Рынок недвижимости в России оттаивает

Рынок недвижимости в России потихоньку оттаивает — в основном благодаря ипотечному кредитованию. Вот только сама ипотека живет в основном за счет государства. Чем это хорошо и плохо для заемщиков и остальных граждан?
 
Национализация прошла незаметно
 
Недавно Московский банк Сбербанка России заявил о резком увеличении своих ипотечных центров: к двум имеющимся прибавилось сразу 12. При этом первый центр банк открыл в октябре 2008-го, а второй — в марте этого года. В самом банке не скрывают, что сделано это для увеличения своей доли рынка. Специализированные ипотечные центры позволят значительно ускорить процедуру оформления ипотечного кредита клиентам банка: в них за одно посещение можно выяснить, на какую сумму кредита стоит рассчитывать, выбрать риелтора из списка тех компаний, с которыми работает банк, тут же выбрать саму квартиру и вариант ипотеки.
 
Будет наращивать ипотечное кредитование и АИЖК, которое кредитует не население, а банки, занимающиеся ипотекой. Он планирует в этом году выдать банкам 15—20 млрд. руб. кредитов на строительство жилья и еще на столько же выкупит у банков закладных по выданным кредитам. Глава агентства Александр Семеняка подсчитал, что этих денег хватит на то, чтобы стимулировать строительство 1,5—1,7 млн. кв. м жилья эконом-класса. А вообще, по мнению банкира, рынок ипотечного кредитования в этом году удвоится: если в прошлом году было выдано кредитов на 89 млрд. руб., то в этом году ожидается 180 млрд. руб.
 
Однако при внимательном рассмотрении выясняется, что большая часть предлагаемых ипотечных кредитов так или иначе завязана на государство. Сбербанк вообще оценивает свою долю на рынке ипотечного кредитования в 70%, отдавая большую часть остатка АИЖК. В агентстве, правда, считают долю Сбербанка более скромной — 57%, но соглашаются, что большую часть оставшегося кредитуют они. Из оставшегося большая часть опять-таки приходится на госбанки: ВТБ24, Газпромбанк и Россельхозбанк. То есть примерно 90% рынка ипотеки так или иначе завязано на государство. Что касается остальной части, то в основном речь идет о банках, аффилированных с застройщиком: в этом случае квартиры в новостройках (чаще всего региональных) продают скорее в рассрочку на 7—10 лет, а не в ипотеку.
 
Что это означает для потенциального заемщика? Прежде всего довольно жесткие условия выдачи кредита в части подтверждения дохода. Сколько бы в госбанках ни говорили о готовности учитывать не только официальные доходы, практика показывает, что даже со справкой 2НДФЛ могут быть проблемы, если, к примеру, заявитель работает в стартапе или в малом бизнесе. Банки, работающие по программе АИЖК, могут быть чуть снисходительнее, но чаще всего в этом случае они предлагают свою ипотечную программу с менее выгодными условиями. Учитывая, что с этого года отчисления с зарплаты выросли до 32%, в результате чего работодатели массово переходят к различным схемам “оптимизации” наиболее высоких зарплат, об ипотеке могут забыть как раз самые успешные работники среднего класса из коммерческого сектора. Правда, зато повезло бюджетникам. “Сейчас ипотека в регионах развивается даже лучше, чем в Москве, — делится один банкир. — Жилье там подешевело гораздо сильнее, ставки ипотеки ниже, а бюджетники получают очень хорошие по местным меркам зарплаты — и полностью “белые”. Так что типичный портрет регионального покупателя квартиры в кредит — мелкий местный начальник”.
 
За чей счет они поплыли?
 
Впрочем, госкомпании вовсе не собираются оставаться в убытке. И вот уже банки почти синхронно заявили о переходе к выдаче кредитов по плавающей ставке: к ставке рефинансирования ЦБ будет добавляться маржа банка.
 
Но большинство серьезных экономистов говорят, что политика низких ставок недолговечна: инфляцию в России сейчас сдерживает отсутствие спроса, а не конкуренция, как в развитых странах. Закончится рецессия — и ставка рефинансирования вновь начнет расти. А с ней — и платежи по кредиту. И пусть некоторые из банков обещают страховать заемщиков от резких скачков ставки или ограничивать ее рост, например 20%, эксперты признают, что плавающая ставка просто позволяет банкам обойти требование закона не ухудшать условия уже выданных кредитов и гарантировать себе постоянный доход.
 
Плавающая ставка повышает риски не только для заемщиков. Стоит вспомнить, что нынешний кризис начался именно с того, что американские заемщики не смогли оплачивать свои ипотечные кредиты с плавающей ставкой из-за того, что ФРС повысил ставку рефинансирования. Если вдруг второй удар кризиса все же случится, спасать госбанки государству придется на деньги налогоплательщиков.
 
Правда, сами игроки рынка замечают, что конкуренция на рынке ипотечного кредитования все же идет — между самими госбанками. Поэтому условия кредитов двигаются все же в сторону большей дружелюбности. Но, считают эксперты, простому заемщику все равно не уберечься от подводных камней, которыми усеяны кредитные договоры большинства банков. Поэтому, советуют кредитные брокеры, нужно не заморачиваться “самыми выгодными” ставками, а брать тот кредит, платежи по которому для вас посильны в обозримом будущем. Главное условие при этом — возможность рефинансирования кредита либо его досрочного погашения. Тогда после возвращения на рынок ипотеки коммерческих банков, повышения конкуренции и снижения ставок можно будет либо реструктуризовать свой кредит, либо переоформить ипотеку уже в коммерческом банке. Многие аналитики полагают, что те на первых порах с удовольствием будут переманивать к себе клиентов госбанков выгодными предложениями: люди хорошо проверенные, значит, риск неплатежей ниже.