрямую выдаст заемщику стабилизационный заем сроком до года на выплату недостающей части его платежей. Соответственно, АРИЖК планирует потратить на эти цели до 15% собственных средств. Однако, как подчеркнул источник РБК daily, близкий к АИЖК, в этом случае риски возникновения убытков оцениваются на более высоком уровне, чем при реализации первой и второй схемы. В итоге, по словам нашего собеседника, АИЖК так намерено распределить в 2009 году средства, выделяемые государством: 50 млрд руб. - уставный взнос в капитал АРИЖК, 71 млрд руб. - на выкуп закладных, 40 млрд руб. - на выкуп ипотечных ценных бумаг и еще 80 млрд руб. составят кредиты под залог ипотечных кредитов.

Главный экономист компании «Тройка Диалог» Евгений Гавриленков считает, что в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составит менее 0,6 трлн руб., поскольку этот сектор рынка все еще будет заморожен. «В условиях девальвации рубля участ­никам рынка выгоднее зарабатывать на курсовой разнице, чем на ипотечных кредитах, - подчеркнул Евгений Гавриленков. - Другие прогнозные оценки АИЖК сбудутся лишь при условии быстрого восстановления роста ВВП, но если экономика страны будет сокращаться довольно длительное время, то количество заемщиков, которые столкнутся с проблемами при погашении кредитов, составит более 20%».

Однако главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова считает обоснованным расчет АИЖК, согласно которому у 120 тыс. заемщиков могут возникнуть проблемы с погашением кредита. «Главное, кто из заемщиков будет допущен к системе рефинансирования, так как, безусловно, достаточно большое количество заемщиков попытаются переложить свои обязательства на плечи АИЖК», - полагает Наталия Орлова. Как пояснила РБК daily директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, агентство планирует направить в 2009 году на реструктуризацию ипотечных кредитов населения не более 25-30 млрд руб. «В основном эти средства пойдут на поддержку заемщиков из числа среднего класса, которые окажутся без работы или существенно потеряют в доходах, - отметила Анна Ярцева. - При этом пока сложно сказать, какое количество заемщиков обратится в АИЖК за помощью, время покажет».

Небезынтересно, что по правилам агентства АРИЖК вправе предлагать заемщику внесение коррективов в график платежей по уплате основного долга и начисленных процентов, а также перевод долга на другого заемщика или расширение числа таких заемщиков. Также АИЖК намерено выделить в 2009 году до 50 млрд руб. для поручительств по выпускам ипотечных ценных бумаг банков, а до 2012 года - порядка 500 млрд руб., при условии реализации Банком России механизма рефинансирования кредитных организаций под залог ипотечных ценных бумаг.

Некоторые критерии для получения поддержки АРИЖК:
- снижение совокупного дохода в результате увольнения заемщика или созаемщиков либо более чем на 50% изменение условий оплаты их труда, в том числе из-за временного введения работодателем режима неполного рабочего времени или оформления отпусков без сохранения заработной платы;
- у заемщика или созаемщиков нет в собственности другого имущества, кроме ипотечного жилья, для исполнения текущих обязательств по ипотечному кредиту;
- заемщик обязуется досрочно возвратить полностью основную сумму долга по реструктурированному ипотечному кредиту, выплатить начисленные проценты и уплатить штраф в том случае, если в отношении него или жилого помещения будут выявлены факты несоответствия требованиям АРИЖК.
При этом, к примеру, в расчете на одного человека общая площадь находящегося в залоге жилья, расположенного в черте города, не должна превышать: 45 кв. м - для одиноко проживающих; 30 кв. м - для двух человек; 25 кв. м - для трех и более жильцов.

РБК
24.12.2008