Рынок столичных новостроек
Вот уже второй год подряд, оглядываясь на прожитый период, мы признаем: жизнь
продолжается, новостройки возводятся, сдаются в эксплуатацию и успешно
реализуются. Но вот долгожданного вывода «Кризис миновал!» никто почему-то не
делает. Посмотрим, с чем подошел рынок столичных новостроек к очередному рубежу
– 2011 году.
Новостройки отступают
Список новостроек
Прежде всего, похоже, придется констатировать убыток
предложения на первичном рынке жилья. Так, чуть больше года назад, в самом конце
2009-го, по данным компании «Миэль», в продаже находилось 337 объектов
(адресов). Сегодня, в январе 2011-го, в Базе WinNER можно отыскать 264 объекта
(и 2984 квартиры в них), притом среди них – и довольно «старые» новостройки,
сданные 2 и более лет назад (такие как Гранд-Парк, Эльсинор, Воробьевы горы и
другие). Действительно новых адресов – тех, что сейчас проходят ГК или готовятся
к ней – чуть больше 80.
Если проанализировать сайты крупнейших агентств столицы, можно убедиться, что
свежих новостроек в продаже действительно не так много. Например, «Миэль»
предлагает 17 адресов (из них 6 в процессе сдачи ГК); «Инком» – 20; «ПИК» – 18;
«НДВ-Недвижимость» – 9; МИАН – 46 (на деле около 30, т.к. в базе представлены
разные корпуса одного и того же микрорайона или жилого комплекса).
Дорожная развязка вид сверху
При этом нельзя не отметить, что предложение явно
сдвигается в Подмосковье. Согласно данным базы WinNER, сегодня там предлагается
4700 квартир в 342 объектах-новостройках, да и на сайтах агентств недвижимость в
Подмосковье представлена богаче. МИАН представляет 55 адресов, «ПИК» – 29, «Миэль»
– 34, «Инком» – 69 (правда, небольшая часть из них – гаражи или нежилые
помещения).
А цены растут…
Дорожная разметка
Если учесть, что подавляющее большинство объектов в области –
эконом-класс, а в Москве, наоборот, бизнес-класс, то можно констатировать почти
полный отток дешевого жилья в Подмосковье. По данным компании «Пересвет-Инвест»,
в Москве всего 4,5% жилья в новостройках было панельным, преобладали же квартиры
в монолитных домах – 92% от общего объема предложения. Соответственно такое
распределение повлияло и на среднюю стоимость 1 квадратного метра.
По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в ноябре
2010-го цена 1 кв.м. на первичном рынке Москвы составила $6577, или 203 899 руб.
Год назад средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Москвы
составляла $5488, или 156 418 руб. «Средневзвешенная цена метра рассчитывалась
без учета скидок, с учетом элитных предложений в ЦАО и дешевых предложений,
которые характерны окраинам Москвы и спальным, непрестижным районам города», –
уточнили в компании.
Пачки долларовых купюр
В Базе WinNER минимальная цена 1 кв. метра нового жилья –
$2295 (около 70 тыс. руб.). Максимальная стоимость метра зафиксирована в ЖК «Баркли
Плаза» – $25,4 тыс. Кстати, если в 2009 году элитные предложения по такой цене
едва ли были бы реализованы, то в нынешнем это может произойти. Александр
Зиминский, директор департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty,
отметил, что в конце 2010 года вновь появились клиенты, запрашивающие объекты
стоимостью около $10 млн*.
Ипотека в засаде
И, наконец, ипотека. В прошедшем году было торжественно объявлено о ее
возвращении на рынок. Действительно, если вспомнить 2009-й, когда многие
ипотечные программы были свернуты, а ставки в оставшихся были заградительными,
то сейчас, пожалуй, можно говорить о возрождении ипотечного кредитования.
Молодая семья переезжает
Но и здесь, опять же, лидирует Подмосковье. По данным базы WinNER, в ипотеку в
январе 2011 предлагается 3816 квартир, тогда как в Москве – лишь 1905.
Получается, банки больше доверяют быстровозводимому эконом-классу. Кроме того,
как «Собственник» писал недавно, именно в Подмосковье больше объектов продается
по 214-ФЗ.
Итак, если вновь обратиться к базам агентств, можно увидеть следующую картину.
«Инком» предлагает 14 адресов с ипотекой в Москве; «Миэль» – 10; «ПИК» – 3; «НДВ-Недвижимость»
– 4; МИАН – ни одного (зато в Подмосковье – 14).
Удобная таблица с условиями ипотечного кредитования новостроек представлена на
сайте «Миэль». Так, кредит на жилье предлагают 11 банков, наименьший
первоначальный взнос – 10% (Русский ипотечный банк, Сбербанк, МКБ). Наименьшие
ставки в рублях – от 10,25% у банка «Возрождение» (программа «Переменная
ставка») и 10,5% (Русский ипотечный банк, некоторые программы Сбербанка, ВТБ-24
– акция «С новым домом!»).
Ключ от квартиры
На первый взгляд, условия почти докризисные. Однако, как водится, при ближайшем
рассмотрении все не так просто. Так, например, в банке «Возрождение» (продукт
«Переменная ставка») ипотека предлагается только под объекты, продающиеся по
214-ФЗ; доход заемщика должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ;
максимальный срок кредитования – 30 лет; строящиеся объекты кредитуются, только
если уже возведена коробка дома и подведены коммуникации (то есть, давать кредит
под «котлован» никто не станет).
Более свободные условия у Сбербанка и ВТБ-24, однако там предлагается купить
квартиру, выбрав объект из списка аккредитованных новостроек. Таким образом,
выбор заемщика оказывается ограничен. Зато у ВТБ-24 по-прежнему самый длительный
срок кредитования – 50 лет.
ipocredit.ru
14.01.2011
