Принятая Стратегия ипотечного жилищного кредитования может оказаться филькиной грамотой
Рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования переживает ажиотажный подъем, вызванный очередной волной девальвации рубля. Однако жизнеспособность утвержденной правительством новой Стратегии ипотечного жилищного кредитования вызывает сомнения у специалистов рынка.
Правительство утвердило новую Стратегию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года. Соответствующий документ был подготовлен Минстроем в соответствии с целевыми показателями и задачами государственной политики по развитию рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. «Утвержденная Стратегия направлена на формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования, определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, определение первоочередных мер и мероприятий», - говорится в сообщении на сайте кабмина.
Цели разошлись с перспективами
Документ определяет целевые показатели развития ипотечного рынка страны на ближайшие 5 лет. Согласно Стратегии, количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов должно увеличиться в 2017 году на 11,6% к данным 2013 года - до 921 тысячи в год, а в 2020-м - достигнуть 1,09 миллиона кредитов в год. Для сравнения: в 2013 году в России было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов на покупку жилья, а за первое полугодие 2014-го количество выданных кредитов увеличилось в 1,3 раза по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 23,6% в 2010 году до 28,4% в 2013 году.
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, согласно целевым показателям Стратегии, также должна вырасти с 25% в 2013 году, до 27% в 2017-м и составить 30% в 2020 году. Количество кредитов на покупку жилья планируется увеличить, в том числе за счет развития рынка специальных ипотечных кредитов для социально приоритетных категорий населения. Число ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рамках спецпрограмм, должно составить в 2020 году 110 тысяч. Эта работа возложена на АИЖК, как государственный институт развития в сфере ипотечного кредитования. Кроме того, в стратегические цели деятельности Агентства новой Стратегией включено создание финансовых механизмов обеспечения жилищного строительства объектами инженерно-технической инфраструктуры, а также формирование финансовых механизмов развития рынка арендного жилья.
При этом чиновники признают, что реализация Стратегии зависит от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей. А перспективы для ипотечного и всего жилищного рынка в обозримом будущем выглядят совсем не радужными.
Программы жилищного кредитования ужесточили уже практические все ведущие банки, и тенденция продолжает набирать обороты. Сегодня средняя ипотечная ставка в России составляет 12,22%, а большинство банковских предложений колеблется в диапазоне 11,5-15,5%. По оценкам аналитиков международного рейтингового агентства Moody’s, если эти цифры увеличатся хотя бы на 1,5%, ипотека станет недоступной большинству россиян. Однако эксперты рынка недвижимости ожидают повышения ставок в ближайшие месяцы - до 13-17%.
Осенняя волна девальвации рубля вынуждает россиян второй раз в этом году активизироваться, чтобы пристроить свободные средства на рынке жилой недвижимости. В феврале-апреле граждане, напуганные ослаблением рубля и участившимся отзывом банковских лицензий, уже активно вкладывали сбережения, а также заемные средства в жилую недвижимость. В результате объем выданных ипотечных кредитов увеличился, по экспертным оценкам, почти в 10 раз по сравнению с доновогодним уровнем. К маю ажиотаж спал, но сейчас ситуация повторяется. Московские девелоперы и риелторы заявляют об очередях из клиентов и росте продаж более чем на 100% по сравнению с летним периодом.
Ажиотажный спрос на рынке недвижимости продлится недолго, уверена вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «До Нового года все, кто имел свободные рублевые накопления, от них избавятся, прикупив так называемые инвестиционные квартиры. Те, у кого денег хватает только на первоначальный взнос по ипотеке, поддержат рынок до весны, определяясь с выбором кредита. Но когда схлынет и эта волна, новых покупателей недвижимости не появится еще долго, по экспертным оценкам, не меньше двух лет рынок будет находиться в глубокой стагнации, а значит, и о развитии ипотеки придется надолго забыть», - предупреждает она.
Ставки будут кусаться
Банкиры несмотря ни на что ожидают роста ипотечного рынка в ближайшие годы, хотя и менее существенного, чем в предыдущий период. «Действительно, вопрос с занятостью и уровнем доходов населения сегодня вновь встает остро, но люди никогда не потеряют стремление улучшить свои жилищные условия, - уверена зампредседателя правления Ланта-банка Ирина Рысь. – Пока мы не видим такого роста спроса на ипотеку, какой наблюдается сегодня на рынке недвижимости в связи с девальвацией рубля. Но ближе к весне ситуация должна измениться».
Этому не помешает, по ее словам, и рост ставок по ипотечным кредитам. «17% - вполне рыночная ставка на текущий момент, и думаю, скоро ее смогут предложить далеко не все банки. И даже у государственных банков в эти 17% не будут включены все затраты заемщика по кредиту», - поясняет Ирина Рысь.
Что касается возможных дефолтов ипотечных заемщиков, наблюдавшихся в России в разгар кризиса 2008-2009 годов, по мнению представителя Ланта-банка, снижение стоимости залогового жилья может повлечь его принудительную продажу в судебном порядке. «Банки осознают эти риски и будут вынуждены поддерживать обеспеченность выданных кредитов на должном уровне. Однако повышать ставки по ранее выданным ипотечным кредитам или требовать их досрочного погашения стало сложнее после выхода закона «О потребительском кредите», - говорит она.
Безвыходная ситуация в ипотечном кредитовании связана с отсутствием длинных денег в экономике, указывает завкафедрой экономики недвижимости и проблем землепользования ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. «Ипотечные ставки в России напрямую связаны с инфляцией. И если во всех странах во время кризисов доступ к деньгам увеличивается, и ставки стремятся к нулю, а то и в отрицательную зону, как было во времена Великой Депрессии в США, когда ставка по жилищным кредитам достигала минус 14%, то есть люди отдавали банкам меньше, чем занимали, у нас все происходит наоборот. Дело в том, что единственный источник длинных денег у наших банков – депозиты, на маржу между ставками по вкладам и кредитам они, по сути, и живут. Но к вкладам в условиях девальвируемой национальной валюты доверия у населения нет, а инфляция бьет рекорды», - поясняет она.
Спрос со строителей
Между тем в правительственной Стратегии оговаривается, что доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, и только расширением возможностей кредитования тут обойтись не получится. «Увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов, в том числе ипотечного жилищного кредитования, без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства может привести к дисбалансу спроса и предложения и способствовать росту цен на жилье. Расширение спроса на ипотечные кредиты за счет вовлечения населения с недостаточной платежеспособностью может способствовать снижению качества ипотечных активов банков и увеличению кредитных рисков финансового сектора», - говорится в документе. В связи с этим предлагается повышать доступность жилья за счет увеличения объемов строительства; ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и жилищного фонда, сдаваемого внаем; снижения себестоимости жилищного строительства путем повышения доступности кредитов для всех категорий застройщиков, исключения из себестоимости строительства жилья экономкласса затрат на возведение объектов инженерной и социальной инфраструктуры, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций. В результате реализации Стратегии должны появиться новые сегменты кредитования жилищного строительства, в том числе строительства жилья для найма и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.
Возможности снижения стоимости жилищного строительства у нас колоссальные, констатирует Елена Иванкина. «Стоимость строительства у нас завышена в несколько раз. Запас прочности у строительных компаний – минимум 200%, что известно еще со времен прошлого кризиса. Обратите внимание стоимость квадратного метра в одинаковых домах в Москве, Петербурге и, к примеру, в Перми, разнится в 4 раза. И хотя коммуникации в столичных городах, безусловно, обходятся дороже, но больший вклад в ценообразование, естественно, вносит уровень спроса. Поэтому удешевление стоимости строительства возможно как за счет увеличения его масштабов и появления реальной конкуренции, так и за счет изменения технологий. Например, если строить не из железобетонных конструкций, а из сборных, себестоимость квадратного метра можно довести до 500 рублей. Даже в Москве есть компании, которым квадратный метр жилья обходится за счет этого в 2200 рублей, но продают они его все равно за 200 тысяч. Также необходимо развивать малоэтожное строительство, позволяющее отказаться от централизованного теплоснабжения, что также существенно снижает себестоимость жилья», - говорит она.
Во многом развитие и объем ипотечного рынка будут зависеть от уровня банковских ставок по данным программам, замечает директор ипотечного бизнеса Локо-банка Ирина Дзюба. «Также важно создать приемлемые предложения на рынке недвижимости для данной категории заемщиков, так как сегодня далеко не все квартиры соответствуют всем требуемым параметрам (цена, расположение, наличие аккредитации в АИЖК). Мы поддерживаем любую инициативу со стороны государства по стимулированию и развитию ипотечного рынка и всегда готовы работать с предлагаемыми программами, условиями», - говорит она.
Стратегию, конечно, иметь необходимо, но, к сожалению, сегодня действует слишком много факторов, способных не оставить от нее камня на камне, замечает Ирина Радченко. «Многое на рынке ипотечного жилищного кредитования и на рынке недвижимости вообще будет зависеть от действий правительства, а также от макроэкономических и геополитических факторов. Если санкционное давление на Россию со стороны Запада будет расти, а цены на нефть продолжат снижаться, качество жизни населения, безусловно, будет ухудшаться. В результате принятая Стратегия может оказаться филькиной грамотой», - резюмирует она.
Эксперт, 18.11.2014
Игорь Калиновский
