Ипотека исполняет свой долг

В Воронеже сохраняется тенденция прошлого года по активному наращиванию объема выданных ипотечных кредитов. В январе-феврале статистика была даже лучше, чем за тот же период 2011-го, хотя уже тогда были превышены докризисные показатели. Эксперты констатируют, что ипотека играет ключевую роль в развитии девелоперского рынка: порядка 30% квартир в новостройках Воронежа покупают с помощью кредитов. Однако возможный рост процентных ставок по ипотеке способен привести к снижению темпов ее выдачи.

Объем выдачи банками ипотечных кредитов воронежцам продолжает расти по сравнению с показателями прошлого года, свидетельствуют данные главного управления Банка России по Воронежской области. Так, в феврале 2012 года в регионе было выдано 646 ипотечных кредитов на сумму 701 млн руб., что вдвое больше, чем год назад (317 на 362,1 млн руб.). Несколько меньше прирост по январю, впрочем, тенденция та же. В январе 2012-го – 328 ипотечных кредитов на 390,7 млн руб. В январе 2011-го – 197 ипотечных кредитов на 200,8 млн руб. Информации по марту 2012 года на момент сдачи материала в Центробанке РФ не было. В марте 2011 года было выдано 470 ипотечных кредитов на 502,7 млн руб.

Рост объемов ипотечного кредитования подтверждают и в самих банках. С 1 января по 1 апреля 2012 года Центрально-Черноземный банк Сбербанка (ЦЧБ СБ) России выдал в Воронежской области 1011 жилищных кредитов на 934 млн руб., сообщили в пресс-службе финансовой организации. В аналогичный период прошлого года было выдано 898 жилищных кредитов на 738,5 млн руб. «Жилищные кредиты в первом квартале текущего года берут более активно, чем в первом квартале 2011-го», – резюмировали в ЦЧБ СБ, добавив, что «их количество в 2012-м растет ежемесячно». Так, в январе в Воронежской области Сбербанк выдал 195 жилищных кредитов на 187 млн, в феврале – 381 на 340 млн, в марте – уже 435 на 405 млн руб. За 2011 год банк выдал 4,64 тыс. жилищных кредитов на 3,8 млрд руб.

ВТБ24, по информации пресс-службы банка, в первом квартале 2012 года выдал в Воронежской области 329 ипотечных кредитов на сумму свыше 300 млн руб., в тот же период прошлого года существенно меньше – 97 ипотечных кредитов на 120 млн руб. Всего за 2011 год – 1082 ипотечных кредита на сумму свыше 1 млрд руб. За 2010 год – 406 на 500 млн руб.

Но большинство коммерческих банков сведения о своих объемах выдачи ипотеки не раскрывают. Ряд банкиров на условии анонимности пояснили, что «дело не в конфиденциальности, а в невысоких показателях в силу того, что коммерческое ипотечное кредитование фактически было свернуто в период кризиса и только начинает восстанавливаться».

В целом на 1 марта текущего года размер задолженности по ипотечным кредитам в Воронежской области, по информации Банка России, достиг 14,5 млрд руб., в том числе просроченной 321,8 млн руб. Займы были взяты в 79 банках, в числе семи с наибольшей задолженностью – Сбербанке, ВТБ24, Номос-банке, Россельхозбанке, ТрансКредитБанке, «Уралсибе» и ЮниКредит банке. На их долю приходится 81,7% в общей сумме задолженности. Для сравнения: на 1 января 2011 года в регионе по ипотеке была задолженность в размере 10,45 млрд руб., в том числе просроченная – в размере 257,2 млн руб. На долю семи ключевых игроков приходилось 79,9% рынка ипотечного кредитования. Пока динамика ипотечного рынка даже лучше, чем в 2011-м, итоги которого стали рекордными по объему выданных ипотечных кредитов как в регионе, так и в целом по стране.

Между тем средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, по данным управления Центробанка РФ, на начало текущего года была даже ниже, чем годом ранее: 12,3% в феврале 2012-го против 12,4% в феврале 2011-го. Динамика снижения процентной ставки по ипотечным кредитам заметная. Так, например, в ЦЧБ СБ номинальная ставка по жилищным кредитам уменьшилась с 13,6% на 1 апреля 2011 года до 12,46% на такую же дату текущего года. В ВТБ24 минимальные ставки по ипотечным кредитам сегодня начинаются от 8,9% годовых для займов в рублях с переменной процентной ставкой и от 9,9% – с фиксированной, сообщил начальник отдела ипотечного кредитования банка Олег Бражников. В 2011 году средневзвешенная ставка в ВТБ24, по его словам, была 11,9% годовых для ипотечных кредитов в рублях. «2011 год продолжил начатую в 2010-м тенденцию к снижению процентных ставок по ипотечному кредитованию. Они достигли своего исторического минимума, – комментирует господин Бражников. – Последнее в 2011 году снижение ставок произошло в августе – на 0,5-0,7% годовых по всем базовым ипотечным программам».

Впрочем, статистика ЦБ сегодня отражает возобновляемый рост ставок по рублевой ипотеке. Если средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в Воронежской области в период с октября по декабрь 2011 года была зафиксирована на уровне 12% годовых, то в январе 2012-го она выросла до 12,2%, в феврале – до 12,3% годовых.

Директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев связывает рост ставок с тем, что в конце 2011 года на финансовых рынках мира наблюдалась «турбуленция», вызванная, в том числе, ситуацией в Еврозоне. «Сейчас, по тем же причинам, рост ставок продолжается, но его темпы существенно ниже, чем ожидалось в конце прошлого года. – продолжает господин Арзянцев. – И объемы выдач ипотеки, несмотря на медленное повышение ставок, остаются статистически высокими, что объясняется реализацией спроса, отложенного перед выборами, а также растущей потребностью в покупке строящихся квартир». Единого мнения, будет ли в ближайшее время активный рост стоимости ипотеки, у банкиров нет. «Уровень ставок зависит от многих экономических составляющих – стоимости средств на рынке, уровня и темпа инфляции, слабой системы долгосрочного фондирования ипотеки в РФ и прочих моментов. Эти факторы пока ограничивают возможности банков активно продолжать снижать ставки по ипотеке», – говорит Олег Бражников из ВТБ24. Он считает, что повышение ставок в 2012 году, скорее всего, будет, «поскольку стоимость финансовых ресурсов на рынке все еще очень высока». Начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина согласна, что понижение ставок возможно только в случае, если будет снижена стоимость фондирования. «С конца прошлого года начал активно расти рынок депозитов, потому что кризис ликвидности все-таки наблюдается, и для того, чтобы удержать вкладчиков, банки стали поднимать ставки по вкладам. Соответственно, за ставками по депозитам обязательно будут подтягиваться ставки по кредитам, что мы наблюдали с октября прошлого года, когда ставки были подняты практически всеми банками. Соответственно, если депозиты не будут дешеветь, деньги, которые привлекают банки для того, чтобы поддерживать ипотеку, тоже дешеветь не будут. Поэтому у меня нет прогноза, что ипотека станет дешевле», – аргументирует свое мнение госпожа Коняхина. В то же время она допускает, что «если будет позитивный сценарий развития макроэкономики и нам откроются дешевые рынки, ставки могут стать ниже». В ЦЧБ СБ отмечают, что «рынок жилья стимулирует к развитию многие смежные отрасли, соответственно, в снижении объемов жилищного кредитования никто не заинтересован». «Поэтому, если не случится форс-мажоров, мы будем наблюдать активное развитие рынка и в силу этого не предвидим повышения процентных ставок», – резюмируют в банке.

Начальник отдела прямых инвестиций ООО «Инвестиционная палата» (Воронеж) Петр Панов соглашается, что ставки по кредитам зависят от стоимости привлечения средств банками. «На зарубежных рынках она будет оставаться высокой из-за их общей неопределенности, опасений по поводу новой волны кризиса. Стоимость привлечения ресурсов на внутреннем рынке будет зависеть от уровня инфляции», – говорит господин Панов. Он считает, что в лучшем случае ставки вернутся до лучших уровней 2011 года, но не ниже. А наиболее вероятно, по его мнению, останутся на текущем уровне или станут незначительно выше.

«В кризис два госбанка – ВТБ и Сбербанк – заняли практически 80% рынка ипотечного кредитования. Раньше эта цифра была за коммерческими банками. Сейчас мы видим плавное снижение доли Сбербанка, – подчеркивает Наталья Коняхина. – Это связано с тем, что коммерческие банки снова восстанавливают ипотеку. Конкуренция нарастает. Несмотря на то что у госбанков есть поддержка со стороны государства и более дешевое фондирование, коммерческие банки находят ресурсы и вполне успешно конкурируют с ними если не по процентным ставкам, то по бизнес-процессам. Это позитивный момент. Рынок кредитования должен быть конкурентным и сам себя регулировать. Когда идет монопольная регуляция, клиенту остается только вынужденный выбор».

Хотя количество предоставленных ипотечных жилищных займов в начале 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011-го удвоилось, но в целом уровень развития ипотеки в Черноземье крайне низок, считает член правления финансовой группы БКС Эмиль Юсупов, анализируя данные Центробанка (см. таблицы). В 2011 году количество таких займов на душу населения составляло в среднем по макрорегиону 0,33%, лучше всего по этому показателю дела обстоят в Курской области, хуже всего в Тамбовской. В целом низкий уровень ипотеки в регионе, по мнению господина Юсупова, обусловлен небольшими доходами населения, малым рынком жилья в целом, тем, что строительство нового жилья ведется в регионе в незначительных объемах, плюс к этому высокие ставки кредитования, предлагаемые банками. «Рынок ежегодно в ЦЧР удваивается, ввиду его очень малых размеров, эта тенденция сохранится еще минимум пару лет. Ставки в течение года в регионе практически не менялись, так что такие темпы роста обусловлены ненасыщенностью предложения рынка», – резюмировал эксперт.

Оценки местных аналитиков оптимистичнее. Петр Панов из «Инвестпалаты» указывает на то, что ключевая цифра в данных ЦБ – средний срок ипотечного кредитования. «По Воронежской области он последовательно снижается с 202 месяцев в 2010 году до 183,3 в 2011-м и до 180,8 в первых двух месяцах 2012-го. Возможность выплатить ипотеку за меньший срок говорит о росте доходов населения, что в свою очередь ведет к повышению спроса на ипотеку. Эта тенденция продлится до осени. Тогда станет понятен эффект от отложенного повышения тарифов естественных монополий, которые перенесли с 1 января на 1 июля, и как следствие – от общего увеличения стоимости товаров и услуг. Если повышение будет сильным, то доходы населения могут упасть, и тогда рост рынка ипотечного кредитования остановится. Если незначительным – то продолжится», – рассуждает господин Панов. Он уверен, что ипотека сейчас фактически доступна всем заинтересованным покупателям квартир. «Если представить, что площадь средней квартиры составляет 60 кв. м, а всего кредитов в 2011 году в Воронежской области было выдано 7463, то получается, что через ипотеку в прошлом году купили порядка 450 тыс. кв. м. При том что в Воронеже ввели примерно в два раза больше жилья. Если предположить, что две трети «ипотечников» приобретали жилье в новостройках, то получаем, что примерно 30% квартир были куплены при помощи ипотеки. Это очень высокий показатель», – говорит Петр Панов.