Камертон для рынка недвижимости
Пакет законопроектов, направленных на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования, будет внесен в Госдуму в мае.
Некоторые документы парламентарии рассмотрят уже в ходе весенней сессии. Эксперты рабочей группы под руководством помощника президента Игоря Шувалова предлагают депутатам поправить налоговое и гражданское законодательство, а также принять новый Жилищный и Градостроительный кодексы. Условно все законодательные инициативы подразделяются на два крупных блока.
Налоговые законопроекты направлены прежде всего на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, предлагается освободить от НДС операции по продаже жилья и земельных участков, а также увеличить имущественные налоговые вычеты. По словам директора Калужской ипотечной корпорации Николая Любимова, отмена НДС, например, позволит кредиторам принимать квартиры в качестве первоначального взноса. "Сейчас мы по такой схеме не работаем, потому что при продаже квартиры вынуждены платить НДС. Нам это невыгодно. Например, если мы возьмем у заемщика в качестве первоначального взноса квартиру по цене 350 долларов за квадратный метр, то с учетом налогов должны будем накрутить порядка 90 долларов на квадратный метр, чтобы продать ее не в убыток себе", - говорит г-н Любимов. Кроме того, наш собеседник полагает, что отмена НДС побудит застройщиков применять более цивилизованные способы реализации жилья и не ограничиваться долевыми схемами.
Гораздо более масштабная новация - введение единого налога на недвижимость. "Мы планируем заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда)", - рассказывает член комитета Госдумы по бюджету и налогам Ильдар Габдрахманов. При этом исчисляться они будут исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас. Министр финансов РФ Алексей Кудрин недавно сообщил журналистам, что правительство планирует заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе БТИ на так называемую массовую оценку. "Она будет в большей степени приближена к рыночной оценке имущества", - пояснил он. Так правительство намерено уйти от "двойных стандартов и двойной бухгалтерии" при налогообложении.
Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. Следует отметить, что в европейских странах существуют разные подходы к определению ставок налога на жилье. Например, во Франции размер налога на недвижимость зависит от характеристик жилья (его местоположения, категории строения, площади). На основании этих данных определяется возможная ставка, по которой недвижимость может быть сдана в аренду. Это и служит основой для исчисления налога. Во Франции он составляет в среднем 30-40% от возможной ставки найма, а его увеличение или уменьшение является прерогативой местных властей.
По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры. "Низкая обеспеченность земельных участков коммунальной инфраструктурой является одним из главных барьеров для увеличения объемов жилищного строительства", - отмечает президент Института экономики города Надежда Косарева. Многие специалисты, впрочем, не уверены, что властям удастся разрубить этот гордиев узел с помощью одних только поступлений от налога на недвижимость. "Это, конечно, правильное решение - ввести местный налог на недвижимость и финансировать за счет него работы по обеспечению площадок инженерной инфраструктурой, - говорит Олег Тимошенко, начальник Управления жилищного строительства Ханты-Мансийского автономного округа. - Кстати, в Сургуте администрация города уже несколько лет работает примерно по такой схеме. Бюджетные деньги вкладываются в развитие инженерной инфраструктуры и подготовку площадок, которые затем продаются. Вырученные деньги снова направляются в оборот. Но все же не все регионы смогут выручить достаточные средства. Вот мы, например, с начала следующего года часть полномочий передаем Тюмени, а вместе с ними и половину доходной части бюджета. Естественно, капитальные вложения и финансирование жилищных программ мы сократим, часть из них вообще приостановим".
Другие наши собеседники считают, что на бюджетные средства вообще уповать не следовало бы. Вместо этого надо повышать привлекательность коммунальной сферы для частного бизнеса. Этот процесс уже набирает силу. "Муниципальные предприятия сегодня не особенно заинтересованы в строительстве новых сетей, даже если они неплохо финансируются из бюджета. В свою очередь, частная компания будет заинтересована в развитии хозяйства, - уверен г-н Любимов (Калужская ипотечная корпорация). - Средств на это нужно немало. Есть у нас на примете привлекательный земельный участок, но застроить его можно, лишь реконструировав очистные сооружения и сети. На это требуется порядка 350 миллионов рублей. Частным застройщикам такие суммы не по зубам, они не отобьют их на продаже жилья. Столь масштабные инвестиции возможны только со стороны крупного частного оператора коммунальных сетей".
Удешевить ипотеку
Несколько законопроектов, разработанных группой Шувалова, направлены на развитие рынка ипотечного кредитования - удешевление этого процесса, предоставление дополнительных гарантий первичным кредиторам.
Их авторы, например, предлагают отменить нотариальную регистрацию сделок по покупке жилья или как минимум зафиксировать размер оплаты услуг нотариуса. Нынешний тариф - 1,5% от суммы сделки - слишком обременителен. Депутатам также предложено внести ряд поправок в закон "Об ипотечных ценных бумагах". По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерия Зубова, в случае их принятия при банкротстве кредитной организации ее обязательства по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь (после возврата застрахованных вкладов физических лиц). Это должно добавить уверенности инвесторам. Кроме того, предлагается в течение первых двух лет после принятия законов вывести доходы по ипотечным ценным бумагам из-под налогооблагаемой базы.
Заместитель генерального директора Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ) Валерий Петров прогнозирует, что рынок ипотечных облигаций может сформироваться уже в следующем году. И соответствующие изменения в законодательстве ускорят этот процесс. По его оценкам, потребность только лишь накопительной пенсионной системы в ипотечных ценных бумагах составляет около 3 млрд долларов, а в следующем году она вырастет до 8,4 млрд. "Сегодня на российском рынке уже представлены потенциальные эмитенты ипотечных ценных бумаг - федерального Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), Московское ипотечное агентство (МИА) и Первая ипотечная компания. Объем вторичных торгов по корпоративным облигациям этих компаний достаточно велик, что говорит о наличии существенного спроса на ипотечные инструменты", - говорит г-н Петров.
Кстати, как сообщил "Эксперту" генеральный директор Московского ипотечного агентства Дмитрий Будаков, банк уже готовится к выпуску ипотечных ценных бумаг и планирует разместить их в четвертом квартале этого года. Г-н Будаков выразил уверенность, что в случае принятия пакета законопроектов рынок ипотечного кредитования расширится, а технология предоставления кредитов станет проще и дешевле за счет снижения издержек. "Соответственно, увеличится маржа банков, поэтому следует ожидать некоторого снижения процентных ставок", - предположил наш собеседник.
Самое же главное и ожидаемое новшество для ипотечных кредиторов - это планируемые изменения Гражданско-процессуального и Жилищного кодекса. Эти изменения направлены на гарантирование прав кредиторам и позволят без проволочек обращать взыскание на заложенное имущество. Напомним, что сейчас Гражданско-процессуальный кодекс запрещает выселять должника, если у него нет другого жилья. Поправки же позволят банку выселить заемщика, отказывающегося от выполнения своих долговых обязательств, из квартиры в кратчайшие сроки и забрать недвижимость, служившую залогом по невозвращенным ссудам.
Но вот куда отселять разорившихся заемщиков и следует ли вообще государству брать на себя эти заботы - пока не ясно. Долгое время обсуждались разные схемы создания переселенческого фонда, но ни одна из них так и не была проработана детально. Предлагалось переложить решение этой проблемы на плечи региональных властей. Теперь же всякое упоминание о переселенческом фонде и вовсе исчезло из федеральных законопроектов. На том основании, что не следует вовлекать муниципалитеты и региональные администрации в коммерческие отношения между банками и клиентами. "Нас это настораживает. Отмена обязанности предоставления жилья людям, выселяемым из заложенных квартир, может противоречить Конституции, и этот вопрос необходимо урегулировать", - отмечает г-н Будаков.
Все наши собеседники уверены, что если предложенные законопроекты не претерпят изменений в ходе рассмотрения в Госдуме, то послужат стимулом для развития рынка жилья и ипотечного кредитования. Правда, многие считают излишне оптимистичными заявления чиновников о том, что к 2010 году рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования вырастет в два-три раза. "Безусловно, основные барьеры, сдерживающие развитие отрасли, могут быть сняты, - говорит Елена Клепикова, президент Национальной ипотечной компании. - Только вот на чудо надеяться не стоит. С момента принятия законов до их практической реализации пройдет немало времени". Кстати, объективные тенденции развития рынка жилья особого оптимизма игрокам тоже не внушают.
Устранить дисбаланс
Недавно на одном из заседаний рабочей группы Игоря Шувалова обсуждались прогнозные оценки динамики изменения масштабов платежеспособного спроса населения на жилье и на жилищные кредиты на период с 2004-го по 2010 год. Соответствующее исследование было проведено специалистами Центра исследований Российской ассоциации маркетинга, Центра информации и экономических исследований в стройиндустрии, Фонда экономических исследований "Центр развития", АИЖК и агентства недвижимости САВА. Специалисты пытались выяснить потребности населения в улучшении жилищных условий, определить платежеспособный спрос на жилье и ипотечные кредиты, а также оценить перспективы развития жилищного строительства. Выяснилось, что заветная цифра - 80 млн кв. м ежегодного ввода жилья - в 2010 году труднодостижима. Если рынок будет развиваться нынешними темпами, то за семь лет объемы ввода увеличатся лишь до 53 млн кв. м. При этом предложение жилья будет отставать от спроса: он будет удовлетворен не более чем на 39%. Даже при условии проведения всех реформ в строительстве и сфере жилищного кредитования реальные цены на жилье, по результатам исследования, увеличатся в 1,6 раза в течение 2004-2006 годов. Главным образом потому, что увеличение спроса на жилье за счет развития жилищного кредитования не будет полностью обеспечено соответствующими объемами строительства жилья. Есть все основания предполагать, что в сложившейся ситуации государство попытается совместить рыночные реформы с административным влиянием, чтобы быстрее устранить перекосы. Соответствующий посыл уже сделан.
Так, выступая на одной из конференций, генеральный директор АИЖК Александр Семеняка обратил внимание на то, что реальные доходы населения ежегодно увеличиваются на 14% (данные МЭРТ), а цены на жилье в отдельных регионах растут гораздо быстрее. Следовательно, жилье становится менее доступным. Сегодня цены на квартиры уже сопоставимы, скажем, с датскими, тогда как доход средней российской семьи составляет всего 8% от дохода датской. Это оказывает негативное влияние на развитие рынка жилья. "Мы часто слышим, что для повышения доступности надо снизить ставку ипотечного кредитования, тем или иным способом снизить цену на жилье. Но резкие движения в эту сторону могут привести к еще большой амплитуде колебания цен, - заявил г-н Семеняка. - Сильные колебания порождают неуверенность у всех участников рынка. Мы тоже перестраховываемся, устанавливая отношение стоимости кредита к цене жилья не выше 70 процентов, потому что не исключаем падения цен, которое может составить 30 процентов. Эта неопределенность мешает инвесторам инвестировать в стройиндустрию и вообще мешает привлекать долгосрочных инвесторов. В основном в жилищное строительство вкладывается краткосрочный капитал, сроком до двух лет с расчетом получения большой нормы прибыли". По мнению директора АИЖК, дисбаланс необходимо устранить и обеспечить стабилизацию цен. При этом регулированием рынка недвижимости должны будут заняться местные администрации. Тем более что пакет законопроектов, подготовленных к внесению в Госдуму, предоставляет для этого возможности.
Если спрос на жилье превышает предложение то, во-первых, муниципалитеты и региональные власти смогут сбивать спрос на жилье, повышая местные налоги на недвижимость, что сбалансирует рынок. При этом возросшие налоговые поступления будут направляться на обустройство площадок, повышая их инвестиционную привлекательность и стимулируя застройщиков к увеличению предложения жилья. Во-вторых, власти получают право жестко регулировать объемы субсидий и льгот, связанных с покупкой жилья. В-третьих, возможен дифференцированный подход к выделению земельных участков, направленный на наполнение рынка жильем определенной ценовой категории. Если же, наоборот, спрос отстает от предложения и рынок затоваривается, власти должны будут в спешном порядке изымать деньги из обустройства инженерии, снижать налоги и за счет целевых субсидий стимулировать спрос.
Будут ли эти меры эффективными? Участники рынка недвижимости затрудняются ответить на этот вопрос однозначно. Руководитель отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья" Юрий Кочетков считает, например, что такие меры вполне могут привести к существенным изменениям на рынке жилья. "Люди, имеющие избыточную площадь, скорее всего, захотят от нее избавиться и переселиться в меньшее по площади жилье, - говорит он. - Это может привести к увеличению предложения, прежде всего на вторичном рынке, которого все так ждут. Это заставит также крепко призадуматься тех, кто вложил деньги в покупку не одной, а нескольких квартир". Советник председателя правления банка "Первое О.В.К." Янис Канестри уверен, что нынешний ажиотажный спрос на жилье в российской столице (как, впрочем, и в некоторых регионах) никак не связан с увеличением количества людей, желающих улучшить жилищные условия: "Существенная доля покупателей квартир - по разным оценкам, от 30 до 50 процентов - это частные инвесторы, желающие просто сохранить деньги. Их активность приводит к резким ценовым колебаниям, которые действительно вредят рынку. Что-то с этим надо делать".
Эксперт, 19.04.2004
Илья Ступин
