На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Валютные ипотечники выиграли в платежах в сравнении со своими рублевыми «коллегами»

Заявление Центробанка о повышении ключевой ставки сразу до 17% не позволило уснуть прошедшей ночью многим участникам финансового рынка и заинтересованным лицам. Думаю, что менее всего спалось тем, кто в последнее время активно привлекает внимание общественности митингами и выступлениями, – людям, которые взяли ипотечный кредит в валюте. Наверняка, активисты зададут в четверг вопрос президенту Владимиру Путину о том, что делать? Возможно, даже предложат им помочь. Вернее, потребуют, как это уже сложилось в практике их действий. Но пришло ли им осознание того, что произошло минувшей ночью? И как это повлияет на них? Разгадки, как обычно, в конце повествования, а сейчас – кредитная история, в которую влипли тысячи людей.

Вопрос о том, что делать валютным ипотечникам, не только повис в воздухе, но и выдвинулся на авансцену последних событий на финансовом рынке. Заемщики выходят на митинги, наблюдатели взахлеб обсуждают, имеют ли те на это право или сами виноваты. Эмоции зашкаливают. Равнодушных нет.

Люди, взявшие валютную ипотеку и вынужденные сейчас относить большую часть зарплаты в банк, возмущаются, что их обманули власти, требуют реструктуризации кредитов на выгодных для себя условиях. Депутаты, не упускающие случая продемонстрировать заботу о народе, чуть ли не готовы вносить законопроекты, по которым часть ставки собираются компенсировать из Фонда национального благосостояния. А что? Компаниям можно обращать к нему свои загребущие руки, а населению нельзя? Логика простая и убедительная. Простые граждане, незамутненные валютной ипотекой, возмущены, что опять вопрос пытаются решить за общий счет, хотя знали же заемщики на что шли, когда брали кредит в иностранной валюте. Хотели выгадать. А жадность, как известно, порождает бедность. Но все это, повторюсь, эмоции. Не обошлось, конечно, и без добрых душ, которые жалеют соотечественников, вляпавшихся в валютную ипотеку. Понимают, что платеж становится непосильным. Да, не посочувствовать нельзя. Сама сочувствую. Это факт.

Но давайте посмотрим и на другие факты. Например, на тот, что, невзирая на нынешний коллапс, пока валютные заемщики по общему количеству выплаченных средств выигрывают у рублевых коллег. Так и есть, если абстрагироваться от текущего момента и заняться элементарными расчетами. Что, собственно, я и сделала.

Итак, основные претензии к государству сейчас предъявляют люди, которые взяли ипотечный кредит в валюте в 2006–2008 годах на волне снижения курса доллара, ставок по валютной ипотеке и желании извлечь выгоду даже из кредитного ярма.

Сразу отмечу, что расчеты условны, поскольку это некий средневзвешенный вариант во всех смыслах слова. И в смысле ставок, и выборе аннуитетного платежа, который взят за основу для простоты расчетов. Впрочем, большинство ипотечных схем сопровождаются именно этим видом платежа.

Переносимся в середину 2006 года. Два условных человека пришли в банк за кредитом для покупки квартиры стоимостью в чуть более 4,5 млн. или $168 тыс. У них одинаковый первоначальный взнос – 44%. Кредит на 10 лет (на тот момент средний срок – около 13 лет). Далее их пути расходятся. Пожелавшему взять ипотеку в рублях назначена ставка 15%, и ежемесячный платеж составил 40,8 тыс. рублей. Ипотечник принял на себя обязательства под 11,3%, что является своего рода премией за валютный риск, и ежемесячным платежом $1308 (в условиях нашего эксперимента в дальнейшем просто будем в условный день умножать эту сумму на текущий курс). Это примерно 35,2 тыс. рублей на тот момент.

Как мы видим, изначально ставка на экономию сработала. Пять с половиной тысяч рублей мог сохранить валютный заемщик. Дальше все стало еще лучше. На валютных заемщиков играл курс и проливался шоколад. И в 2008 году они уже платили и 30 тыс. рублей. Напомним, что рублевые ипотечники вносили все время почти 41 тыс. До такой суммы обязательства валютных заемщиков выросли только в январе 2009 года, то есть после двух месяцев девальвации.

И именно тогда проблема ипотеки в долларах и евро взволновала общественность. Банки предложили схемы реструктуризации валютных займов в рублевые. Кто-то пошел на это, потеряв изрядно на конвертации и комиссиях, но успокоился и продолжил платить в национальных дензнаках, в коих получает доход. Так сказать, застраховался на случай иных валютных потрясений.

Но для кого-то грянувший гром стал лишь поводом перекреститься и пойти дальше с валютными обязательствами. Девальвация плавная и объявленная, если есть начало, то будет и конец, рассудили, как выяснилось, многие граждане и сохранили валютную ипотеку. И ведь опять не прогадали. Уже к осени 2009 года их платеж вернулся в зону комфорта и безмерной зависти рублевых заемщиков.

Маятник снова качнулся лишь в середине 2013 года, когда платеж по валютному кредиту стабильно стал превышать платеж по рублевому. Несильно и вполне терпимо. Но… И тут мы уже не будем больше держать читателя в напряжении и посмотрим на последнюю страницу с ответом. Сколько же в итоге заплатили наши условные заемщики? Человек, который взял рублевый кредит, отдал банку за это время 4,122 млн. рублей, а «валютчики» (звучит туш) – 3,996 млн.

Но с нынешним курсом это преимущество растворится чрезвычайно быстро. Поэтому сидеть и ждать милости от властей – последнее дело. В ночь с понедельника на вторник (кстати, это считать черным понедельником или уже черным вторником?) Совет директоров Центробанка объявил о том, что решил повысить ключевую ставку до 17%.

И я подумала, применительно к валютным ипотечникам… Им не понравилось, что банки предлагали реструктуризацию кредита по текущему курсу. Прекрасно. Сейчас возникает новый вопрос – а по каким процентным ставкам теперь им предложат реструктуризацию? Конечно, формально деньги уже были выданы банком. Но валюта, а не рубли. Вопрос, конечно, будет обсуждаться, но думается, что именно от скорости принятия решения будет зависеть, сколь оно будет в интересах заемщика. Если эта дверь еще не закрылась, но закрывается, один шанс ипотечные заемщики уже упустили. Например, можно было взять потребительский рублевый кредит и погасить валютную ипотеку. Да, ставки по потребительским займам выше, но сейчас и вовсе станут запредельными.

В общем, из логических решений вижу только одно – садиться немедленно за стол переговоров с банком. Ему же тоже нет выгоды от плохого заемщика, коим в глазах регулятора становится человек, чей платеж по кредиту превышает половину его дохода. Да и с непрофильными активами в виде вашей недвижимости организации возиться нет радости – достаточно вспомнить 2008–2009 годы, когда с балансов банков приходилось списывать трактора, к примеру. В общем, есть повод поговорить и найти выгодное решение для обеих сторон. Или хотя бы компромиссное.

Но есть ощущение, что в нашей иррациональной стране, где идут не к адвокату, а на митинг, уповают на милость «пославшей мя...», все ждут новогоднего чуда. Например, на пресс-конференции президента активист валютных ипотечников поднимет руку, получит слово и скажет: «Задушили нас банки, Владимир Владимирович». И кто знает? Может, и помогут. Из того же ФНБ. А что? Компаниям можно, а людям нельзя? Но я, например, против, если кому интересно. Хотя людей жалко. Но ведь столько были в плюсе на премии за риск, что, может, пора увидеть и обратную сторону риска, проявить зрелое мышление и найти выход, не перекладывая свои проблемы на других?

bankir.ru, 19.12.2014
 Анна Каледина

Цифровая ипотека
Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх