Итоги первого квартала на рынке ипотечного кредитования - стабильность или ускорение?

Гордейко Сергей

руководитель Аналитического Центра, компания Русипотека

Первый квартал 2016 года в сфере ипотечного кредитования принципиально отличается от 2015 года и предшествующих лет. Можно выделить следующие особенности:

• выравнивание конкуренции за счет программы субсидирования, которая дала около 45 % квартальной выдачи, при этом, предоставила дополнительную маржу, ограничила ценовую конкуренции, что привело к возможности за счет методического мастерства посоревноваться с гигантами;
• наличие достаточной ликвидности в банковской системе;
• более устойчивое поведение ипотечных кредитных портфелей по сравнению с другими кредитами;
• подтверждение прибыльности ипотечного кредитование, несмотря на его традиционную характеристику как низкомаржинального продукта.

На основании данных, полученных от ведущих участников ипотечного рынка, Русипотека оценивает выдачу ипотечных жилищных кредитов в первом квартале в 326 млрд рублей. Ежемесячное кредитование выглядит так:

• январь – 61,7 млрд рублей;
• февраль - 142,5 млрд рублей;
• март – 98,3 млрд рублей.

Рекордные результаты января и февраля были вызваны повышенным спросом субсидированные ипотечные кредиты, когда их доля достигла 50 и 56 % соответственно. В марте доля субсидированных кредитов оценивается в 38 %, что близко к среднемесячным показателям прошлого года.

Первый квартал несет на себе инерцию прошлого года, надежды или страхи начавшегося года (табл.1). 

Таблица 1. Исторические итоги первого квартала

Источник: расчеты Русипотеки

Первый квартал дает старт новой порции прогнозов на год. До начала года Русипотека давала прогноз выдачи в 1,26 трлн рублей, значительное число экспертов приравнивало результаты к итогам 2015 гола – 1,14 трлн рублей. Линейный расчет итогов года по первому кварталу на основе его доли в годовой выдаче дает фантастический результат – 2 трлн рублей.  Делаем расчет с двумя корректировками, а именно: увеличиваем долю первого квартала до 20 % и уменьшаем кредитование февраля до показателей марта. Результат равен 1,29 трлн рублей.

По прогнозу Русипотеки рабочая ставка кредитования вторичной недвижимости во втором полугодии уменьшится с текущих 14 % до 13,5%. Совокупность изложенного позволяет смотреть на ипотечный год с оптимизмом.

Уточненный прогноз Русипотеки: ипотечное жилищное кредитование в 2016 году превысит 1,3 трлн рублей.

Участники Высшей ипотечной лиги продолжили борьбу за перераспределение рыночных долей. Отметим несколько факторов:

• использование преимуществ субсидирования, которое дает фору банкам, активно участвующим в программе;
• продолжающийся рост доли ипотечного кредитования у банков с большим розничным кредитным портфелем;
• эксперименты с розничным кредитованием АО АИЖК и корректировка стратегии или тактики работы (в  предыдущих прогнозах предполагался уход агентства с розничного рынка и перераспределение его доли).

В связи с использованием неофициальных итогов места участников приведены аналогично 2015 году.  В Высшую ипотечную лигу тогда вошли 10 банков с рыночной долей близкой или превышающей 1 %. Остальные 5 банков были определены кандидатами. В таблице 2 данные приведены без такого разделения.

Вне конкурса приведены результаты АО АИЖК, которое не относится к банкам, но Агентство выкупает закладные и выдает займы, что делают и некоторые банки только в иной пропорции. Если такая тенденция продолжится, то АИЖК будет целесообразно учитывать в ипотечном соревновании.
 
Таблица 2. Результаты Высшей ипотечной лиги по итогам I квартала 2016 года

Источник: Данные Русипотеки

Отметим основное:

• положительную тенденцию в виде роста с 10 до 13 количества банков, достигших рыночную доли в 1%;
• активность многих банков в отличие от 2015 года, когда первый квартал вытянул на себе Сбербанк с помощью других банков с госучастием.

Полноту картины добавит характеристика участия в программе субсидирования ипотечных кредитов (табл.3).

Таблица 3. Участие в программе субсидирования по итогам I квартала

Источник: Минфин, Русипотека

Программа субсидирования имеет общий лимит в 1 трлн рублей и соответствующий лимит каждого участника. Можно ожидать, что не все новые участники освоят выделенные на них лимиты (2,2-2,8 млрд руб.) и часть объема перейдет к мастерам программы субсидирования. Но, программа субсидирования даже в бурный первый квартал не превысила 45 % общей выдачи.  Сделаем очевидное предположение, что на распределение мест в Высшей ипотечной лиге будет влиять работа на вторичном рынке недвижимости. Кто первый выйдет на реальное кредитование по ставке 13,5 %, тот и получит преимущество в ипотечном соревновании. При всей его условности оно отражает растущую конкуренцию между всеми банками.

Возвращаясь к вопросу заголовка: стабильность или ускорение, ответим – умеренный рост, который ждет и не дождется, когда начать ускорение.

РУСИПОТЕКА, 05.05.2016