Ирина Асланова: Оснований для роста ипотечного рынка пока нет

О том, как меняется средний портрет заемщика, почему не растет рынок переуступки и будет ли дальше увеличиваться доля госбанков на ипотечном рынке, в интервью БН рассказала заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова.

– Год назад часть экспертов предсказывали рост продаж квартир по переуступке на первичном рынке. Строились эти прогнозы на ожиданиях, что в кризис частные инвесторы будут более интенсивно избавляться от такого актива, как недвижимость. По вашим оценкам, эти прогнозы сбылись?

Не сбылись. Доля сделок по переуступке сегодня мизерная – около 1%. И объясняется это просто: в случае продажи квартиры частные инвесторы элементарно не смогут найти другие инструменты для инвестирования. Альтернатив мало, в долгосрочной перспективе недвижимость остается одним из самых надежных активов.

– Типичные на сегодня прогнозы сводятся к тому, что по итогам этого года объемы выдачи ипотеки в России будут такими же, как и в 2015 году. Напомним, тогда банки выдали кредитов на общую сумму в 1,14 трлн руб. Но есть оптимисты, обещающие в 2016-м рост в 10-15%. Какой точки зрения придерживаетесь вы?

Если не произойдет нового ухудшения общей экономической ситуации, полагаю, что рынок останется на уровне минувшего года. Оснований для роста пока не вижу, ведь даже средняя сумма кредита не увеличивается, несмотря на инфляцию.

После прошлого кризиса 2009 года средняя сумма ипотечного кредита была 1,17 млн руб. и увеличивалась с каждым годом. В 2015 году рост замедлился – средняя сумма кредита составила 1,6 млн руб. Примерно на таком же уровне останется и в этом году. Связывать это исключительно со стабилизацией цен на недвижимость нельзя: рост рублевых цен остановился далеко не во всех сегментах и локациях.

– Какие планы на этот год у вашего банка?

В 2015-м мы выдали более 13,5 тыс. ипотечных кредитов на 33,5 млрд руб. В нынешнем планируем увеличить объемы выдачи на 10-15%. В этом нам поможет, кроме прочего, широкая филиальная сеть Росбанка, так как «ДельтаКредит» стал единой ипотечной платформой Societe Generale в России. Теперь Росбанк предлагает своим клиентам ипотечные кредиты по программам и стандартам нашего банка, а кредитные договоры заемщики заключают с «ДельтаКредит».

– По итогам 2015 года совокупный объем ипотечных кредитов, выданных семью банками с государственным участием, составил 968,8 трлн руб., или 84,5% от всего объема выдачи. Как вы полагаете, доля госбанков в нынешнем году продолжит расти или остановится?

Некоторый рост еще возможен по техническим причинам. Прежде АИЖК разрешало банкам-партнерам держать кредиты у себя на балансе, теперь все займы АИЖК передает на обслуживание в ВТБ 24. Напомню, что это банк с участием государственного капитала.

– В связи со сменой руководства АИЖК в последний год сократило свое присутствие на рынке, после чего многие региональные операторы переориентировались на работу с другими источниками финансирования ипотечных сделок. В частности, ваш банк имеет собственную сеть представителей. Но с апреля АИЖК обновило свою продуктовую линейку. Не ожидаете ли вы теперь оттока своих региональных контрагентов?

К сегодняшнему дню многие партнеры имеют соглашения и с АИЖК, и с нами. Наш банк вышел на российский ипотечный рынок в 1998 году. Изначально мы работали только через партнерские сети, и в своих ипотечных программах мы уверены.

Более того, сейчас к нам активно присоединяются не только региональные банки – в 2015 году в число наших партнеров вошли «Тинькофф», Бинбанк, Альфа-Банк, в марте этого года ипотечные продукты «ДельтаКредит» начал предлагать своим клиентам «Хоум Кредит».

– За пару лет число активных игроков, то есть кредиторов, держащих штат специалистов и регулярно корректирующих свои продукты, снизилось с 60 до 40 банков. На ваш взгляд, частные банки продолжат уходить с ипотечного рынка?

Во-первых, в России в принципе сократилось количество банков. Во-вторых, некоторым банкам действительно проще и выгоднее присоединиться к партнерской программе крупного ипотечного банка, чем самостоятельно развивать направление жилищного кредитования.

Но место для частных игроков на ипотечном рынке будет оставаться всегда. Заемщикам нужен выбор, разные продукты, специальные предложения. Ипотека – это же не только процентная ставка, это уровень сервиса.

– В профильных СМИ мне встречались высказывания, что ипотеку практически перестали брать молодые россияне (21-27 лет) и граждане старше 45 лет. Вы согласны с этим?

И да, и нет. В нашем портфеле на горизонте 2005 года доля заемщиков в возрасте 40-45 лет была 26%, 2010-го – 16%, сейчас около 14%. С другой стороны, все это время растет доля заемщиков в возрасте младше 30. Лет десять назад подобные сделки были единичны, а в прошлом году доля таких клиентов уже составляла 20%.

Этой тенденцией и вызвана текущая перестройка наших форматов работы. Чтобы не упустить эти поколения, мы сейчас становимся «digital-банком», в приоритете – технологии и цифровые каналы обслуживания. Уже в мае представим несколько новых сервисов.

– Какова у вас доля сделок с иногородними клиентами?

Конечно, на первых местах покупки квартир иногородними клиентами в Москве, Московской области и Петербурге. Много удаленных операций с объектами в Новосибирске и Екатеринбурге. Одна из частых причин таких сделок – родители покупают квартиру для детей-студентов. В этих регионах можно говорить о 10-15% иногородних заявок от общего объема. Кроме того, многие россияне, в том числе жители северных районов страны, активно оформляют ипотеку на недвижимость в Краснодарском крае – здесь на иногородних приходится до 40% от всех сделок!

Обслуживание покупки проводится по дистанционным каналам, в офис банка нужно приехать один раз, на саму сделку. Когда в России в широкий обиход войдут электронные подписи, сделки вообще не будут требовать личного присутствия покупателя.

– Насколько сегодня реально работают программы перекредитования в целом по рынку и в частности у вас?

Перекредитование целесообразно, когда ставки существенно снижаются. Спрос на эту услугу появится, если на рынке начнется волна снижения банковских ставок по кредитам.

Пока ключевая ставка ЦБ остается на уровне 11%, ипотечным заемщикам нет особого смысла перекредитовываться в других банках. Но не исключаю, что до конца года Банк России снизит ключевую ставку на 1-2 процентных пункта.

– В кризис 2008-2009 годов банки крайне неохотно одобряли заявки представителям определенных профессий. Считалось, например, что риэлторы, журналисты и даже сами сотрудники банков имеют по сравнению с другими работниками повышенные риски увольнения и превращения в безнадежных должников. Добавил ли нынешний кризис к списку неугодных для ипотеки профессий новые?

Каждый кризис непохож на предыдущий. В 2008-2009 годах риск потери работы действительно был повышенным в отдельных сферах. Текущий кризис бьет не по конкретным профессиям или сегментам рынка, он касается практически всех жителей РФ. Сейчас нет «запретов на профессию», банки тщательно оценивают платежеспособность каждого будущего заемщика.

– Ранее банки заявляли, что, определяя максимально возможный размер кредита, они исходят из условия, чтобы заемщик тратил на обслуживание долга не более 50% своих доходов. Сейчас в этом подходе что-то изменилось?

Существует простое правило: чем меньше у заемщика заработок, тем меньшую долю дохода можно брать на обслуживание долга. Если ваша зарплата 40 тыс. руб., то минимум половину этих денег следует оставить на повседневные расходы. Если речь идет о 100 тыс. руб., то на выплату кредита можно направить 60% дохода. Если зарплата 200 тыс. руб., то заемщик может оставить на повседневные траты уже 35% дохода, и т. д.

– Сейчас много разговоров о коллекторах: дескать, это просто злодеи какие-то. А вы прибегаете в своей работе к услугам коллекторских агентств?

Нет. У нас есть свое подразделение по работе с заемщиками, которые попали в трудное финансовое положение.

– Какова у вас сейчас доля просрочки по ипотеке и растет ли она?

Уровень просрочки по жилищным кредитам традиционно в разы ниже, чем по необеспеченным кредитам. По данным Объединенного кредитного бюро, на конец прошлого года уровень просрочки по кредитам наличными в целом по рынку был более 20%, а по ипотеке – на уровне 3%. Наш показатель длительной просрочки (более 90 дней) также близок к 3%.