Россияне снизили досрочное погашение ипотеки до минимума с 2022 года

В первом квартале 2024 года россияне досрочно погасили из собственных средств ипотечные кредиты на 397,4 млрд руб., следует из статистики Банка России. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ссуд, закрытых раньше срока, упал на 10%. Меньший объем погашений наблюдался только в третьем квартале санкционного 2022 года (342 млрд руб.).

В целом за 2023 год россияне досрочно закрыли ипотечные долги более чем на 2 трлн руб. Объем таких погашений в годовом выражении вырос почти на треть (32%). В январе—сентябре сумма выплаченных раньше срока кредитов увеличивалась от квартала к кварталу, но в конце года тенденция изменилась: в октябре—декабре объем погашений упал на 7% относительно третьего квартала, что в целом нетипично для окончания года, но в прошлом году именно в этот период была серия повышений ключевой ставки (до текущих 16%). Таким образом, сокращение объема досрочных погашений ипотеки наблюдается уже два квартала подряд.

«Еще более значительное падение суммы досрочного погашения можно увидеть, если сравнить ее со средним совокупным ипотечным портфелем за период. Если в первом квартале 2023 года досрочно погасили 3,1% портфеля, то в первом квартале текущего года — лишь 2,2%», — отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

Что видят банки

ВТБ в первом квартале зафиксировал снижение объемов и доли досрочного погашения ипотеки — и полного, и частичного, сказал РБК представитель банка, не раскрыв точных данных.

В январе—марте объем досрочного закрытия ипотечных ссуд упал на 9%, оценил представитель Газпромбанка. «Высокая доля в ипотечном портфеле льготных программ со сниженными ставками оказывает дополнительное влияние на замедление темпов досрочного погашения при высоких ставках по депозитам и накопительным счетам», — добавил он.

Абсолют Банк наблюдал сокращение досрочки в ипотеке примерно на 5% в первом квартале, сказал РБК директор департамента розничных продуктов кредитной организации Виталий Костюкевич. В качестве одной из причин он называет низкий спрос на рефинансирование. «При текущей ключевой ставке сложно продать объекты на первичке и сделать рефинансирование кредита, поскольку банки не могут предложить более низкую ставку», — говорит Костюкевич.

Почему россияне стали реже гасить ипотеку раньше срока

По данным Банка России на 1 апреля 2024 года, средний срок, на который российские заемщики оформляют ипотечный кредит, составляет 25 лет. По сравнению с прошлым годом этот показатель увеличился на 12 месяцев. ЦБ ранее указывал на рост доли в выдачах ссуд на жилье со сроком погашения 30 лет и сообщал о рисках «удлинения» ипотеки.

Фактический срок погашения ипотечных ссуд в среднем составляет 4,3 года, оценивали весной 2023 года в ВТБ. Показатель существенно уступает срокам, указанным в договорах, но и он растет — например, за 2022 год показатель увеличился почти в полтора раза.

Из-за высокой инфляции и высоких ставок по депозитам у ипотечников «нет никаких стимулов досрочно гасить кредиты», говорит управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин: «Высокие инфляционные ожидания предполагают повышенное потребление сегодня, с ожиданием, что полученный ипотечный кредит будет «съеден» инфляцией — потребляй сейчас, иначе деньги обесценятся. Населению, обладающему свободными денежными средствами, выгоднее размещать деньги на депозитах, так как ставка 15–17%, предлагаемая рядом банков, сильно выше ипотечных ставок, особенно по льготным программам».

Гришунин называет ситуацию парадоксальной, поскольку банки фактически «платят за клиентов ипотеку». «На это уже обращал внимание Банк России — льготные ипотечные программы в период жесткой ДКП и высокой инфляции дестимулируют население досрочно платить ипотеку», — говорит эксперт.

В первой декаде мая средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банках составила 14,95%, следует из статистики ЦБ. Показатель растет с июля прошлого года, когда регулятор начал ужесточать денежно-кредитную политику. В первом квартале 2024 года средняя ставка держалась на уровне 14,7–14,8%, падая в некоторые декады, но ее рост возобновился в конце апреля после ужесточения риторики ЦБ о сохранении более длительного периода высоких ставок в России.

На желание клиентов не гасить ипотеку досрочно также влияет то, что некоторое время назад значительная доля кредитов на жилье в России выдавалась по сверхнизким ставкам, замечает старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин.

Программы «от застройщиков», предполагающие существенный дисконт к ипотечной ставке от банка, стали внедряться в России в 2020 году во время пандемии коронавируса: девелоперы запускали партнерские программы с банками, чтобы поддержать спрос. Вторая волна популярности таких программ пришлась на весну—лето 2022 года.

Ипотека «от застройщиков» предполагала экстремально низкую стартовую ставку для заемщика — от 0 до 4% годовых. Как правило, она действует не весь срок кредита, но банки делают акцент, что такие программы снижают финансовую нагрузку заемщика в первое время обслуживания долга. О том, что распространение программ по сверхнизким ставкам влияет на дюрацию кредитов, ранее говорили в Сбербанке. Осенью 2022 года ЦБ объявил, что будет бороться с практиками предоставления ипотеки по сверхнизким ставкам, и стал вводить для участников рынка надбавки, которые косвенно влияли и на такие ссуды.

Пока ключевая ставка будет сохраняться на высоком уровне, ждать восстановления темпов досрочного погашения ипотеки не стоит, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова: «Снижение ключевой ставки будет планомерным и достаточно длительным. В связи с этим до конца года мы не ожидаем появления у заемщиков активного интереса погашать ипотеку досрочно».

РБК, 21.05.2024
 Юлия Кошкина