Петербургские застройщики задумались о том, кто будет покупать их дома
У Северной столицы есть все шансы выйти в лидеры по строительству жилья в стране. Начиная с 2014 года, ежегодно в городе сдается не менее 3 млн кв. м, а 2017 год вообще стал рекордным: строители ввели 3,5 млн новых жилых «квадратов», превысив годовой план на 17%. Об этом шла речь на прошедшем на днях в Санкт-Петербурге круглом столе, посвященном вопросам жилищного строительства.
Под письменные гарантии
Участники мероприятия — урбанисты, застройщики и чиновники — подсчитали, что, исходя из майского указа президента РФ, согласно которому к 2024 году в стране должно строиться по 1 кв. м жилья на человека, через шесть лет в Петербурге будет возводиться ежегодно почти 4,5 млн кв. м новостроек. По словам вице-губернатора города на Неве Игоря Албина, Северная столица уже сейчас вплотную приблизилась к этому показателю. Так, к примеру, сейчас в работе у девелоперов есть свыше 3,7 млн «квадратов» жилья со сроками ввода уже в текущем году. При этом на сегодняшний день выдано разрешений на строительство 1190 домов общей площадью 20,7 млн кв. м, а проектов планировки одобрено почти на 90 млн кв. м жилья. По мнению экспертов, это хороший задел на будущее как минимум на ближайшие пять лет. А с учетом развития намывных территорий и агломерации с Ленинградской областью можно не бояться дефицита земельных пятен и на ближайшее десятилетие. По мнению Игоря Албина, проблема заключается не в том, чтобы застройщикам было, где строить. А в том, чтобы они возводили не коробки в чистом поле, а современное комфортное и качественное жилье, обеспеченное всеми необходимыми социальными объектами. И хотя Смольный, выдавая разрешения на строительство, в последнее время стал брать с девелоперов письменные гарантии, что они построят в новых микрорайонах всю необходимую социальную инфраструктуру качественно и в срок, существуют опасения, что не все это слово сдержат.
В этом году для того, чтобы определить уровень комфортности проживания в Северной столице, был применен новый инструмент: созданы «температурные» карты каждого района, которые позволяют выяснить дефицит детских садов, школ, больниц и парковочных мест в городе. Так вот, если судить по этим картам, то ситуация с социальными объектами для новоселов в Петербурге далека от оптимизма: дефицит финансирования возведения школ, детских садов и поликлиник оценивается в 140 млрд рублей. Цифры большие. Но проблемы могут быть еще больше, если учесть, что потенциальные покупатели жилья в кварталы без школ, детских садов и поликлиник просто не поедут. Такие квартиры никто не будет покупать.
Фонд для строительства соцобъектов
Для решения проблем дефицита соцобъектов в Петербурге планируют создать Фонд социальных обязательств застройщиков. Как сообщил директор СПбГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян, только для выполнения плана по ежегодному возведению в Северной столице 3 млн «квадратов» жилья городу необходимо 12,5 тыс. мест в детсадах и 6,5 тыс. мест в школах.
При этом всего за последние 5 лет за счет средств казны удалось создать только 11,5 тыс. мест в детсадах. Решать проблему дефицита средств бюджета предполагается за счет взносов в Фонд со стороны девелоперов. При этом, как выяснилось, социальную нагрузку в Петербурге в полной мере несут малые и средние застройщики. А вот входящие в «первую десятку» крупнейшие девелоперы находят любые причины, чтобы не участвовать в этом процессе. Но правила игры на строительном рынке должны быть одинаковыми для всех. Именно поэтому отчисления в фонд станут обязательными для каждого застройщика. Планка для так называемого социального оброка сейчас рассматривается в размере от 8,5 до 11,5 тыс. рублей с квадрата жилья, возводимого застройщиком. В свою очередь, в пресс-службе вице-губернатора Игоря Албина отметили, что планка может быть снижена и до 6,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
Стоит отметить, что в 2013 году Смольный уже хотел создать Фонд социальных обязательств. Компаниям, реализующим некрупные проекты, предлагали перечислять деньги в комитет по строительству. В итоге ГУП «Управление строительными проектами» собрало около 1,5 млрд рублей, однако до соцобъектов средства не дошли.
Сделать ипотеку доступной
Есть и еще одна проблема, которая может помешать строить еще больше жилья, — дороговизна ипотечных кредитов. Петербуржцы, которые могли бы «потянуть» жилищный кредит теоретически, не хотят его брать — уж слишком дорого обходятся платежи. Средняя ставка по ипотеке на сегодняшний день составляет 9,56%. По словам Игоря Албина, это дороговато. «В Испании и Германии, например, ипотеку можно взять от 2,5%», — утверждает он. «Снижение доходов и рост текущих расходов приведут к тому, что способность домохозяйств делать накопления для решения жилищного вопроса снизится», — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. По его словам, такая ситуация приведет к снижению платежеспособного спроса на жилье. Девелоперы будут строить все больше и больше жилья, вот только покупать его будет некому.
По мнению руководителя Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Геннадия Щербины, для увеличения темпов строительства жилья нужна активация покупательского спроса, соответственно, необходимо снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. «Количеством построенных квадратных метров командует рынок — сколько он сможет взять квадратных метров, столько мы и будем строить. Хотя, если бы ипотеку выдавали под 6-7%, то нам было бы легче строить и продавать», — отмечает он. В свою очередь, вице-президент банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин утверждает, что для повышения спроса на жилье надо либо повышать благосостояние людей, либо снижать стоимость ипотеки. Так как реального потенциала для дальнейшего снижения ипотечной ставки у банков нет, то для того чтобы достичь уровня 6-7% годовых, надо думать о субсидировании населения со стороны государства.
Скоростная магистраль для спроса
Эксперты говорят, что сделать жилье доступным помогут цифровизация и «умные» технологии. Проблема, однако, в том, что большинство BIM-программ, используемых российскими проектировщиками, было разработано в США. «Мы говорим о перспективах развития страны, о необходимости развивать электронный документооборот, но само тело любого программного продукта — иностранное. А все сведения мы храним в «американских облаках», — заявил генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин. По его словам, если США просто закроют свои сервисы или перестанут обновлять программы, то российские проектировщики окажутся в сложном положении. В связи с этим эксперт считает, что необходимо сегодня всерьез взяться за разработку российской платформы. При этом надо заниматься и подготовкой специалистов, так как подавляющее большинство российских проектировщиков также обучались на иностранных программах. В целом же, по мнению Сергея Орешкина, отечественные BIM-программы позволят сократить непроизводственные затраты уже на стадии проектирования, что позволит снизить себестоимость строительства и сделать жилье доступным. И тогда, как отмечают аналитики, спрос и предложение уже соединит не велосипедная дорожка, а скоростная магистраль. И сколько бы жилья ни строили строители, все оно найдет своего покупателя.
Строительная газета, 31.07.2018
Светлана Смирнова
