Далеко не каждый девелопер может себе позволить строить исключительно на собственные средства

Далеко не каждый девелопер может себе позволить строить исключительно на собственные средства. Многие компании, работающие на строительном рынке, обращаются за кредитами в банки.

«Разумная Недвижимость» спросила у застройщиков, легко ли получить заёмные средства, какие условия выдвигают кредиторы и как это влияет на конечную цену новостройки.

Жёсткий отбор

Практически все застройщики отмечают, что сегодня кредитные учреждения не просто проводят жёсткий андеррайтинг в отношении потенциального заёмщика, но и предъявляют дополнительные требования.

—Прежде всего, речь идет о необходимости предоставить залог, причём не просто сам объект строительства, но и, к примеру, долю в девелоперской компании. Или же могут потребовать отдать под залог уже введённые в эксплуатацию квадратные метры. Банки крайне неохотно рассматривают в качестве залоговой недвижимости недостроенное жильё, опасаясь невыполнения кредитных обязательств девелоперами. Таким образом, кредиторы требуют новых гарантий. И если заёмщик не может их обеспечить, то вряд ли получит проектное финансирование на выгодных условиях, – рассказывает генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова.

В конечном счёте, всё сводится к ликвидности актива, подчёркивает эксперт. Если объект показывает стабильный спрос, то банки финансируют проект. Для застройщика это не только «подушка безопасности», но и возможность предоставить в жилом комплексе ипотеку на самом старте продаж, предложив клиентам выгодные условия покупки через банк, осуществляющий проектное финансирование.

Исполнительный директор московской компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный») Павел Телушкин также отмечает, что сегодня девелоперы проходят достаточно серьёзную проверку, прежде чем получить кредит в банке.

—Основные требования – это юридическая чистота проекта, работа в рамках 214-ФЗ, наличие необходимой разрешительной документации. Кроме того, девелопер, как правило, должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Ещё одним обязательным условием является наличие активов под залог – это могут быть другие строительные проекты застройщика, земли, собственные акции компании и прочие виды капитала. Затем банковский риск-менеджмент оценивает финансовую модель проекта. Прежде всего, банк заинтересован в том, чтобы девелопер мог адекватно использовать полученные в кредит средства, обслуживать долг и, в конечном счёте, выплатить его, – комментирует эксперт.

Диапазон ставок

Несмотря на то, что андеррайтинг для застройщиков сегодня весьма глубокий, получить кредит всё же легче, чем в периоды серьёзного экономического спада, какие были в 2008-м или 2014 годах. Тогда, напомним, процентная ставка под проектное финансирование уходила за 20% годовых. Какие же ставки предлагают застройщикам сегодня?

По словам Евгении Акимовой, в данный момент строительные компании могут рассчитывать на кредит по ставкам в диапазоне 11-14%.

—В последние месяцы, вместе со снижением ключевой ставки, наблюдается тенденция к падению ставок на кредиты застройщикам. Однако их уровень всё равно остается высоким и заметно влияет на маржинальность проекта и цены, – добавляет эксперт.

Другие эксперты назвали более высокие ставки финансирования.

—У крупных застройщиков ещё есть возможность получить проектное финансирование по нормальным ставкам (12-15%), а у компаний средней руки – шансов почти нет. В итоге возрастают и риски недостроя, и заморозки строительства ряда проектов, – сетует финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев.

Его коллега Павел Телушкин отмечает, что сегодня банк может инвестировать в строительство нового жилья продолжительностью 5 лет от 15% годовых. Ставка по предоставляемому кредиту может быть фиксированной или плавающей. Часто это зависит от стадии реализации проекта.

Условия в Сбербанке

Сбербанк, будучи крупнейшим банком страны, работает в сфере кредитования застройщиков весьма активно. Вот что рассказывают об опыте сотрудничества с ним столичные девелоперы.

—В рамках предлагаемых Сбербанком режимов кредитования девелоперским компаниям доступны как единовременные кредиты, так и невозобновляемые или рамочные кредитные линии. При этом срок кредита ограничен 10 годами, а объём предоставляемых средств составляет максимум 70% от всего бюджета проекта. Если помимо активов самого проекта предоставляется ещё какой-то залог, верхнюю границу могут повысить до 85%, – отмечает генеральный директор Rezidential Group (девелопер ЖК «Пироговская Ривьера») Сергей Ильясаев.

По словам эксперта, сейчас у большинства строящихся жилых комплексов проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредитов. Поэтому если на какой-либо крупный проект выделен кредит с лимитом, например, 10 млрд рублей (а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может), эту сумму требуется выбрать несколькими траншами.