«Удорожание ипотеки в большей степени затронет рынок вторичного жилья»
Рост ключевой ставки ЦБ до 8,5% годовых не мог не сказаться на рынке жилищного кредитования: ряд банков объявили о повышении ставок по ипотеке. Однако пострадает от этого прежде всего вторичный рынок, а не новостройки. Об этом Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Новый год на рынке недвижимости начался с новости о повышении ипотечных ставок в ВТБ. В рамках своих базовых ипотечных программ банк увеличил ставку сразу на 1 процентный пункт, в результате чего она достигла 10,3% годовых. Кроме того, в январе 2022 года ставки по ипотечным продуктам успели также поднять в Росбанке и Альфа-Банке. А в конце прошлого года на такую меру пошли еще несколько крупных банков, в числе которых Россельхозбанк, Газпромбанк и Совкомбанк.
В преддверии нового года большинство кредитных организаций предпочли сохранить прежние условия кредитования, чтобы привлечь больше заемщиков в период высокого спроса. Теперь же вслед за крупными игроками, которые стандартно задают курс развития отрасли, остальные участники рынка также пересмотрят условия по своим ипотечным продуктам.
Эксперты и аналитики рынка недвижимости заблаговременно прогнозировали двузначные ставки по ипотеке, поэтому тренд на повышение, который мы наблюдаем, не является неожиданным. Обосновывая решение повысить ставки, банки ссылаются на кредитно-денежную политику ЦБ и удорожание стоимости фондирования. Соответственно, если в феврале ЦБ еще раз повысит ключевую ставку (такой сценарий высоковероятен, так как показатели инфляции существенно превышают цель в 4%), увеличение ипотечных ставок продолжится.
По предварительным оценкам, к середине года средняя ставка по базовым ипотечным программам может составить 10,5 – 11% годовых.
Такие прогнозы не несут ничего хорошего для участников рынка недвижимости. Однако, по сравнению со вторичным сегментом, новостройки, в которых предлагаются субсидированные ставки от застройщиков и программы рассрочки, оказываются в более выгодном положении. При средних ставках порядка 10% годовых для покупателей вторичного жилья, в новостройках можно оформить кредит даже под 0,1%. Взаимовыгодное сотрудничество девелоперов с банками расширяет возможности для покупки квартиры и привлекает на рынок первичного жилья больше клиентов, для которых в момент принятия решения о покупке ключевое значение приобретает сниженная ставка и комфортный ипотечный платеж (пусть и на ограниченный период времени).
Таким образом удорожание ипотеки в большей степени затронет рынок вторичного жилья, где за прошлый год ежемесячный платеж по ипотеке уже увеличился на 38% (по данным компании «Этажи»).
В краткосрочной перспективе под влиянием роста ипотечных ставок спрос на готовое жильё будет снижаться.
Проанализировав свои финансовые возможности, часть покупателей переориентируется на первичный рынок, где затраты на ипотеку съедают меньше семейного бюджета. Как сильно упадет этот сегмент рынка, будет зависеть от готовности продавцов снижать цены.
Что касается спроса на рынке новостроек, он сохранится на высоком уровне, но будет ниже значений прошлого года. Покупать квартиры на этапе строительства людей подстегивают продолжающийся рост цен и высокая инфляция, при которых выгоднее брать деньги в кредит, а не сберегать их. Как и прежде, большинство сделок (примерно 70%) будут заключаться с использованием заемных средств. Но, по сравнению с прошлым годом, объемы выдачи ипотеки могут снизиться. После 1 июля 2022 года программу льготной ипотеки, на которую сейчас приходится около 20% сделок на рынке, скорее всего не продлят. Однако с учетом изменения условий семейной ипотеки завершение господдержки не будет столь критичным.
Новострой-М, 12.01.2022
