Кредитный рынок замедляется, все более насыщаясь

Первый квартал 2014 года был отмечен высокой нестабильностью на финансовых рынках, сломавшей ожидания большинства аналитиков относительно курса рубля и вызвавшей нервозные комментарии в прессе.

В середине марта, на пике, курс доллара превысил 36,5 руб., увеличившись по отношению к концу декабря на 11%. Затем, казалось бы, пошло укрепление рубля, спровоцированное ужесточением политики Банка России и разрядкой политической напряженности. Но в начале апреля рубль опять ослаб.

В дополнение к этому в первом квартале у некоторых банков было замечено сокращение депозитов населения, в особенности рублевых, что также было интерпретировано многими как признак нестабильности: население теряет доверие к банковской системе и не понимает, чего ждать от «прыгающих» рынков. И желание найти стабильный защитный актив вновь повысило интерес к инвестициям в недвижимость.

Объем сделок крупных риэлторских компаний в первом квартале был на 15—30% больше, чем в прошлом году. Увеличилось и количество ипотечных кредитов, выданных под новые сделки (на 30—50% к предыдущему году). Но темп роста их объема продолжил следовать умеренной долгосрочной тенденции, слабо отреагировав на этот всплеск интереса и не стремясь вернуться на уровень 2009—2010 годов. Что действительно выросло, так это средний срок, на который брались ипотечные кредиты, — в феврале в Москве и области он был на 1,5—2 года больше, чем в январе, достигнув 16 и 16,4 года соответственно. При этом и ставка, и средний размер ипотечного кредита продолжали сокращаться. Ипотечный рост, таким образом, пришелся на колеблющихся россиян, уже имевших существенные сбережения. Впрочем, недостаточно существенные, чтобы получить ипотечный кредит на обычных для рынка условиях.

Таким образом, спрос сформировался в первую очередь за счет граждан, уже имевших достаточно крупные сбережения, испугавшихся за них на фоне курсовой нестабильности и попытавшихся их сохранить посредством вложений в недвижимость.

Удалось ли им это сделать? В номинальном выражении, в рублях, цены на недвижимость действительно выросли. Но похоже, что в значительной степени этот рост стал следствием ослабления рубля — за март долларовая стоимость квадратного метра в Москве во всех основных сегментах недвижимости уменьшилась на 2—5%.

Качественное жилье — многокомнатные квартиры, жилье в домах бизнес-класса и «сталинках» — пострадало меньше; оно традиционно менее подвержено краткосрочным рыночным колебаниям. Соответственно, изменились и цены по районам города: в восточных и южных административных округах Москвы недвижимость подешевела сильнее из-за большей распространенности там недвижимости экономкласса.

К середине марта снижение долларовых цен замедлилось, наметилась некоторая стабилизация. Уверенность в российской экономике и рубле, восстановившиеся в конце марта, подтолкнули и цены на недвижимость. Первыми отреагировали бюджетные сегменты — старые панельные дома и одно- и двухкомнатные квартиры, даже показавшие к середине апреля некоторый рост. Но это неудивительно с учетом большого падения цен на них в первом квартале.

Таким образом, консервативным инвесторам действительно удалось приобрести недвижимость на уровне локального минимума ее долларовой стоимости. Экономическая и политическая стабилизация, вероятная в конце весны — начале лета, может подтолкнуть стоимость недвижимости назад, к уровню начала года.

Рост рублевой стоимости квадратного метра лишь частично компенсировал девальвацию рубля — недвижимость не стала полноценным защитным активом. Однако колебания котировок валют и акций были гораздо сильнее, но вложения в них более рискованными для непрофессионалов. Поэтому жилье в очередной раз подтвердило свою роль консервативного способа сохранения сбережений.

Некоторые участники рынка также зафиксировали повышенный спрос на строящиеся объекты со сроком реализации в 2015—2016 годах. Его причины представляются теми же — возможность приобрести недвижимость по приемлемой цене с высокой вероятностью роста ее стоимости в дальнейшем.

Стоит также отметить, что спрос на недвижимость и ипотечные кредиты в московском регионе был выражен гораздо сильнее, чем в других регионах/ Квартиры в Москве как способ сохранения инвестиций и возможность приблизиться к политическому и деловому центру привлекательны для всего СНГ. А потому и спрос на них часто подвержен влиянию политических факторов или является попыткой избежать политической нестабильности. Судя по всему, сформировавшийся спрос основан именно на краткосрочной экономико-политической конъюнктуре и слабо связан со спросом широких слоев населения.

Такой рост не может продлиться долго. Хотя полных данных за март у нас еще нет, уже понятно, что в течение месяца-двух, по мере стабилизации рубля и стоимости квадратного метра, спрос выровняется, а люди постепенно вернутся к более привычному поведению как в отношении ипотеки, так и, шире, в отношении инвестиций в недвижимость.

Долгосрочный рост спроса на недвижимость маловероятен. Рост доходов населения замедляется. Рост кредитования населения, который был бы способен заместить рост реальных доходов и сформировать дополнительный спрос, также маловероятен. В 2010—2013 годах объем рынка потребительского кредитования рос на 30—40% в год и выше. Это привело к заметному увеличению кредитной нагрузки: сегодня выплаты процентов по кредитам превышают 3,5% всех доходов населения, общая кредитная нагрузка — 25%. Дальнейший рост становится все более трудным: в отличие, например, от США ипотечный рынок России пока не склонен развиваться за счет кредитов, не обеспеченных доходами населения.

На повышенный спрос последних двух месяцев компании отрасли реагировали по-разному. Одни отказывались от программ скидок или повышали стоимость предложения (в особенности это было заметно в сегменте новостроек). Другие отказывались от привязки стоимости квадратного метра к доллару и дополнительной индексации цен, предоставляя клиентам дополнительную скидку. Пока сложно судить о результативности этих стратегий в последние два месяца. Однако в перспективе полугода и более вторая стратегия кажется более оправданной.

Итог: курсовые колебания и политическая напряженность трансформировались в некоторую нестабильность на московском рынке жилья. Вырос спрос, выросли и рублевые цены. В первую очередь это коснулось более экономичных сегментов, более доступных, пользующихся более массовым спросом и более подверженных краткосрочным колебаниям. После стабилизации рынков в конце марта на рынке жилья также появились первые признаки возврата к стабильной ситуации начала года. И хотя новая волна политической напряженности, по всей видимости, может вновь поколебать рынок в апреле, эти колебания не трансформируются в смену долгосрочных трендов. На рынке сохраняется тенденция к поддержанию достаточно стабильных цен, сохраняющаяся с 2011 года. Кредитный рынок замедляется, все более насыщаясь, и также не в состоянии дополнительно стимулировать спрос, несмотря на все большее снижение ипотечных ставок. Рынок стабилизируется, и все большее значение на нем приобретают отдельные успешные проекты и оптимизация расходов.

РБК daily, 28.04.2014
 Редакционная статья