Участники соципотеки в Татарстане получили право перейти в арендное жилье
В Татарстане произойдет кардинальная смена стратегии крупнейшего оператора жилищного строительства — приоритетом станет возведение арендного жилья, его доля в проектах Госжилфонда при президенте РТ вырастет на фоне постепенного сокращения соципотеки. Первый шаг уже сделан — как рассказал накануне исполнительный директор ГЖФ Талгат Абдуллин в ходе интернет-конференции с читателями «БИЗНЕС Online», в Казани практически готовы к сдаче три доходных дома почти на 300 квартир. А главная сенсация в том, что попечительский совет фонда в минувшем августе принял решение о том, что участники соципотечной программы, стоящие в очереди, при желании смогут отказаться от ранее сделанной заявки на покупку квартиры и выбрать аренду, цена которой будет заметно ниже рыночной.
На рынке жилищного строительства Татарстана назревают серьезные перемены — на смену патерналистской модели социальной ипотеки в блишайшие два-три года придет арендное жилье. Во всяком случае, именно в его пользу преполагается изменить проекты, реализуемые крупнейшим участником рынка строительства жилья — Госжилфондом при президенте РТ. Об этом рассказал накануне исполнительный директор ГЖФ Талгат Абдуллин в ходе интернет-конференции с читателями «БИЗНЕС Online». Первые шаги уже сделаны — так, в августе попечительский совет ГЖФ принял решение о том, что любой человек, стоящий в очереди на соципотеку, по своему желанию сможет перейти в очередь на арендное жилье.
Делая свое, по сути, сенсационное заявление, Абдуллин сразу же успокоил всех очередников. «Поэтому никогда не будем делать резких поворотов. Арендное жилье будет, мы записали в решении попечительского совета, что участники соципотеки могут перейти при желании в арендное жилье. Это решение было принято в августе. Поэтому перспективы — строить арендное жилье. Вопрос только в пропорции, сколько будет соципотечных квартир, а сколько — арендных. Думаю, нам нужно два-три года, чтобы закрыть обязательства перед теми, кто заключил договора соципотеки сейчас, и уже активно запустить арендное жилье».
Механизм вступления в «аренду» будет выглядеть так: если очередник еще не выбрал квартиру и решил перейти в очередь на арендное жилье, то он оповещает фонд. ГЖФ расторгает предыдущий договор соципотеки и заключает новый, арендный. Но арендатор уже не становится собственником квартиры в дальнейшем.
ПОЛЕ ДЛЯ ЮРИСТА
«Первый арендный дом мы открыли на днях в Челнах. Квартиры в нем предназначены для резидентов технопарка в сфере высоких технологий — ІТ-парка в Набережных Челнах. 10-этажный дом рассчитан на 118 квартир. Здесь только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Стоимость аренды составит 70 процентов от рыночной. Так, мебилированная однокомнатная квартира обойдется арендатору примерно в 7 тысяч рублей в месяц, двухкомнатная — 9 тысяч рублей. Плюс коммунальные платежи», — рассказал Абдуллин.
На вопрос, будет ли окупаемым проект арендного жилья, Абдуллин заявил, что арендное жилье в принципе неокупаемо, но тут же заметил, что проект фонда окупаемым все-таки будет. Впрочем, за счет чего, несмотря на многочисленные вопросы редакции, Талгат Мидхатович, не объяснил. Но учитывая его богатый опыт, наверняка ГЖФ разработана некая интересная схема.
По словам Абдуллина, в Казани уже практически готовы три доходных дома — на Журналистов, Горьковском шоссе и Айдарова. В сумме это около 280 квартир. «Это готовые дома, они физически построены, остались лишь маленькие технические вопросы. Нужно устранить последние недостатки по документации. Стоимость аренды пока обсуждается. Предположительно так же, как и в Челнах — 70 процентов от рыночной. Мониторинг цен есть», — пояснил Абдуллин.
По словам руководителя ГЖФ, эти арендные дома станут первыми в России, которые будут работать по новому закону о некоммерческом найме. «Многие юристы смогут защитить докторские диссертации на этой теме. Это абсолютно новая тема», — и в шутку, и всерьез заметил Абдуллин.
НА ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ УСЛУГАХ ЗАРАБАТЫВАЕМ МЫ
Именно новизна формата заставляет по-новому подходить к управлению дома. «Домом будет управлять собственник, то есть мы. Нужна управляющая компания нового формата. Сейчас мы ищем способ, как это сделать. Например, в наших пилотных домах мы предусмотрели видеокамеры, территория ограждена, при посещении каждый человек заключает договор, оставляет отпечаток пальца и с помощью него входит домой. Это электронный ключ. Зачем это сделано? Чтобы не было субаренды. Если кто-то хочет субаренды, то пусть приходит и открывает каждый раз», — рассказал об остроумном ноу-хау Абдуллин.
В Челнах ГЖФ заключил договор УК «Строим будущее». «Мы четко разделяем обязательные услуги, которые будут нашими доходами, и дополнительные, на которых будут зарабатывать УК. В Набережных Челнах, мы, например, сделали помещение для консьержа, с которым можно оставлять детей. Но это услуга платная», — рассказал шеф ГЖФ.
Напомним, что ранее в республике уже строилось арендное жилье, но им распоряжались предприятия. К примеру, это 300-квартирный дом в Менделеевском районе, который используется для работников «Аммония». Но теперь речь идет о новом направлении — об арендных домах для физлиц. Абдуллин не скрывает, что сегодня главный посыл развития арендного жилья — обеспечить мобильность населения. Если вкратце вдуматься в формирующийся тренд, то это будет означать изменение модели поведения. Если ранее благодаря госпрограмме люди уже к началу семейной жизни могли обзавестись собственным жильем по льготным ценам и ставкам (а кто-то, аффилированный с чиновниками, даже успевал перепродать полученные метры с выгодой до 100%), но были к нему привязаны выплатами по займам перед ГЖФ, то с запуском арендного жилья и сокращением патернализма большинство семей могут переориентироваться на съемное жилье и выходить к покупке квартиры уже в период жизненной зрелости.
«ВСЕ К ЭТОМУ ШЛО»
Эксперты «БИЗНЕС Online» оценили планы ГЖФ.
Рашид Нуруллин — директор по развитию ЗАО «УК «РОСТ», экс-начальник ГИСУ:
— Чем больше опций предложено на рынке, тем лучше для людей. То, что существует рынок арендного жилья, мы все знаем, и что государство будет участвовать в этом рынке — что в этом плохого? Не могу спрогнозировать, как это отразится на рынке. А появление еще одной опции — это выбор. Госжилфонд сегодня — самый опытный игрок на этом рынке. Может быть, это даже единственный игрок, который может запустить проект арендного жилья, на мой взгляд. Конечно, соципотека сдерживала цены на жилье. Спрос рождает предложение. Если у людей не будет покупательной способности, то цены на жилье не могут расти. Сегодня многие застройщики работают на кредитах, ипотечном кредитовании, поэтому считаю, что у рынка и у стоимости квадратного метра есть свои рамки, и они не беспредельны. Многие факторы оказывают влияние на стоимость квадратного метра. Если жилье не будет никто покупать, если оно будет слишком дорогое, то зачем его строить? Тогда все застройщики разорятся.
Рустем Юнусов — директор строительной компании ООО «Фарус»:
— Не думаю, что кто-то сможет строить арендное жилье, кроме Госжилфонда, потому что застройщики вряд ли смогут замораживать средства. Поэтому такой проект можно сделать только на государственные деньги. Предполагаю, что большого бума строительства арендного жилья не будет. Застройщики не смогут это делать, потому что как в противном случае финансировать кредиты, получать хотя бы минимальную прибыль? Это нереально. Так что большого процента арендных домов на рынке жилья не будет. Говорится о таких домах давно, но пока не видно активного развития. Хотя для населения арендное жилье, наверное, интересно.
Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:
— Если развитие арендного жилья пойдет, это глобально уменьшит соципотеку в чистом виде, то есть будет предлагаться арендное жилье. Давно к этому шли, наверное, к этому и придут. Надо будет смотреть на цены. Если в Набережных Челнах цена будет 7 тысяч рублей, в Казани, наверное, — 10 - 12.
Развитие арендного жилья должно быть глобально. Два-три дома для Казани мало, никто их и не заметит. Если будет 100 - 500 домов, возможно, это как-то повлияет на рынок аренды.
Госжилфонд уже начал развитие арендного жилья. Это первые ласточки, и фонд посмотрит, насколько это интересно. Вообще, давно надо было к этому прийти в полной мере.
Соципотека — это дополнительный приход жилья на рынок, и это не может не влиять на рынок. Она сдерживает цены и некоторым образом — спрос. Если сейчас будет глобальное уменьшение объемов соципотеки: спрос останется приблизительно таким же, как раньше, а поступление будет меньше, то какое-то влияние, конечно, будет, увидим.
Бизнес Online, 07.09.2014
Арслан Минвалеев
