По ставке дом
Повышение ключевой до рекордных 20% в конце февраля и ожидание дальнейшего роста ставок по ипотеке спровоцировали опережающий спрос на рынке новостроек в марте: квартиры приобретали те, кто в обычной ситуации купил бы их позже. Вслед за кратковременным взлетом в апреле и мае случился спад. И даже снижение льготной ставки с 12 до 9% не привело к возвращению покупателей на рынок.
Эффект от снижения ставки с 9 до 7% в июне не заставил себя долго ждать: объем выданной ипотеки вырос на 58,5% относительно мая и достиг 198,1 млрд рублей (здесь и далее по данным аналитиков Level Group. — «Известия»). За это время российские банки выдали заемщикам 51 тыс. ипотечных кредитов, что на 67,6% больше майских показателей.
Несмотря на такой результат, по сравнению с докризисным февралем объем выдачи в рублях оказался ниже почти на 60%, а если сравнивать с мартом — на 63%. Помимо снижения льготной ставки среди факторов роста объемов ипотечного кредитования можно назвать ослабление требований кредитных организаций к заемщикам. В целом уровень одобрения заявок соответствует показателям прошлого года и превышает 70%.
Если рассматривать московский рынок новостроек, количество ипотечных сделок в июне составило 3,2 тыс. Для сравнения, в апреле и мае этот показатель был равен 2,3 тыс. Всего за первый месяц лета количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) на рынке новостроек в старых границах Москвы составило 4,3 тыс., что в целом соответствует показателям апреля, но больше, чем месяцем ранее (в мае было зарегистрировано 3,4 тыс. ДДУ). По сравнению с июнем прошлого года, когда было заключено 6,4 тыс. ДДУ, падение составляет 32%.
После двухмесячного снижения показателя складываются предпосылки для восстановления покупательской активности. Адаптация к колебаниям внешней конъюнктуры, укрепление курса рубля и удешевление ипотеки (после снижения льготной ставки с 9 до 7% ежемесячный платеж в среднем снизился на 15%) — все эти факторы в совокупности позволяют покупателям вновь задуматься о решении квартирного вопроса.
Надежды на рост числа сделок в сегменте новостроек в краткосрочной перспективе можно также связывать с активностью частных инвесторов. Напомним, в июне начали истекать сроки вкладов, открытых на пике кризиса по высоким ставкам. По оценкам крупнейших банков, на краткосрочных депозитах находится порядка 2 трлн рублей. Снижение ставок по депозитам и нестабильность на фондовых рынках могут спровоцировать отток части этих средств в сегмент новостроек, который вновь способен стать привлекательным для инвесторов.
Ощутить в полной мере эффект от снижения льготной ставки можно будет спустя еще месяц, так как существует временной лаг между подачей заявки на кредит и фактической регистрации сделки. Вероятно, спрос на новостройки продолжит расти, так как потребность в жилье никуда не исчезла. Во все времена люди покупали и продавали недвижимость, и нынешний кризис пусть и охладил спрос в моменте, но создал потенциал для покупательской активности в ближайшие месяцы. Особенно это касается Москвы, где живут и куда приезжают люди с доходом выше, чем в среднем по стране.
Но, несмотря на оптимистичные сигналы, надеяться на восстановление спроса до показателей февраля-марта или прошлого года пока что не приходится. Текущая нестабильная ситуация не позволяет клиентам, как прежде, столь же уверенно принимать решение о покупке. Еще одна причина колебаний — увеличившийся разрыв между доходами и стоимостью жилья. Чтобы привыкнуть к новому уровню цен, многие покупатели берут паузу.
Еще один фактор, который сдерживает оживление рынка, связан с сезонностью, периодом отпусков и традиционным летним затишьем. О полном восстановлении спроса, вероятно, можно будет говорить в сентябре: к началу нового сезона деловой активности покупатели адаптируются к новым реалиям и перестанут ожидать падения цен. А утвердиться в решении им помогут партнерские ипотечные программы, в рамках которых застройщики субсидируют и без того приятные ставки.
В долгосрочной перспективе активность клиентов будет напрямую зависеть от темпов восстановления экономики и ее дальнейшего роста. А новые рекорды на рынке новостроек станут возможными, когда появится уверенность в завтрашнем дне и в собственных финансовых возможностях: в ситуации неопределенности люди не решаются брать на себя большую кредитную нагрузку.
Известия, 07.07.2022
