Квартира с молотка: разрешат ли банкротам сохранить ипотечное жилье

Обанкротившиеся граждане смогут рассчитывать на сохранение единственного жилья, взятого в ипотеку. Сейчас в случае несостоятельности заемщика оно уходит с молотка, даже если просрочки по ипотеке нет, а проблемы связаны с другими кредиторами. В Госдуме обсуждают возможность разрешить должникам заключать особые мировые соглашения с банками, которые позволят им продолжить обслуживать, в том числе с помощью третьих лиц, ипотечный заем. Эксперты оценивают инициативу как неоднозначную: она защищает интересы россиян, но открывает простор для злоупотреблений.

Что происходит с ипотечной квартирой банкрота

В России с октября 2015 года существует судебная процедура личного банкротства граждан. При просроченном долге более 500 тыс. руб. кредиторы могут инициировать дело о несостоятельности должника. Сам должник может обратиться в суд и при меньшей сумме обязательств, если понимает, что не сможет обслуживать их.

Личное банкротство позволяет человеку избавиться от непосильных долгов. Но до этого все его сколь-либо значимые активы распродаются на торгах, и вырученные средства направляются на расчет с кредиторами. Неприкосновенными являются: суммы в размере минимального прожиточного минимума, личные вещи, единственное жилье, не находящееся в ипотеке. Если же есть ипотека, даже без просрочек, то жилплощадь тоже уходит с молотка.

Вырученные от продажи недвижимости деньги идут на погашение долга по ипотеке (до 80%, но не более суммы долга), а оставшиеся – другим кредиторам и на оплату различных затрат в ходе процедуры несостоятельности. Причем чем выше стоимость недвижимости и ниже оставшийся долг по ипотеке, тем больше достается остальным кредиторам. Спасти свое имущество заемщик может, только если кредиторы согласятся на мировое соглашение.

С проблемой потери ипотечной квартиры сталкиваются многие обанкротившиеся граждане. По данным Федресурса, только за 2022 год через суд обанкротились 278 тыс. россиян, к ним залоговые кредиторы предъявили требования на 49,1 млрд рублей, среди которых были и ипотечные.

Особые условия для сохранения жилья

В Госдуме обратили внимание на эту практику, сочтя, что она «ставит под сомнение конституционные (государственные) гарантии в сфере жилищного обеспечения граждан». Поправки в закон о банкротстве внесли депутаты «Единой России» Наталья Костенко, Иван Демченко, Андрей Дорошенко.

Они предложили разрешать суду оставлять банкроту залоговое жилье, являющееся единственным и пригодным для проживания для этого гражданина и членов его семьи, при согласии банка-залогодержателя. После утверждения судом мирового соглашения, на которое не требуется одобрение других кредиторов, должник будет обязан продолжать платить ипотеку из своих доходов. Либо вместо него это смогут делать поручители по кредиту, родственники или кто-то другой.

Остальные обязательства будут погашаться в стандартном режиме: за счет денег от реализации имущества, если таковое имеется. Если вырученных средств не хватит для полной оплаты, непогашенная часть будет списана.

Таким образом, из всех обязательств после окончания процедуры личного банкротства у гражданина может остаться только ипотечный кредит, а от остальных займов он будет освобожден.

Риски злоупотреблений

Эксперты обращают внимание на социальную направленность законопроекта. «Такая инициатива представляется социально справедливой, так как нацелена на сохранение ипотечного жилья у наиболее незащищенных слоев населения», – говорит юрист юрфирмы «Алимирзоев и Трофимов» Юрий Семёнов.

Однако эксперты допускают, что некоторые заемщики будут использовать для погашения ипотеки иные заемные средства, например потребительские кредиты. И в таком случае рискуют стать банкротами, но с не закрытыми даже после продажи имущества долгами. Дело в том, что закон о несостоятельности позволяет не аннулировать долги, если суд установит, что человек действовал недобросовестно.

«Принятие данной инициативы не отменяет право суда не списывать долги, если установлена недобросовестность. Однако доказать недобросовестность будет сложнее. Поскольку законом будут разделены обязательства между кредиторами (залоговым и другими. – «Профиль»), сложно ссылаться на умысел», – полагает партнер ProLegals Елена Кравцова.

Кредиторы и сейчас вправе оспаривать платежи по ипотеке с привлечением других заемных средств как сделки с предпочтением, напоминает Юрий Семёнов.

Некоторые юристы опасаются, что предложенный механизм может негативно сказаться на платежной дисциплине граждан. «Опасение потерять ипотечное жилье часто является единственным аргументом, который дисциплинирует должника в части платежной дисциплины перед всеми кредиторами, – отмечает Елена Кравцова. – Полагаю, что наличие независимой от иных кредиторов возможности сохранить это жилье негативно скажется на поведении должников в принципе».

Риск нарушения прав кредиторов

Кроме того, эксперты опасаются, что инициатива приведет к ущемлению прав кредиторов, обязательства перед которыми ничем не обеспечены. В делах о банкротстве граждан они в среднем получают только несколько процентов от суммы долга. К примеру, в 2022 году доля удовлетворенных требований составила 3,5%, в 69% дел кредиторы ничего не получили, при этом в 90% случаев у должников не было вообще никакого имущества, свидетельствует статистика.

«В первую очередь это связано с тем, что подавляющее большинство дел о банкротстве граждан рассматривается в отсутствие какого-либо имущества, кроме единственного ипотечного жилья. В случае исключения его из конкурсной массы иные кредиторы могут остаться у разбитого корыта», – говорит Юрий Семёнов.

По сути, незалоговым кредиторам зачастую достаются лишь остатки средств от продажи залога. «Сейчас они могут рассчитывать на получение части средств от реализации заложенного имущества, если его стоимость превышает стоимость долга перед банком или на погашение иных расходов в деле о банкротстве», – говорит партнер юрфирмы BGP Litigation Владимир Ефремов. По его мнению, инициатива носит очевидно патерналистский характер и потенциально ставит в ущемленное положение иных кредиторов должника.

Профиль, 17.03.2023
 Ольга Рязанова