Недоступная ипотека: что будет с рынком жилья после слов Путина
Изменение параметров программы льготной ипотеки резко снизит ее доступность для покупателей жилья в Петербурге. Только 7% квартир в продаже на первичном рынке региона подпадает под новый максимальный размер кредита, подсчитали эксперты. Но застройщики уверены, что радикального спада продаж удастся избежать за счет запуска совместных кредитных программ с банками, продажи квартир в trade-in и семейной ипотеки.
Кредитный лимит урежут в 4 раза
Президент Владимир Путин объявил на Петербургском международном экономическом форуме 2021 (ПМЭФ) о продлении льготной ипотеки до 1 июля 2022 года с увеличением ставки с 6,5 до 7%; при этом максимальная сумма кредита будет единой для всех регионов — 3 млн руб. Это в 4 раза меньше, чем существующий порог по размеру кредита в Петербурге и Москве (12 млн руб).
По оценке директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, доля квартир стоимостью до 3,75 млн руб. (именно такой чек квартиры получится при первоначальном взносе 20%) составляет всего 7% от экспонирующейся на региональном первичном рынке жилой недвижимости, при этом большая часть сосредоточена в проектах Красногвардейского и Пушкинского районов. Площадь квартиры при этой стоимости составит 25-30 кв. м.
Это почти в десять раз меньше, чем до пересмотра условий программы. При запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых в апреле 2020 года под условия кредитования в Петербурге подходило более 80% всех сделок, год спустя из-за роста цен на жилье в максимальный размер кредита до 12 млн руб. вписывалось 67% сделок.
«На первичном рынке Петербурга сегодня предлагаются единичные проекты со стоимостью студий около 3-3,3 млн рублей, на окраинах города возле КАД можно найти единичные варианты «однушек» от 3,8-4 млн рублей (в пригороде такое предложение по студиям и однокомнатным шире)», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее данным, в основном, это масштабные жилые комплексы на территории микрорайонов, а самые бюджетные квартиры представлены в последних вышедших на рынок очередях.
«В Ленинградской области доля квартир, подходящих под данные условия, составляет 28%. Лидером по объему предложения является Всеволожский район, а средняя площадь доступной за эти деньги квартиры может достигать 35 кв. м», — констатирует Елизавета Конвей.
«Сильно ограничит возможности покупателей»
«Основная доля ипотечных кредитов — это кредиты с минимальным первым взносом — 15-20%, а значит, сумма кредита в 3 млн рублей при средней стоимости квартиры в 5-6 млн рублей будет выше, что сильно ограничивает петербургских покупателей», — говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая прогнозирует, что после снижения максимальной суммы льготного кредита при существующих рыночных ценах на квартиры в новостройках квартиры станут доступны далеко не всем. «Снижение спроса вполне вероятно. Сегодня рынок новостроек продолжает испытывать дефицит предложения, себестоимость строительства растёт, поэтому стоимость жилья будет расти», — ожидает она.
В «Полис Групп» рассчитывают, что продление программы субсидирования ставки пусть и со снижением суммы кредита снизит риск ажиотажного спроса на недвижимость в июне и поможет развиваться рынку более плавно.
В Группе «Эталон» согласны с тем, что решение о продлении программы льготной ипотеки на новых условиях с лимитом кредита до 3 млн рублей уже не приведет к ажиотажному спросу, но окажет поддержку покупателям, желающим улучшить свои жилищные условия.
«Мы как девелопер, предлагающий проекты с «семейной» квартирографией, ожидаем, что программа будет популярна при расширении жилплощади, к примеру, при покупке трехкомнатной квартиры вместо двухкомнатной, ведь реализация уже имеющейся недвижимости обеспечит высокий первоначальный взнос по ипотеке», — пояснила коммерческий директор управления Группы «Эталон» по Санкт-Петербургу Ирина Соловьева. По ее прогнозам, программа «квартира в trade-in» (обмена старой квартиры на новую с доплатой — ред.), в сочетании с обновленной программой льготной ипотеки сможет оказать еще больший эффект на продажи.
Не единственный инструмент для продаж
«Расширение условий программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, также благоприятно повлияет на рынок. Ставка по семейной ипотеке еще более привлекательна, и охват программы может быть весьма существенным — многие молодые семьи живут с одним ребенком в однокомнатных квартирах и планируют «расширяться», — полагает Ирина Соловьева.
В «Главстрой Санкт-Петербург», напротив, считают, что семейная ипотека может расширить число потенциальных покупателей, но не заменит господдержку, поскольку льготная ипотека была доступна более широкому кругу лиц — всем гражданам РФ. «Кроме того, многие молодые семьи сначала стараются обзавестись собственным жильём, а только потом заводить детей», — считает Юлия Ружицкая.
Но льготная ипотека — это далеко не единственный инструмент на рынке, уверена Ольга Трошева. «Уже сегодня в Петербурге активно развиваются совместные программы застройщиков с банками со ставками ниже 2%. Воспользовавшись этим инструментом, покупатель может приобрести и многокомнатную квартиру, и однокомнатную большой площади, и любые другие варианты», — подчёркивает эксперт.
На ценах новые условия программы, скорее всего, никак не скажутся, прогнозирует директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. «В последние пару месяцев рост цен замедлился естественным образом и в ближайшее время может совсем остановиться. По не очень удачным проектам будет возможен даже определенный дисконт. Потенциальные ценовые уровни в новых проектах, которые выйдут на рынок во второй половине года, также будут чуть ниже текущих цен. В определенной степени мы будем подстраивать свою ценовую политику под новые условия программы, предлагая часть квартир по ценам в районе 4 млн руб. (покупка с первым взносом в 20-30%, чтобы уложиться в кредитный лимит в 3 млн руб.). Что касается больших и дорогих квартир то их, к сожалению, придется покупать по другой ипотечной ставке», — резюмирует эксперт.
РБК, 13.06.2021
Мария Тирская
