Большинство банков при выдаче ипотеки не перешли на новый формат договоров

Подписываемые сегодня ипотечные договоры большей частью составлены с нарушением законодательства. Банки всеми силами стараются оттянуть переход на новый законодательно утвержденный формат ипотечных договоров. Уже к концу года это может вызвать вал судебных исков заемщиков.

Ипотечные каникулы

С 1 июля вступил в силу закон «О потребительском кредите (займе)» и сопутствующий закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ “О потребительском кредите (займе)”».

Согласно этим документам банки обязаны в договорах потребкредитования (в том числе и ипотечных) раскрывать полную стоимость кредита. Указывать эти данные они должны на первой же странице в правом верхнем углу. Площадь квадратной рамки, куда вносится полная стоимость кредита (ПСК), должна составлять не менее 5% площади страницы.

Также для заемщиков важно, что законодательство теперь запрещает банкирам навязывать скрытые комиссии – «напечатанные мелким шрифтом или вообще не прописанные в соглашении индивидуальные условия». В договоре должна размещаться таблица с «четким, хорошо читаемым шрифтом». В ней необходимо перечислить все индивидуальные условия займа: сумму, срок, процентную ставку, возможные виды обеспечения, информацию о перемене процентной ставки и предупреждение о возможности уступки кредита третьим лицам. Кредитор обязан сообщить о способах возврата кредита, о сроке, в течение которого заемщик вправе отказаться от кредита, об ответственности заемщика и санкциях за ненадлежащее исполнение условий договора, о подсудности споров по договору.

В настоящее время большинство банков при выдаче ипотечных кредитов не перешли на новый формат договоров. Проще говоря – в массовом порядке нарушают действующее законодательство.

Поспешишь – Центробанк насмешишь

Свою неторопливость кредиторы объясняют по-разному.

Так, обычно срок между одобрением кредита и его выдачей занимает определенное время – до трех месяцев, а иногда и более. В одном крупном банке БН пояснили, что до июля благодаря инвестиционному буму было одобрено столько займов, что выдача денег идет лишь по ним. А регистрация договоров ведется по дате одобрения заявки.

НП «Национальный Совет Финансового Рынка» направило в Банк России обращение (имеется в распоряжении редакции) «о неприменении к финансовым организациям мер воздействия за нарушение требований» ФЗ «О потребительском кредите (займе)» до 31 октября 2014 года.

Справка

Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» в части ипотеки касается следующих вопросов:
– размещение информации о полной стоимости кредита на первой странице кредитного договора;
 – запрет на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
– размещение информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети интернет);
– предоставление заемщику графика платежей по кредитному договору.

Свою просьбу партнерство объясняет существованием ряда объективных причин, мешающих кредиторам перейти на новый формат. Например, отсутствием нормативного акта Банка России, устанавливающего требования к табличной форме индивидуальных условий. Такой акт был разработан, но Минюст вместо 30 дней рассматривал его два месяца.

Иначе говоря – банки рады бы перейти на новый формат договоров по ипотеке, но не знают, как. Лишь появятся соответствующие инструкции, кредитные организации сразу начнут добросовестно исполнять закон «О потребительском кредите (займе)». Так, старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Петербурге Михаил Иоффе сообщил БН, что к 1 октября 2014 года «вопрос будет закрыт».

Комиссионная торговля

Таким образом, россияне, берущие кредит до октября, оказываются в невыгодном положении. Минусы старых договоров не составляют секрета. К примеру, борьба со скрытыми комиссиями носила половинчатый характер.

Напомним: года три-четыре назад в обычном банковском ипотечном договоре могло встретиться до десятка различных комиссий, заметно увеличивающих долг заемщика кредитору. Некоторые заемщики после получения кредита обращались в суд и в ряде случаев дела выигрывали.

А после разосланного 3 сентября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ информационного письма «Обзор судебной практики по некоторым вопросам…» суды в спорах почти всегда стали принимать сторону заемщиков. Заемщику, чтобы возместить затраты на комиссии, стало достаточно написать исковое заявление и посетить судебные заседания. Соответственно, в стране появились адвокаты, специализирующиеся на делах по отсуживанию у банков чрезмерно начисленных комиссий.

В свою очередь, кредиторы умерили аппетиты. Однако полностью дополнительные поборы не исчезли. Банковские комиссии, сопутствующие выдаче ипотечного кредита, в явной или скрытой форме продолжают присутствовать на рынке.

Попробуем перечислить наиболее часто запрашиваемые банками варианты дополнительных платежей. Как подсказывает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, сегодня встречаются завышение цены на сейфинг (вид расчетов, осуществляемых через специальную банковскую ячейку). Также можно столкнуться с комиссией при замене графика платежей или объекта залога.

Со своей стороны добавим, что ряд игроков закладывает высокие штрафные санкции не только за нарушение сроков выплат ежемесячно начисляемых процентов, но и выплат по обязательному страхованию. Причем при ближайшем рассмотрении оказывается, что страховая компания наряду с банком является составной частью одного и того же холдинга.

Суд грядет

Специалисты расходятся в прогнозах, как будут реагировать различные государственные институты на массовые жалобы сегодняшних получателей ипотеки.

Допустим, Банк России услышал аргументы «Национального Совета Финансового Рынка» и наказывать банкиров до ноября не будет. Но ведь регулятор – не единственный надзорный орган. В конце концов, каждый заемщик вправе обратиться в суд. К примеру, в ВТБ24 не исключают волны исков из-за массового нарушения банками закона «О потребительском кредите (займе)».

Рассмотрим судебные перспективы таких дел подробней.

Часть экспертов считает, что кредиторам ничего не грозит. Так, по мнению старшего юриста адвокатского бюро «Линия права» Алексея Костоварова, использование старых форм ипотечных договоров вряд ли повлечет негативные последствия для банков. «Обязанность раскрывать заемщикам полную стоимость кредита не является новой для банковского сектора, – уточняет Алексей Костоваров. – Ранее аналогичная обязанность была предусмотрена статьей 30 ФЗ “О банках и банковской деятельности” и Указанием ЦБ РФ от 13.05.2008 № 2008-У. Формула расчета ПСК также не изменилась».

Соответственно, уверен юрист, как ранее, так и сейчас банки обязаны сообщать заемщикам полную стоимость кредита, разница лишь в форме такого сообщения: ранее – как правило, в виде приложения к кредитному договору, теперь – обязательно в самом кредитном договоре. «Очевидно, что права и законные интересы заемщиков при сохранении прежней практики существенным образом не нарушаются», – резюмирует он.

Но есть один момент, который эксперт «Линии права» не принимает во внимание. При спорах физических лиц с юридическими суды учитывают социальные аспекты, то есть предпочитают становиться на сторону граждан. При этом к услугам таких заемщиков будет армия адвокатов, ранее поднаторевших в делах по отсуживанию комиссий. Так что граждане вполне имеют шансы на победу в подобных судебных разбирательствах.

bn.ru, 28.08.2014
 Игорь Чубаха