На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Андрей Языков: Ипотечное страхование не ради страхования, а ради банкиров и заемщиков


Языков Андрей

генеральный директор АРИЖК

СК АИЖК - это институт развития рынка, и одна из задач компании - внедрение новых механизмов и технологий на рынок. Получение лицензии страховщика позволяет работать со вторым видом риска - прямым страхованием финансовых рисков кредитора, разработать необходимую методологию. В рынок розницы СК АИЖК принципиаль­но не идет, чтобы не разрушать сложившиеся отношения на рынке. Если банку применить ипотечное страхование, то требование к капиталу может снизиться, снизится и средневзвешенная ставка привлечения, что, в свою оче­редь, выгодно и для заемщика. О том, как это происходит, мы беседуем с Андреем Языковым, генеральным дирек­тором страховой компании АИЖК (ОАО «СК АИЖК»).

-  Андрей Дмитриевич, на прошлой неделе Президент РФ несколько раз встречался с представителями банковского сообщества, где обсуждалась, в том числе и проблема высокой цены ипотечных кредитов. По вашему мнению, можно ли снизить эту цену с помощью такого механизма, как страхование?

На цену ипотечного кредита в первую очередь влияет стоимость фондирования, но в немалой степени и издержки кредиторов, которые они заклады­вают в процентную ставку: и операционные издержки, и надбавка за риск, и плановая прибыль. Именно на слишком большие риски, заложенные в процентную ставку, указывал Президент. Страхование является одним из эффективных механизмов, обеспечивающих снижение надбавки за риск, которая в части кредитов составляет значительную долю. Поэтому развитие ипо­течного страхования необходимо для распределения ри­сков и с целью снижения нагрузки на заемщика.

- В чем заключается интерес банка применительно к ипотечному страхованию?

Резервы - это ожидаемые убытки, капитал банка - это источник для покрытия неожидаемых убытков. На достаточность капитала ипотечное страхование влияет как раз достаточно серьезно, по­тому что по своей экономической сути - это и есть уда­ление неожидаемых убытков. Действующая инструкция Банка России 139-И уже предусматривает снижение требований к достаточности капитала для крупных ссуд при наличии ипотечного страхования. Ипотечное страхование позволяет нормализовать риски банка - банк, передав наиболее высокие риски страховщику, может вести операции с прежним соотношением капи­тал/риск 1:10 (или даже меньшим).

На западе это очень хорошо работает, в частности мы изучали опыт Канады и США. Если пересчитать на наши реалии, эффект получается более значимым.

Рас­чет простой: если по депозиту банк платит 8%, капитал, требуемый на такую операцию составляет 10%, и ак­ционер хочет видеть на свой капитал 20%, то средне­взвешенная ставка привлечения будет около 9,2%. Если применить ипотечное страхование, то требование к капиталу может снизиться вплоть до 3,5%, а средне­взвешенная ставка привлечения уже будет не 9,2%, а 8,46%, что, в свою очередь, выгодно и для заемщика. Понятно, что часть этой дельты уйдет на уплату страхо­вой премии, но все же указанные эффекты существу­ют и подтверждены зарубежной практикой. В цифрах это можно представить следующим образом: чтобы банк выдал ипотечных кредитов на 1 млрд рублей, он должен иметь 100 млн собственного капитала. Чтобы расширить бизнес, он страхует портфель, и благодаря этому у него высвобождается 65 млн капитала. Таким образом, он сможет выдать еще 650 млн дополнитель­ных кредитов без привлечения от акционера дополни­тельного капитала.

- Как будет выглядеть механизм кредитования с учетом данной страховой защиты?

Кредитор в любой момент времени может обратиться к страховщику и попросить сформи­ровать страховую защиту по его портфелю. Мотива­ция может быть разная - это и снижение резервов по МСФО, и снижение требований к капиталу банка (пока только при расчете по Базелю II), снижение размера младшего транша в сделках секьюритизации и про­сто осознание материальности потерь при обращении взыскания. Мы анализируем профиль риска, формиру­ем тариф - банк получает надлежащую защиту и смяг­чает свои страхи в части возможных убытков.

- Какова цена вопроса?

Тариф зависит от качества портфеля кредитора и качества внутренних процедур его сопро­вождения. У разных банков - разное качество,за­висящее от их риск-стратегии. Мы делаем экспертизу, анализируем сегмент, в котором работает банк, его по­литику андеррайтинга, надежность работы soft- и hard- collection и впоследствии будем следить за тем, чтобы достигнутое качество процессов банка не ухудшалось. В среднем же получается от 1,5 - 2% единовременно, на весь срок жизни кредита. Однако подчеркну, что в каждом случае должен быть индивидуальный расчет. Это «ручной» продукт.

- Какие ипотечные кредиты должны страховаться в первую очередь, и как они делятся между собой?

У ипотечного кредита есть один очень серьезный параметр, который определяет его надежность и называется «Кредит/Залог» (LTV). Займы с соотношением кредит/залог ниже 60% точно не соз­дадут убытка кредитору. А заемщики, у которых соот­ношение кредит/залог больше 90%, живут в менталь- ности арендатора, так как не вложили много средств в свое жилье, поэтому не очень мотивированы бороться за сохранение кредита при малейших сложностях с обслуживанием. Мы считаем, что кредиты с соотноше­нием кредит/залог свыше 90% выдавать нельзя. Со­ответственно, нужно страховать кредиты в диапазоне кредит/залог 70-90%, но с учетом российских особен­ностей 60-90%. Но здесь есть еще один очень важный момент, не только экономический, но и психологиче­ский. Застрахованный кредит помогает избавиться банку не только от убытков, но и снимает проблему «остатка необеспеченного долга».

- Убытки при обращении взыскания? Но разве в ипотеке стоимости обеспечения недостаточно для покрытия рисков банка?

Для ипотеки, это, к сожалению, бич. Согласно исследованию, проведенному Финансовым Университетом при Правительстве РФ, в 40-60% случа­ев у заемщика, который не смог выплатить ипотечный кредит и попытался погасить его за счет продажи недви­жимости, остается долг перед банком в размере 20-40% от первоначального кредита. Этот долг банк вынужден довзыскивать уже с привлечением коллекторов (напом­ню, что каждый 1 процентный пункт равен, примерно, одному ежемесячному платежу, что является внуши­тельной суммой). И даже в случае, когда долг взыскать невозможно, и кредитор готов его списать, у заемщика появляется новая проблема: так называемая «матери­альная выгода» от прощенного долга, которая формаль­но должна облагаться налогом на доходы физических лиц. Социальную значимость проблемы переоценить сложно: заемщик не только теряет все, но и еще оказы­вается должен либо банку, либо государству.

Сложившаяся ситуация невыгодна и кредитным орга­низациям. Результаты исследования Финансового Уни­верситета это подтверждают: довзыскать необеспеченную часть долга у заемщика фактически невозможно: взыскиваемость либо равна нулю, либо равна сумме затрат кредитора на взыскание, т.е. данный процесс убыточен для кредитора.

Раньше у банков была иллюзия, что через свои служ­бы обращения взыскания и коллекторов можно полу­чить с ипотечного заемщика все - ведь есть надежное недвижимое обеспечение. Постепенно у них наступает осознание материальности убытков, поэтому появляет­ся спрос на соответствующие виды страховой защиты.

Сейчас депутаты внесли поправки в «Закон об ипо­теке», которые эту коллизию устраняют. Материальная выгода будет исчезать, ипотечное страхование станет эффективным инструментом, потому что оно позволяет банку и долг легально списать, и убытки компенсировать.

-  Какие программы по страхованию ипотечных кредитов разрабатывает сейчас СК АИЖК?

Ипотечное страхование реализуется через два вида страхования - страхование ответствен­ности заемщика и страхование финансовых рисков. Различие между ними состоит в том, кто заключает договор страхования и оплачивает страховую премию: в первом случае заемщик платит и защищает свою ответственность, во втором случае платит кредитор и защищает свои риски. Если говорить о страховании от­ветственности заемщика, то благодаря использованию этого вида страховки банк сможет снизить заемщику сумму первоначального взноса до 10% и установить процентную ставку на 2-3 процента меньше, чем по незастрахованным кредитам с аналогичным первона­чальным взносом. СК АИЖК напрямую с этим сегмен­том не работает и не планирует. Мы помогаем другим страховщикам в этом месте и готовы перестраховы­вать эти риски.

Ключевое преимущество, которое дает страхова­ние финансовых рисков, состоит в том, что кредитор может получить страховую защиту не только в момент выдачи кредита, но и позднее, приняв это решение на основании, например, анализа макроэкономической ситуации или просто пересмотрев свое отношение к удерживаемым на балансе рискам. В этом сегменте мы можем работать с банками напрямую.

Кроме того, есть еще направление деятельности СК АИЖК - это сделки секьюритизации: возможность пе­реупаковать кредиты в ценные бумаги, а за счет стра­ховки можно улучшить качество этой сделки.

-  Почему СК АИЖК не занимается страхованием ответственности заемщика, имея при этом прямую лицензию?

СК АИЖК – это институт развития рынка, и одна из задач компании – внедрение новых механизмов и технологий на рынок. Получение лицен­зии страховщика позволяет нам приступить к работе со вторым видом риска - прямым страхованием фи­нансовых рисков кредитора, разработать необходимую методологию. В рынок розницы СК АИЖК принципи­ально не идет, чтобы не разрушать сложившиеся от­ношения на рынке. Но мы обучаем страховщиков как необходимо проводить андеррайтинг кредита, даем тарифное руководство и готовы перераспределять риск (забирать на себя часть риска). На сегодняшний момент 32 страховщика умеют с этим работать и пере­дают нам 60-80% риска.

- В чем состоит мотивация кредиторов, которые заставляют страховые компании перестраховывать риски у СК АИЖК?

Главная причина состоит в том, что у кредиторов существует недоверие к страховым компа­ниям. И вполне обоснованное. Недавно был яркий при­мер со СК ПСГ «Основа». Компания достаточно активно проявляла себя на рынке, застраховала к счастью небольшой пул ипотечных кредитов и внезапно обан­кротилась. Банкиры, не очень доверяя этой компании, заставили ее перестраховывать 80% риска в СК АИЖК. Но и здесь выяснился неприятный момент. Оказалось, что ПСГ «Основа» перестраховала у нас только 35% по­лисов, а оставшиеся 65%, взяв деньги, в СК АИЖК не передала. И получается, что 35% полисов мы восста­новить сможем, а 65% - нет, потому что к нам риск не перешел. В результате банки лишились защиты. Они надеялись, что в течение 15 лет будут защищены, а по факту оказалось, что нет. 

Кстати, ЦБ РФ, если честно, также не доверяет стра­ховщикам, поэтому чтобы учесть эффект от ипотечного страхования в требованиях к капиталу, ЦБ должен быть уверен в двух вещах. Первое - что страховщик надеж­ен и второе - что нет никаких лазеек мелким шрифтом, которые позволят страховщику не платить.

Для этих целей необходимо создать трехуровневую защиту: приоритет ключевых определений отнести в за­кон, все детали условий страхования изложить в типовых правилах страхования и в полисе/договоре оставить минимум - чтобы регулятор не вычитывал многочис­ленные договоры страхования и не оценивал, какой же эффект подобная защита может оказать на требования к конкретному кредиту по отдельному полису. В «Законе об организации страхового дела» уже очень жестко ограни­чены права страховщиков по отказам в выплатах, вторые правки внесены в «Закон об ипотеке».

-   Каким образом СК АИЖК работает со страховщиками?

У нас есть типовой договор квотно- облигаторного перестрахования, мы даем всю страхо­вую документацию, руководство по андеррайтингу. В первый период устанавливаем нулевое право на са­мостоятельный андеррайтинг, в последствии, по мере обучения сотрудников страховщика, полномочия стра­ховщика увеличиваем.

-   Если обобщить, то какие подводные камни ожидают банкира при приобретении страховки?

Подводных камней три. Первый - это надежность страховщика, потому что он может в любой момент уйти с рынка и банку надо быть уверенным, что он не останется без защиты. Второй подводный камень, который создали сами банки, - это запредель­ные комиссии, причем комиссии скрытые. Дело в том, что когда заемщик страхуется на этапе выдачи кредита, банк считает, что это он привел заемщика к страхов­щику и требует от него комиссию, причем большую, в 40-50%. Структура тарифной ставки не предусматрива­ет столь высокие комиссионные, потому страховщик, выплачивая большие поборы в пользу банка, неизбеж­но будет отказывать в выплате в будущем (чтобы сохра­нить свою доходность на надлежащем уровне).

К счастью, эту ситуацию удалось изменить. Законода­тельно с 1 июля 2015 года вступают в силу поправки, внесенные в «Закон о страховом деле», которые закре­пляют две нормы: банки обязаны раскрывать заемщи­ку размер комиссии, кроме того банку запрещено со­вмещать функции агента и выгодоприобретателя.

Наконец, третий подводный камень, это 405 ФЗ - прощение долга заемщика (т.е. формальное исчезно­вение его ответственности в случае неуспешности тор­гов). Но депутаты Госдумы уже предложили поправки в закон, который снимет эту проблему, но вопрос в том, как быстро он пройдет через Госдуму.

-   Как Вы считаете, нужно ли законодательно закрепить ипотечное страхование?

Зарубежная практика на этот счет разная. Но я бы обратил внимание на ипотечную систе­му Канады. Канадцы пережили кризис 2008 года очень спокойно, и ипотечного кризиса у них не было, так как у них обязательным является страхование высокори­сковых кредитов. Наши законодатели на это не пошли скорее под давлением банкиров. Но мы считаем, что это неправильно, в том числе и с социальной точки зре­ния это плохо, потому что в России высокий «кредитный инфантилизм».

-   Как меняется количество банков, которые внедрили ипотечное страхование, есть ли региональная специфика?

На сегодняшний день, с ипотеч­ным страхованием работают порядка ста банков в 74 регионах России. Стали подключаться небанковские организации, их порядка 25. По статистике за 2012 год больше всего кредитов с ипотечным страховани­ем было выдано в Сибирском (30,3%) и Приволжском (22,4%) федеральных округах.

-   Какова статистика выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, застрахованных на этапе выдачи, как она растет?

В 2012 году было выдано 13,8 тысяч кредитов с низким первоначальным взносом и ипотеч­ным страхованием на сумму 20,3 млрд руб., это на 20% больше чем в 2011 году. Конечно, эта цифра ничтож­но мала, но согласно стратегии развития ипотечного рынка, к 2018 году она должна достигнуть 20%. И мы работаем в этом направлении.

-   А вы не опасаетесь, что жилье будет расти такими же темпами, ипотеки станет больше и возрастет стоимость самого жилья? А для заемщика ипотека все равно будет недоступна?

Да, такой риск есть. Говоря о доступ­ности ипотечного кредита, следует учитывать и доступ­ную процентную ставку, и доступный квадратный метр. Если семья ежегодно откладывает около 10% от ожида­емой стоимости жилья, то не следует забывать, что за год цена на жилье тоже вырастет на 7-12%. В некото­рых регионах у граждан даже получается бесконечная гонка за возрастающей ценой. Поэтому программы с низким первоначальным взносом необходимы.

Достичь низкого первоначального взноса и невысо­кой процентной ставки можно только через механизм выведения избыточных рисков, т.е. через ипотечное страхование. Простой расчет: 30% от первоначально­го взноса человек накапливает за 3 года, а 10% - за год. При этом цена недвижимости растет, примерно, на 10% в год. Получается, что люди, купившие жилье сегодня, выигрывают еще и по стоимости квадратного метра. Таким образом, человек не только кредит де­шевле взял за счет ипотечной страховки, но и жилье он купил по сегодняшней цене, а не по той, которая будет через 2 года. Вот такой интересный эффект.

- Планируется ли законодательно закреплять норму о том, что кредитор, прежде чем взыскивать долг, обязан предложить заемщику варианты реструктуризации?

В проекте закона о банкротстве физ- лиц похожая норма прописана. К сожалению, для ипотеки это очень серьезная проблема. Чем больше заемщик по­гасил, тем менее лояльно к нему относится банк. При этом если заемщик погасил мало - банк вокруг него «танцует», чтобы не было убытков, пытается предложить отсрочку. Но если он погасил львиную долю кредита и вдруг ока­зался в сложной жизненной ситуации, то банк наплева­тельски относится и никак ему не пытается помочь. А это, в свою очередь, рождает страх людей перед ипотекой. Поэтому норма об обязательной реструктуризации се­рьезно помогла бы рынку. Причем ее можно ограничить различными условиями, чтобы не было злоупотреблений. Например, делать реструктуризацию, если соотношение кредит/залог меньше 80%, а при уровне больше 80% не делать - тогда за счет капитализации долга этот уровень автоматически станет ограничивать несколько возмож­ных реструктуризации Или при параметре кредит/залог 60% - обязательная реструктуризация (т.к. это низкори­сковый кредит); или реструктурировать кредиты при Кре­дит/Залог до 90% только с ипотечным страхованием.

В мире есть очень позитивный пример — Канада. Ее ипотечная система преодолела кризис практически без потерь, в том числе и потому, что у них предусматри­вается обязательное страховое покрытие кредитов с Кредит/Залог свыше 70% и детальный андеррайтинг, включая независимый взгляд страховщика. При этом у них речь идет не о двадцатипроцентном страховом покрытии таких кредитов, как у нас, а о стопроцентном покрытии. В результате кредитор оказывается полностью защищенным от возможных убытков. При этом кредитор при обращении за страховой выплатой обязан доказать, что он предпри­нял все меры для предотвращения дефолта заемщика (отсрочка, рассрочка, реструктуризация, перекредитовка) и обращение взыскания стало крайней мерой. Если стра­ховщика представленные усилия кредитора не убедят, то кредитор получит отказ в страховом возмещении.

- Как меняется рынок ипотеки с введением ипотечного страхования?

Он меняется в трех направлениях. Во-первых, заемщики меньше боятся ипотеки, т.к. у них появилась защита от необеспеченного долга. Во-вторых, у банкиров серьезно улучшается структура их балансов и, в-третьих, кредиторы смогут дешевле брать деньги на рынке (речь идет о сделках секьюритизации). Это страхование не ради страхования, а ради банкиров и заемщиков.

Аналитический банковский журнал, 31.08.2013
Беседовала Ирина Михалева

Цифровая ипотека
Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх