Жилищный рынок России сидит на ипотечной игле

«Рынок жилищного строительства сидит на ипотечной игле, — говорит топ-менеджер крупной строительной компании. – Если по каким-то причинам люди откажутся брать ипотеку, то рынок рухнет».

В начале 2015 года казалось, что так и произойдет. 16 декабря ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, и уже в январе средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов выросла с 12,35% до 14,2% (по данным АИЖК, она не была такой высокой последние пять лет). «Банки выставили фактически заградительные условия, — говорит представитель одной из крупнейших строительных компаний России ГК ПИК. - Люди отказывались брать кредиты на покупку жилья по предлагаемым 18% и выше, это превысило психологический барьер».

По итогам первого квартала в России выдали на 18% меньше ипотечных кредитов, чем годом ранее. В первую очередь это отразилось на первичном рынке: количество проданных в новостройках квартир, по данным Росреестра, снизилось в целом по России на 14%. «Это первое значительное снижение за всю историю наблюдений», — говорится в отчете АИЖК.

Что стоит за этими сухими цифрами? Ведущие строительные компании столкнулись с катастрофическим падением продаж. Группа ЛСР члена списка Forbes Андрея Молчанова 117 реализовала в 1-м
квартале 130 000 м2 (вдвое меньше, чем в аналогичный период прошлого года). Так же снизились продажи у группы «Эталон» Вячеслава Заренкова, ПИК упал почти на 20%.

Вице-президент групы «Мортон», крупнейшего по итогам 2014 года девелопера России, Олег Колченко, говорил СМИ, что объемы продаж по рынку московского региона снизились на 25% «преимущественно за счет за счет отсутствия доступной ипотеки».

20 млрд от государства

Когда стал ясен масштаб бедствия, правительство в пожарном порядке разработало и утвердило программу субсидирования процентных ставок. Решено было удерживать ставку выдачи ипотечного кредита на уровне 12%. Для этого только в 2015 году из федерального бюджета выделено 20 млрд рублей, которые Минфин направляет операторам программы государственного субсидирования для возмещения разницы между фактической и льготной ставками. Операторы – это АИЖК и крупнейшие банки. Программа была рассчитана на год, до марта 2016 года. Предполагается, что эти меры подстегнут ипотечный спрос, что позволит выдать кредитов на 700 млрд руб.

В полную силу программа заработала в мае, когда к ней подключились 37 из 39 участников. В результате группа ПИК в первом полугодии 2015 года сумела увеличить объем реализованной недвижимости на 4,6% до 228 000 кв. м (против 218 000 в первом полугодии прошлого года). Девелопер «Эталон» в 3-м квартале 2015 года продал 121 500 кв м – на 15% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Продажи у группы ЛСР замедлили падение. «Если на начало года количество ипотечных сделок в относительных величинах в «Группе ЛСР» не превышало 20%, то к середине года достигло 45%, — говорит зам генерального директора «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – То, что госпрограмма субсидирования ипотеки достигла своих целей, не вызывает сомнений».

Доля ипотечных сделок в продажах стала стремительно расти. Уже с середины марта менеджеры ГК «Мортон» начали ежедневно оформлять по 20 заявок на ипотеку с господдержкой, и уже к концу марта договоров по ипотеке было оформлено вдвое больше, чем в феврале, рассказывал Олег Колченко. Доля ипотечных сделок в продажах «Мортона» во 2-м квартале достигла 50% (против 29% в 1-м), уточняет представитель компании. В структуре продаж ФСК «Лидер» доля ипотечных сделок в январе 2015 года была 30%, а в июне – уже 60%. «У большинства крупных подмосковных девелоперов доля ипотеки в продажах доходит до 70%, — говорит владелец крупной компании. – Февраль-март, конечно, провалились, потом сделали субсидированную ипотеку, и опять народ побежал». Генеральный директор «Метриум групп» Мария Литинецкая полагает, что в Москве доля ипотеки на рынке новостроек сейчас составляет 30%, а в Подмосковье близка к 100%.

Покупатель — король

Что же будет через год, когда программа государственного субсидирования закончит свое действие? «Тот факт, что господдержку ипотеки могут отменить, негативно скажется на рынке недвижимости в 2016 году и доля ипотечных сделок станет меньше 30%», — опасается Иван Богатов, гендиректор «Главстрой Девелопмент». Однако мало кто верит, что государство решит обрушить одну из основных опор жилищного рынка. «Да продлят ее, куда денутся-то», – говорит о программе Мария Литинецкая.

Действительно, Минстрой уже выступил с таким предложением и получил поддержку премьера правительства Дмитрия Медведева. Не нравится эта идея вечному противнику «излишних» трат Минфину, который считает, что рынок необходимо работать над снижением ключевой ставки, а не стимулировать рынок искусственными методами.

По данным Минфина, за апрель-август в рамках программы было выдано 100 000 кредитов на сумму свыше 176,3 млрд рублей. При этом, по данным Банка России, всего за 8 месяцев 2015 года было выдано 396 000 ипотечных кредитов, что почти на 40% меньше, чем в 2014. Программа субсидирования ставок помогла застройщикам пережить острую фазу кризиса и перенаправила часть денег покупателей со вторичного на первичный рынок, но спрос становится избирательным. «Покупатель стал диктовать правила, — говорит владелец ФСК «Лидер» Владимир Воронин. – Если человек накопил сумму в несколько тысяч долларов, то он – король, ходит выбирает». Компания Воронина стала, например, дарить покупателям парковочные места в новых домах.

Forbes, 17.10.2015
 Ирина Грузинова