Ставки по ипотечным кредитам могли бы быть не 12, а 9%
Бизнесмен Григорий Куликов — о том, можно ли в России решить "квартирный вопрос".
Тема качества жилого фонда и в целом обеспеченности жильем — одна из основополагающих для российского рынка. С моей точки зрения, недвижимость и строительство — это вторая по важности после ТЭК, священной коровы нашего бюджета, отрасль. В первую очередь, конечно, строительство — сфера, которая не только способствует решению жилищного вопроса, но и формирует рабочие места для миллионов граждан, занятых в стройке и смежных отраслях.
Многое сказанное в статье Владимира Путина «Строительство справедливости. Социальная политика для России» верно, но некоторые утверждения хотел бы дополнить.
Так, кроме названных статей расходов, формирующих стоимость строительства, существует еще один фактор — время. Период от начала инвестиций в объект до момента завершения строительства и продажи основного объема напрямую влияет на себестоимость объекта. В строительстве есть сроки технологические, предписанные строительной технологией, они понятны и конкретны. А еще есть сроки искусственные — возникающие в процессе прохождения множества инстанций. Можно утверждать, что стоимость и даже объем возводимого жилья в целом в стране или в отдельно взятом регионе напрямую зависят от этих искусственных сроков.
Что касается сроков технологических, то и здесь есть альтернативные решения. Например, быстровозводимое жилье. Тема малоэтажного строительства вообще в статье несправедливо забыта. Традиционно считается, что все хотят жить в городах и лучше в центре. Чем крупнее город, чем ближе к центру место, тем дороже земля, а чем дороже земля, тем больше этажей на этой земле хочется поднять, ведь тем выше в структуре себестоимости объекта доля стоимости прав на земельный участок. Конечно, в городе могут быть дешевле условия на коммуникации. Но сети чаще всего уже перегружены, нужно создавать новые. Создавать их в пригородах зачастую дешевле, чем в центре. Получается, что строить малоэтажное жилье дешевле и быстрее.
Вывод: в вопросе удешевления строительства есть еще по крайней мере два направления. Первое — сокращать строки за счет уменьшения количества согласований и сокращения сроков оставшихся. Второе направление — увеличение доли мало- и среднеэтажного жилья, в том числе быстровозводимого с применением новейших технологий. Это жилье более экологичное, комфортное, с привлекательными потребительскими характеристиками.
Ввод в оборот новых земельных участков, о котором говорит Владимир Путин, возможен только в том случае, если эти участки могут быть обеспечены на разумных условиях всей инфраструктурой и сетями. Опять же получается, что это могут быть площадки на окраинах или пригородные, где есть возможность в разумных ценах организовать коммуникации. И здесь очень важна роль государства. Ранее говорилось о том, что Федеральный инвестиционный фонд будет выделять соответствующие средства на развитие коммуникаций и инфраструктуры, но пока это происходит фрагментарно и недостаточно, не оказывая реального влияния на увеличение ввода в масштабах страны.
Что касается вопроса ипотеки, то здесь позволю себе рассуждать из своей отрасли. Возможно, банкиры со мной поспорят, но я вижу следующее — ипотека в России слабо привязана к уровню инфляции. К примеру, в Евросоюзе инфляция около 3%, а ипотека стоит до 5%. В России по итогам 2011 года инфляция составила 6,1%, ставка рефинансирования 8,25%, при этом ипотечные ставки — более 12% годовых в рублях. При этом публично известно, что российские банки для длинных кредитов работают на марже 4–5%. Получается, что в Европе, помимо того что ниже инфляция, существенно ниже и маржинальность банков. Может быть, следуя этой логике, и в России ипотека могла бы стоить не 12%, а, к примеру, 9%? И маржа банка могла бы быть не 4% и не 5%?
Банкиры объясняют, что действующее законодательство не позволяет банкам просто и оперативно, как в Европе, взыскивать у дефолтных заемщиков объекты. Последние три года банки вынуждены закладывать повышенную маржинальность на фоне повышенных рисков. Но при этом заметим, что почти три четверти ипотечных кредитов выданы государственными банками — Сбербанком, «ВТБ 24», Газпромбанком. А раз эти банки контролируются государством, то возможно все же в России картина могла бы быть иная.
credits.ru
15.02.2012
