Александр Семеняка: Нашим ориентиром в 2011 году остается жилье эконом-класса
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в течение этого года намерено заключить соглашения о поддержке ипотечных заемщиков с основными субъектами РФ, которые принимают участие в ипотечном жилищном кредитовании. В интервью агентству "Интерфакс-Сибирь" генеральный директор Александр Семеняка рассказал о преимуществах и сложностях исполнения договорных обязательств.
- Александр Николаевич, 21 июля АИЖК совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и ОАО "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АЖИК) подписали четырехстороннее соглашение об оказании поддержки заемщикам ипотечных кредитов с администрацией Алтайского края. Почему первыми регионом, с которым было заключено соглашение такого формата, был выбран Алтайский край?
В Алтайском крае сложился высокий уровень развития ипотечного рынка. Регион одним из первых стартовал, здесь много участников жилищного кредитования, и в этом смысле в крае сформировано понимание ипотеки, ее проблематики. Кроме того, общий информационный фон здесь намного выше, чем в других субъектах РФ. Важен еще и человеческий фактор - в администрации Алтайского края мы нашли понимание. А в некоторых регионах тему подобного сотрудничества вдумчиво даже не обсуждали, ведь тема сама по себе сложная и администрациям проще сослаться на дефицитный бюджет. Но мы в рамках этого сотрудничества говорим, что от развития ипотеки зависит и рост экономики региона.
Тем не менее, в течение этого года мы планируем заключить подобные соглашения с большинством субъектов РФ, принимающих участие в ипотечном кредитовании. И документ, который мы подписали с администрацией Алтайского края, ляжет в их основу.
- Вы упомянули о том, что ипотека способствует развитию региональных экономик. Каким образом?
До кризиса мы в основном занимались популяризацией ипотеки. В каждом регионе мы подписывали соглашение об участии в жилищных программах, отрабатывали инфраструктурные вопросы, пытались сформировать конкуренцию между банками.
Во время кризиса были изменены задачи АИЖК, к деятельности которого присоединилось созданное АРИЖК, и сегодня мы не просто поддерживаем ликвидность банков за счет рефинансирования жилищных кредитов, но и стремимся обеспечить платежеспособный спрос на жилье в целом. Эта задача была поставлена в 2009 году, в 2010 году мы начали работать над тем, чтобы активизировать кредитование новостроек и сформировать спрос на ипотечные кредиты, выдаваемые на покупку квартир во вновь построенном или строящемся жилье. Новое жилье эконом-класса остается нашим ориентиром и в 2011 году.
Таким образом, деятельность агентства обеспечивает рост внутреннего валового продукта в регионе, способствует созданию рабочих мест и увеличению доходной части бюджета. Минэкономразвития в прошлом году провело оценку и сделало выводы, что 1 млн кв. метров вновь построенного жилья формирует доходы бюджетной сферы всех уровней в объеме 15-20 млрд рублей.
И еще один важный момент, который внесен в стратегию развития ипотечного рынка, подписанную в понедельник председателем правительства РФ, - это обеспечение устойчивого роста ипотечного рынка.
Соглашение с Алтайским краем как раз является одним из элементов обеспечения устойчивого роста ипотеки, который обеспечивается за счет соблюдения баланса между правами кредитора и заемщика.
- Какова зона ответственности каждого из участников подписанного соглашения?
АИЖК выполняет две функции. Первая заключается в том, что агентство выступает институтом развития ипотечного рынка, в том числе обсуждает с администрациями субъектов РФ механизмы обеспечения роста жилищного кредитования. Все понимают, что региональные бюджеты должны понести некие дополнительные затраты, прежде чем получить эффект.
Вторая наша функция – мы выступаем как один из кредиторов. У нас есть собственный кредитный портфель, и мы заинтересованы в его надежности.
АРИЖК также выполняет две функции. Во-первых, предлагает программы реструктуризации проблемных ипотечных кредитов, что актуально для регионов с ограниченными финансовыми возможностями. Во-вторых, оказывает помощь другим банкам на уровне займов, затем на втором уровне – выкупая у них проблемные активы. И в этом случае реализуется механизм доступа других банков к программам поддержки. Кроме того, у банков есть право выбора между возможностью рефинансирования кредита в АИЖК напрямую или через регионального оператора.
И, наконец, в работе участвуют региональные операторы, функции которых помимо рефинансирования займов в ближайшее время, возможно, расширятся. Сейчас остается вопрос, кто будет балансодержателем жилья, которым регионы в рамках соглашений намерены обеспечить ипотечных заемщиков, утративших право проживания в заложенном по ипотечному кредиту жилью в результате обращения на него взыскания. Возможно, региональные операторы АИЖК и возьмут на баланс этот жилой фонд.
- Речь идет о маневренном жилищном фонде, который будет создан в регионах для ипотечных должников?
Да. Мы сейчас исходим из того, что региональный оператор может выступить балансодержателем этого жилья, если не будет предложено более интересного варианта. Жилье – это не банковский актив. Также это жилье может взять на баланс муниципалитет.
- Какой экономический эффект смогут получить субъекты РФ от создания маневренного фонда, ведь строительство жилищного резерва для проблемных ипотечных заемщиков потребует серьезных вложений?
Это как раз самое сложное – обосновать будущий рост экономики в регионе. Я уже говорил о том, что ипотека способствует развитию строительного рынка в целом, 1 млн кв. метров вновь построенного жилья может сформировать доходы бюджета на уровне 15-20 млрд рублей. Но для того, чтобы ипотека пошла в рост, нужно создать соответствующие условия для кредиторов и заемщиков.
Если регион не создаст маневренный фонд, то и региональные операторы АИЖК, и банки будут опасаться увеличивать объемы выдачи жилищных кредитов, потому что непонятно, что делать потом с людьми, которые попадут в трудную жизненную ситуацию и не смогут рассчитаться по кредиту. По статистике, у 10% семей-заемщиков в то или иное время возникают проблемы с доходами. Но если им вовремя оказать помощь в реструктуризации, то более половины из них восстанавливают платежеспособность.
Таким образом, остается очень малая часть заемщиков (примерно 3%), которые не смогут или уже не могут нести долговое бремя. И здесь есть два варианта решения проблемы. Можно просто переселить заемщика в маневренный фонд или переселить, сохранив за ним право выкупа квартиры в случае восстановления доходов.
В рамках соглашения с администрацией Алтайского края мы обсуждали такой механизм, по которому даже если у заемщика прекращается право собственности на жилье, то остается право проживания в этом жилье и может быть сохранено право обратно выкупить квартиру в течение определенного периода.
- Сумма региональных вложений в рамках соглашений прописывается?
Нет, сумма не прописывается, прописывается только механизм поддержки участников ипотечного рынка. Мы знаем объем выдачи ипотеки, знаем объем просрочек и можем приблизительно рассчитать, какой объем жилья будет востребован в ближайшие два года.
И уже сейчас зная эти объемы и возможные риски для участников рынка, в региональный бюджет по возможности закладываются соответствующие расходы. Кроме того, обсуждается вопрос федеральных трансфертов на эти цели.
- Вы говорите о том, что ипотечный и строительный рынки взаимосвязаны. Но последний на сегодняшний день испытывает серьезные трудности, падает объем ввода жилья, строительные компании снижают инвестиции в основной капитал. Есть ли возможность активизировать строительство за счет ипотечных программ?
Сейчас мы обсуждаем с Минрегионом и Фондом содействия реформированию ЖКХ механизм, который позволит формировать заказ на жилищное строительство. Одной из эффективных антикризисных мер была покупка Минобороны нового жилья для военнослужащих. Министерство заключало договоры с застройщиками, давало задаток 30%, и строители с удовольствием строили. Кроме того, банки кредитовали такие проекты.
Если строители готовы до начала строительства зафиксировать в договоре конечную цену жилья, как они делали в случае с Минобороны, то соответственно АИЖК вместе с региональным агентством готовы гарантировать сбыт этого жилья, выступить гарантом для банка, который в свою очередь прокредитует строительство.
То есть мы хотим сделать то же самое, что было с Минобороны, только заказчиком жилья выступит не ведомство, а люди, которые примут участие в ипотечном кредитовании. Но чтобы заказ и гарантированный сбыт возникал до начала строительства, нужно разработать действующий механизм.
- АИЖК повысило прогноз объема выдачи ипотечных кредитов в 2010 году с 280-320 млрд рублей до 320-360 млрд рублей. Чем объясняется тенденция роста спроса на жилищные кредиты?
Раз в полгода мы проводим социологические опросы, смотрим на данные Центробанка и видим те заявки, которые идут из регионов на рефинансирование ипотечных кредитов. В первом квартале мы обратили внимание на существенный рост, во втором квартале - также превышение планов. И мы не видим серьезных поводов, чтобы этот рост замедлился.
Опросы подтвердили, что у людей выросли или восстановились доходы, а соответственно появились стремление и возможность улучшить жилищные условия.
Кроме того, правительство РФ уже приняло решение, что 250 млрд рублей – средства Внешэкономбанка, большая часть из которых - средства Пенсионного фонда РФ, будут вкладываться в ипотеку. Для нас исключительно важно сохранить баланс интересов заемщиков и тех людей, чьи средства находятся в пенсионной системе. Важно найти баланс, который позволит обеспечить адекватную доходность и снимет избыточные риски.
- Характерно ли это для сибирских регионов?
В целом да, на Сибирь всегда приходится где-то половина от объема рефинансированных кредитов.
- По отношению к другим регионам Алтайский край по проценту просрочки по ипотечным кредитам находится в более выгодном положении или наоборот?
Ситуация с просрочкой в регионе непростая, так как здесь нет крупных городов. В городах-миллионниках она гораздо лучше и просрочка ниже, так как у людей есть больше возможностей найти работу. Чем крупнее город и диверсифицированнее экономика, тем быстрее жители восстанавливают утраченные доходы.
В моногородах на статистику серьезно влияет еще и сезонный фактор, работает или не работает основное предприятие.
Яркий пример в Алтайском крае - предприятие "Алтайвагон" (г.Новоалтайск), чьи сотрудники приобретали жилье посредством ипотеки. Этот случай был действительно самым сложным в практике АРИЖК. В прошлом году просрочка по ипотечным кредитам там составляла 100%. Но в декабре 2009 года завод заработал, вернул всех на рабочие места и все заемщики успешно восстановили платежеспособность. И просрочка в Новоалтайске сегодня – ноль. Никто в это не верил, и нас банки очень сильно критиковали. Но оказалось, что все успешно восстановились.
Очень важно правильно оценить ситуацию – восстановит заемщик доходы или нет. В случае с Алтайвагоном мы угадали, потому что консультировались с администрацией края и руководством завода. Да, были заверения, что там ситуация нормализуется. Мы убедились, что есть спрос на продукцию, которую выпускает Алтайвагон. Волей-неволей приходится смотреть и на макроэкономику региона, на деятельность предприятий и т.д.
Интерфакс, 27.07.2010
Редакционная статья
