Ипотечные заемщики окажутся в выигрыше окажутся от новых нормативов ЦБ
ЦБ вынуждает банки избавляться от недвижимости и других непрофильных активов, доставшихся им в кризис. С 1 января под такие активы необходимо создавать резервы, и чем дольше они висят на балансе, тем накладнее это будет для банка. В выигрыше окажутся ипотечные заемщики — им могут предложить льготные условия при приобретении зависших объектов. А в проигрыше — остальные, поскольку дополнительные расходы банки компенсируют ростом ставок по потребкредитам.
1 января 2012 года вступает в силу поправка ЦБ к положению 283-П "О порядке формирования резервов на возможные потери". Согласно документу, банки обязаны начислять резервы по непрофильным активам, перешедшим к ним на баланс в порядке отступного или при обращении взыскания на залоги по кредитам. Например, банки должны создать дополнительные резервы под недвижимость, полученную в виде залога по невозвратному ипотечному кредиту.
Размер резервов под непрофильные активы будет определяться сроком нахождения их на балансе банка. Для активов, которые банк держит у себя более года, резерв составит не менее 10% их стоимости, свыше двух лет — не менее 20%, свыше трех лет — не менее 35%, свыше четырех лет — не менее 50%, свыше пяти лет — не менее 75%.
Основную часть недвижимости, которая сейчас числится на балансе банков как непрофильный актив, они получили в 2009-2010 годах. Обанкротившиеся заемщики и девелоперы потеряли возможность расплачиваться по кредитам, и заложенные по ним активы стали переходить к банкам. А это значит, что недвижимость на балансе банков в некоторых случаях находится уже больше трех лет, и банкам придется создавать резервы в 35%. По данным рейтингового агентства "Эксперт РА", в период с 1 октября 2008 года по 1 октября 2010 года только внеоборотные запасы, отраженные на балансе банков, выросли в 34 раза и составили 108,3 млрд руб., из которых 68,2 млрд руб.— доля банка ВТБ. По подсчетам ЦБ, всего банки получили непрофильных активов на 2 трлн руб., при этом порядка 70% суммы приходится на недвижимость.
Первая версия поправки к положению 283-П, которая была предложена в конце 2010 года, предполагала более жесткий подход к резервированию для непрофильных активов на балансе банков. По ней резерв в 35% необходимо было начислять уже через два года нахождения актива на балансе, а максимальный резерв в 75% предполагалось создавать уже после трех лет владения непрофильными активами. Однако после длительных обсуждений тот вариант был несколько смягчен.
Тем не менее теперь банкам придется всерьез задуматься, что делать с доставшейся им недвижимостью, поскольку держать ее на балансе может оказаться слишком накладно. Очевидно, что наиболее простой способ избавить баланс от непрофильных активов — продать их. Сделать это быстро и выгодно на сегодняшнем рынке непросто. Многие банки в активную фазу кризиса, чтобы избавиться от залоговых квартир, предлагали оформить кредит на эти объекты на льготных условиях. "Если мы говорим о тех непрофильных активах, которые поступили в собственность банков по решению суда или по отступному, поскольку у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотечного кредита, то банки всегда старались и стараются сразу же реализовывать такую недвижимость и не держать ее на балансе. Содержание такого объекта требует очень больших затрат — дотационных платежей, поддержания объекта в надлежащем состоянии и т. д., и банку невыгодно",— рассказывает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.
Сейчас стоимость недвижимости и динамика продаж жилья восстанавливаются, однако пока банки не могут реализовать свои объекты без убытка и покрыть долги заемщиков. Например, Альфа-банк продал объекты Kopernik Group (ГК МИАН) — бизнес-центр "Северное сияние", офисный центр на улице Красная Пресня, помещения в комплексе "Коперник" — за $141 млн. Тогда как сумма кредитов группе составляла $185 млн. Сбербанк продал за 3,5 млрд руб.недвижимость ритейлера "Алпи", долг которого перед банком составлял 6,5 млрд руб.
Поэтому большинство кредитных организаций по-прежнему предпочитают выжидать. "99% банков с радостью избавились бы от непрофильных активов, которые они скопили во время кризиса, обменяли бы их на деньги. Но если учитывать стоимость объектов и параметры кредитов до кризиса, сейчас такие проекты стоят заметно дешевле. Списывать их сейчас означает фиксировать убытки, позволить такое себе могут только крупные банки. Тем более что очереди из покупателей на такие активы сейчас нет. Таким образом, банки из пассивного инвестора превращаются в активного: они должны нести затраты по функционированию проектной компании, но это уже совершенно иной уровень дохода, чем они закладывали в проценты по кредиту",— говорит управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
По словам директора департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Романа Строилова, пока случаи, когда банки продают проблемные активы, крайне редки: "Сейчас есть банки, которые держат на своем балансе недвижимость 2007-2008 года. Попытки продать такую недвижимость были, но поскольку банки всегда привыкли зарабатывать, они хотят это сделать и здесь. Были ситуации, когда банки хотели продать объекты по цене, по которой их приобретали клиенты, и дополнительно закладывали в стоимость проценты по кредиту. В некоторых случаях банки ждут момента, когда смогут выйти в ноль, а потом снова откладывают продажу, опять же надеясь на получение прибыли".
Поправки в положение 283-П были приняты Банком России как раз для того, чтобы подтолкнуть банки к принятию того или иного решения относительно непрофильных активов. Если у банка достаточно капитала и других длинных ресурсов, он может ждать, когда рынок недвижимости восстановится после кризиса. "Создание резервов — определенная плата за содержание данного имущества на балансе банка",— считает директор департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка Елена Ковырзина
Помимо продажи непрофильных активов и создания под них резервов, банки могут расчистить баланс, переведя эти активы в аффилированную компанию. Как правило, этот способ содержания и использования имущества используется, когда по каким-то причинам объект не может быть реализован в короткие сроки, либо его текущая рыночная цена не устраивает банк. Если банк передает свои активы в аффилированную компанию, необходимость в создании резервов отпадает. Многим банкам такой способ расчистки балансов видится наиболее выигрышным. Как рассказали "Деньгам" в Юникредит банке, непрофильная недвижимость передается им на баланс специализированной компании, входящей в группу "Юникредит", которая профессионально управляет этими активами.
В апреле прошлого года была создана девелоперская компания "ВТБ Недвижимость", 100% акций которой принадлежит банку ВТБ. Компания должна управлять инвестиционным проектом, который будет реализован на подмосковных земельных участках по Рублево-Успенскому шоссе площадью более 1082 га. Эти земли перешли в собственность банка в рамках реструктуризации долгов Объединенной промышленной корпорации (ОПК). "Влияние новых правил будет определяться спецификой работы каждого банка, его взаимодействием с регулятором в том числе. Если речь идет об имуществе, которое банк использует для собственной деятельности — например, размещает в них офисы,— тогда оно может быть оценено по стоимости затрат и повлияет на капитал напрямую, не затрагивая счета финансового результата. Это позволяет избежать манипуляций с прибылью и повышает прозрачность отчетности. Что касается недвижимости, которая не используется в работе банка, то изменение резервов и переоценки будет влиять на финансовый результат, так как это, по сути, инвестиционные позиции для банка, отражающие динамику цен на недвижимость. Продажа в рынок — всегда более длительный процесс, также есть вероятность понести дополнительные расходы по НДС при продаже имущества, поставленного на баланс до середины 2011 года. Передача на аффилированную компанию может идти через продажу, либо через взнос в капитал. В первом случае это повлияет на финансовый результат и на уплату НДС, во втором — может привести к вычету инвестиций в данную компанию из капитала банка, либо к убыткам, если оценка имущества будет минимизирована",— рассказал источник "Денег".
Больше всего в связи с требованием по созданию резервов под непрофильные активы могут пострадать некрупные банки. Если капитала и долгосрочных ресурсов у банка недостаточно, вложения в непрофильные активы могут ухудшить ликвидную позицию и привести к снижению достаточности капитала. По мнению экспертов, критический уровень — это когда непрофильные активы составляют порядка 15-20% активов банка. Если же доля непрофильных активов незначительна, создание резервов не вызовет затруднений. "Результатом эффективной политики Номос-банка в части работы с непрофильными активами является их незначительный объем и низкое давление на капитал в связи с поправками к 283-П (общий эффект начисления резервов на капитал по РСБУ составляет менее 1%). Необходимости принимать срочные меры по продаже данных активов у нас нет, при принятии решения мы будем руководствоваться принципами экономической целесообразности",— говорит заместитель финансового директора Номос-банка Сергей Ковтун.
По мнению экспертов, если банки будут выводить на рынок принадлежащие им активы даже в массовом порядке, стоимость недвижимости не изменится. Причина в том, что банки вряд ли будут демпинговать, чтобы быстрее избавиться от залежавшихся активов. Тем не менее это может привести к увеличению предложения жилья от банков в дорогом сегменте, так как это жилье в кризис пострадало больше всего. Сейчас, по подсчетам компании IntermarkSavills, на рынке доля недвижимости от банков составляет не более 10%, и она может вырасти до 30-40%.
"Эта мера ускорит вывод проектов, которые находятся на начальной стадии готовности. Жилая недвижимость более проблемная с точки зрения развития, поэтому банки в первую очередь будут избавляться от нее. У коммерческой недвижимости более короткий девелоперский цикл: например, складской центр можно построить в течение года, заселить туда арендаторов и получать прибыль в виде арендных платежей. В жилой недвижимости полтора года может занимать только подготовка проектов",— считает Дмитрий Халин.
Эксперт предполагают, что, как и во время кризиса, чтобы избавиться от непрофильных активов, банки будут проводить специальные акции и предлагать более выгодные условия по ипотеке. Однако в ситуации, когда банки испытывают проблемы с фондированием и ростом стоимости пассивов, новые правила резервирования могут подтолкнуть их активнее повышать ставки по другим видам потребительских кредитов.
Коммерсант
27.02.2012
