Ипотечные заемщики на Кубани все больше ориентируются на вторичку

Кубанские ипотечники все больше ориентируются на вторичный рынок жилья: банкротства застройщиков и перенос сроков сдачи объектов отпугивают от первички многих заемщиков. И даже программа господдержки ипотеки мало поможет рынку новостроек, считают эксперты.

Состояние рынка ипотечного кредитования в регионе представители власти, банков, строительных, риэлторских компаний обсудили в ходе круглого стола «Ипотечное кредитование в Краснодарском крае: реальный рост или эффект низкой базы?», организатором которого выступило «РБК-Юг».

Слухи подогрели спрос

Советник губернатора Иван Перонко рассказал, что объемы выданной в регионе рублевой ипотеки в 2015 году снизились на 40% по сравнению с 2014-м. Правда, на 2014 год ориентироваться не стоит, так как он вообще был мощным, особенно во втором полугодии. Всего в 2014-м выдано 50 млрд руб. ипотечных кредитов, которыми воспользовались более 30 тыс. кубанских семей, уточнил он.

В 2015 году произошел спад, а вот нынешний год начался удачно. Если в I квартале 2015 года в крае выдали 3,18 тыс. ипотечных кредитов, то с января по март 2016-го – более 5 тыс. Прирост наблюдался и в денежном выражении: объем выданных средств составил 7,87 млрд руб., что на 32,8% превышает показатели аналогичного периода 2015 года. Впрочем, участники дискуссии сошлись во мнении, что успех I квартала связан не с общим восстановлением рынка, а с предполагавшейся отменой господдержки ипотеки с 1 марта.

Сейчас, когда ажиотаж спал, развитие рынка ипотечного кредитования сдерживает низкая платежеспособность населения, признал Иван Перонко. «По данным Росстата, реальные доходы жителей России в апреле снизились на 7%», – добавил он.

Оптимизм банков

Присутствовавшие на встрече представители банков подтвердили информацию властей региона. «В 2014 году, особенно в октябре-ноябре, мы выдавали огромное количество кредитов, в том числе ипотечных. В 2015-м возникло небольшое затишье. Но уже в I квартале 2016 года мы выдали 817 кредитов на 1,5 млрд руб., это на 21% больше по количеству и на 35% по сумме, чем за аналогичный период прошлого года. И это при том, что мы не работали с госпрограммами. Наиболее значительный прирост наблюдался на вторичке – 70%», – сообщил начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов.

Если сравнить 2015 и 2016 годы, у Сбербанка сейчас также заметен рост. Так, с января по март 2015 года было выдано ипотечных кредитов на 3,5 млрд руб., в этом году – на 4,7 млрд, сообщил Евгений Надеин, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Краснодарского отделения Сбербанка.

По итогам года он прогнозирует рост ипотечного портфеля в крае на 10%. При этом увеличивается количество клиентов, желающих приобрести в ипотеку земельные участки: в 2016 году оно может удвоиться по сравнению с 2015-м.

Вторичка: рывок вперед

«В крупных городах Краснодарского края на первичку приходится более половины ипотечных кредитов. В целом же по региону соотношение кредитов на первичное и вторичное жилье 50/50, так как в малых городах первички строится немного», – отметил Евгений Надеин.

Директор компании «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко отметил, что господдержка ипотеки формирует не совсем рыночную ситуацию: обычно спрос на вторичное жилье выше.

С ним согласился генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько. «Доля вторичного рынка в ипотечном кредитовании всегда была больше, чем первичного. Но в 2015 году первичный рынок государство начало поддерживать, а вторичный – нет. Отсюда и перекос в сторону первички», – сказал он.

Управляющий директор по ипотеке Краснодарского филиала ВТБ 24 Игорь Казанцев считает: на первичном рынке начинается системный кризис. «Большинство потенциальных заемщиков сейчас переориентируются на вторичку, поскольку видят, что многие застройщики переносят сроки сдачи домов. Тенденция стала особенно заметна в апреле-мае этого года», – уточнил он. Эксперт полагает, что в 2016 году не стоит ожидать стопроцентной реализации программы господдержки ипотеки, так как лимит средств на эти цели просто не будет израсходован. При этом вторичка может занять до 60% от общего объема ипотечного кредитования вместо нынешних 50%. Если Центробанк снизит ключевую ставку, то кредиты на готовое жилье станут доступнее, а это привлечет к вторичному рынку еще больше заемщиков, уверен Игорь Казанцев.

Заместитель директора федеральной риэлторской компании «Этажи» Светлана Лесникова подтвердила: по результатам I квартала 2016 года во всех филиалах компании отмечен рост интереса к вторичке. Она также согласна, что, скорее всего, это связано с затягиванием сроков сдачи новостроек. Но в отличие от Евгения Надеина Светлана Лесникова не прогнозирует серьезного прироста по ипотечным сделкам: если он и будет, то небольшой.

Александр Кутченко назвал и другие факторы, подогревающие спрос на вторичные квартиры. Среди них – более стабильная ситуация на рынке труда, чем в 2014 и 2015 годах. «Кроме того, если сравнить ставки на вторичку в 2014, 2013 годах и сегодня, то они выросли на 1-2 п. п., а жилье в Краснодаре подешевело на 7-8%. Соответственно, застройщики находятся в довольно опасном положении: если программа господдержки прекратит свое существование, продажи строящегося жилья сильно упадут», – говорит эксперт.

Пессимизм застройщиков

По мнению президента СК «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, у сделок на вторичке есть серьезный минус – отсутствие налоговых отчислений в бюджет. «В 2014-2015 годах мы с каждого квадратного метра платили 4,5-5 тыс. руб. налогов», – говорит он. Но сейчас и от первички отдача по налогам становится все меньше. Весной этого года металлурги за месяц подняли стоимость арматуры почти в два раза, цемент тоже значительно подорожал. Соответственно выросла и себестоимость строительства. Цены на жилье застройщики поднимать не могут, значит, маржа застройщиков и суммы выплачиваемых ими налогов падают, напомнил Сергей Иванов.

Он тоже усомнился в возможности 10-процентного роста объемов выдачи ипотеки в этом году. «Мой прогноз: если выйдем просто в ноль, это уже будет хорошо, – сказал эксперт. – Доходы населения уменьшаются. Мы сравнили продажи по Краснодару и Перми за пять месяцев 2014, 2015 и 2016 годов. Так вот, в Перми есть небольшой прирост, в Краснодаре – падение. В марте вообще был колоссальный провал. Дай Бог, чтобы все последующие кварталы мы сработали так же, как и в прошлые годы». Сергей Иванов уверен: спрос на ипотеку есть, но 12-процентная ставка слишком высока. Для заемщиков психологически более комфортна ставка до 10%, и доступная ипотека могла бы серьезно помочь первичному рынку, уверен он.

Иван Перонко отметил, что российские власти стараются любым способом сдержать инфляцию. «Дешевая ипотека – это вброс денег на рынок и соответственно рост цен, а значит, дальнейшая инфляция и снижение реальных доходов населения», – прокомментировал он.

Илья Володько считает, что, механически снижая ставку, не всегда можно увеличить спрос на кредиты. «Мы сегодня находимся в ситуации, когда дальнейшее снижение ставки (к примеру, до 10% годовых) не повлечет существенного роста количества сделок, – полагает он. – Этим мы отличаемся от стабильных рынков, вроде Америки, какой она была до 2008 года. Тогда при постоянно высоком уровне доходов населения банкиры отменили первоначальный взнос и максимально снизили процентную ставку, и в результате люди активно брали ипотеку».

В России, и в частности в Краснодарском крае, ипотека может развиваться при адекватных ставках, небольших первоначальных взносах и – самое главное – при постоянно растущих доходах жителей, считает эксперт. «Хорошо, когда к этому добавляется рост цен на недвижимость, тогда люди охотнее берут ипотеку, – подчеркнул Илья Володько. – Это то, с чем мы жили все прежние годы. Доходы росли на 6-7% в год, недвижимость также дорожала. Сейчас цены не увеличиваются, и мотивации использовать жилье как объект инвестиций у людей стало меньше».

Дайте строителям денег

По словам генерального директора компании «Краснодар Сити» Андрея Сигидина, серьезные проблемы у девелоперов начались после того, как банки ужесточили к ним требования. «Если раньше банки аккредитовывали объекты на стадии 30-процентной готовности, то с лета прошлого года большинство из них соглашаются открыть ипотеку только на этапе 50-60% выполнения работ. То есть большую часть дома мы должны построить за свой счет. В результате застройщики финансово просели и стали переносить сроки. Это еще очень порядочные застройщики. Некоторые поступили проще – лопату в землю и сбежали», – отмечает он.

Теперь судьба отрасли во многом зависит от позиции банков: вдохнуть жизнь в стройку может проектное финансирование. «Это запустит цепную реакцию положительных изменений в экономике, ведь один работник, занятый в строительной отрасли напрямую, создает девять рабочих мест, а опосредованно – до семнадцати. А самый простой способ стимулировать спрос на жилье и ипотеку – это создать рабочие места», – уверен Андрей Сигидин.

Илья Володько, со своей стороны, не видит предпосылок для естественного роста ипотеки в ближайшие год-два. Причина – в падении покупательной способности граждан. И пока этот показатель не начнет расти, заметные улучшения на рынке ипотеки и недвижимости в целом маловероятны.

Справка БН

Помимо субсидирования ставок в Краснодарском крае действуют и другие меры господдержки ипотеки: субсидии на уплату первоначального взноса, соцвыплаты молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также участникам проекта «Накопительная ипотека». Всего в 2016 году по этим трем направлениям государство выделит региону 350 млн руб., рассчитывать на эти деньги смогут 3,6 тыс. семей.