Власти и банки пытаются реанимировать ипотечный рынок
Рейтинг просрочек
Самая высокая доля просрочки по валютной ипотеке была зафиксирована в Ямало-Ненецком автономном округе (64,8%). На втором месте с долей в размере 59,2% находится Алтайский край. Тройку регионов с самой плохой ситуацией по обслуживанию валютной ипотеки замыкает Иркутская область (57,3%). Следом идут Кабардино-Балкарская Республика и Карачаево-Черкесская Республика, где доля просрочки достигла 50,7 и 50% соответственно. В Амурской области просрочка составила 48,2%, в Красноярском крае — 48,1%, Удмуртской Республике — 48%.
Рублевую ипотеку при этом граждане обслуживают существенно лучше. Доля просроченных рублевых ипотечных кредитов по России, по данным на 1 июля, составляет всего 1,1%. Максимальная доля просрочки в этом сегменте зафиксирована в Республике Алтай — 2,9%.
Начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий отметил в интервью агентству, что основной причиной роста доли просроченной задолженности является сокращение объема валютной ипотеки. За первое полугодие 2016 г. он сократился на 28,2% в рублях и на 18,4% в долларах. При этом просроченная задолженность по валютной ипотеке сократилась в рублях на 2,4%, а в долларах выросла на 10,9%.
Премиум-неликвид
«Плохие» долги — это не единственная проблема нынешнего ипотечного рынка. Не менее серьезным негативным фактором является общее снижение интереса потребителей к покупке жилья. Как пишут «Ведомости», в июле продажи квартир в новостройках Москвы и Подмосковья практически остановились. Это подтверждает вице-премьер правительства Московской области Герман Елянюшкин, деликатно называющий нынешнюю ситуацию на рынке «затишьем».
Эксперты считают, что одна из причин падения продаж — слишком много новостроек. Предложение в Подмосковье в несколько раз превышает спрос. К тому же потенциальные покупатели сейчас интересуются преимущественно малогабаритным жильем, а застройщики, напротив, все последние годы делали ставку на строительство просторных квартир.
Жилье более высокого класса тоже распродается с трудом. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», в июле 2016 г. в Москве было продано 45 квартир в премиальных новостройках, что на 26% меньше, чем в июне, когда была реализована 61 квартира. Общий объем денежной массы от продажи премиальных новостроек Москвы без учета скидок составил 3,2 млрд руб., со скидками — около 3,05 млрд руб. Для сравнения: в июне 2016 г. элитные брокеры выручили со скидками примерно 4,35 млрд руб. Средняя стоимость московской квартиры премиум-класса в июле составила 71,4 млн руб. (год назад эта сумма равнялась 99,35 млн руб.). Средняя стоимость квадратного метра — 661,37 тыс. руб. (в прошлом году — 719,9 тыс. руб.). Уменьшилась и средняя площадь проданной квартиры — со 138 кв. м в 2015 г. до 108 кв. м в текущем.
«В июле 2016 г. на рынке премиальных новостроек Москвы наступило затишье. Помимо сезонного фактора ситуацию усугубило укрепление рубля. Как известно, покупатели дорогой недвижимости предпочитают держать долларовые накопления, соответственно чем крепче рубль, тем дороже для них сделка. Основное количество сделок пришлось на последнюю декаду месяца, в которую рубль продемонстрировал ослабление. Тем не менее к августу образовался существенный отложенный спрос», — поясняет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.
«Процессы развиваются»
По данным Управления Росреестра по Москве, в июле было зарегистрировано 4744 ипотечных сделки. Для города с населением 12 млн человек это — капля в море. Для сравнения: в 2014 г. в столице было заключено почти полмиллиона подобных сделок, т. е. ежемесячно заключалось более 40 тыс. ипотечных договоров.
Спасать рынок бросились первые лица страны. Владимир Путин на недавней встрече с главой Сбербанка Германом Грефом заявил, что тем, кто готов брать ипотеку, лучше не ждать дальнейшего снижения ставки и сделать это сейчас, «потому что все-таки инфляционные процессы развиваются, и так далее».
Греф ответил: ставки по ипотеке в России в 2017 г. вполне могут снизиться ниже 11%, но кредит тем не менее надо брать сейчас, потому что при удешевлении ипотеки сразу начнет расти в цене жилье. На данный момент диапазон ипотечных ставок в Сбербанке составляет 12–14% годовых, и это, по мнению Грефа, «один из самых правильных моментов» для заключения кредитного договора.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев не остался в стороне и поручил Минфину и Минстрою предусмотреть в проекте федерального бюджета на 2017 г. и на 2018—2019 гг. ежегодное финансирование в 20 млрд руб. на реализацию приоритетных проектов по направлению «Ипотека и арендное жилье». Как сообщает РИА Новости, министерствам поручено обратить особое внимание на проработку условий и различных финансовых механизмов поддержки обустройства участков под жилищную застройку, механизмов и условий адресной льготной ипотеки, иных форм поддержки спроса.
Светлое будущее
Чтобы нынешние заемщики, уже ощутившие на себе все прелести выплат ипотечного долга, своим грустным видом не усугубляли ситуацию, правительство решило подбодрить их новыми инициативами, которые, правда, пока еще находятся в процессе обсуждения. Так, Минстрой предлагает увеличить предельную сумму возмещения ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, с 10 до 20% остатка кредита. Как пишет РИА Новости, это следует из подготовленного министерством проекта постановления правительства, опубликованного на сайте проектов правовых актов. Документ предлагает изменить отдельные критерии реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.
Для среднего кредита в размере 1,65 млн руб. при снижении объема основного долга на 10% (с 1,5 млн до 1,35 млн руб.) размер ежемесячного аннуитетного платежа заемщика уменьшится на 2 тыс. руб. «При этом в случае если заемщик сможет получить возмещение в размере 330 тыс. руб. (20% от основного долга по ипотечному кредиту), то ежемесячный платеж снизится более чем на 3 тыс. руб», — говорится в пояснительной записке к проекту.
Чиновники из Минстроя предлагают также включить в перечень лиц, которые имеют право претендовать на участие в программе помощи, тех заемщиков, на иждивении которых находятся дети в возрасте до 24 лет, являющиеся учащимися очной формы обучения, аспирантами, ординаторами, интернами, студентами, курсантами.
Кроме того, в правительстве предлагают разрешить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) использовать выделенные на программу денежные средства (4,5 млрд руб.) для возмещения недополученных доходов кредиторам и ипотечным агентам, которым принадлежат права требования по ипотечным кредитам, реструктурированным в соответствии с основными условиями реализации программы помощи заемщикам.
Как сообщает РИА Новости, госпрограмма помощи ипотечным заемщикам, оператором которой является АИЖК, предусматривает поддержку порядка 22,5 тыс. ипотечных заемщиков независимо от валюты, в которой оформлен кредит. По условиям программы заемщики могут получить помощь в размере 10% от остатка кредита (до 600 тыс. руб.) — на такую сумму снижаются обязательства перед банком. Заемщик совместно с банком может выбрать либо единовременное списание части кредита либо предоставление периода помощи до 18 месяцев.
Меры прокурорского реагирования
Ну, а валютных заемщиков услышала даже Генпрокуратура. Деньгами, скорее всего, им не помогут, но, возможно, проведут проверки в банках, выдававших им ипотечные кредиты. Недавно стало известно, что Общественная палата РФ подготовила письмо в адрес генпрокурора Юрия Чайки с просьбой провести проверку ряда банков по проблеме валютных ипотечных заемщиков.
«С учетом сложной экономической ситуации и тех социальных обязательств, которые берет на себя государство и общество, в том числе и перед гражданами, взявшими валютную ипотеку, прошу вас провести проверку деятельности банков на предмет исполнения законодательства РФ, в том числе в части защиты прав потребителей, работы с обращениями граждан, действий/бездействия сотрудников банков в рамках взаимодействия с клиентами — валютными ипотечными заемщиками, при наличии оснований применить меры прокурорского реагирования», — говорится в письме, оказавшемся в распоряжении агентства РИА Новости.
Автор письма — первый замглавы комиссии по развитию социнфраструктуры, МСУ и ЖКХ Общественной палаты Артем Кирьянов отмечает, что проблема валютных ипотечников имеет «потенциальную возможность социального взрыва».
Как заявил РИА Новости представитель банка «Дельтакредит», одного из крупнейших держателей портфеля ипотечных кредитов, банк соблюдает законы и продолжает работу по переводу долларовых кредитов в рубли: «Банк „Дельтакредит“ ведет свою деятельность строго в соответствии с законодательством. В „Дельтакредите“ действует специальная программа рефинансирования валютных кредитов в рубли. Мы предлагаем прощение до 20% задолженности и льготную ставку 10% годовых по новому рефинансированному рублевому кредиту».
В «ВТБ 24» агентству сообщили, что с начала прошлого года из 4,5 тыс. валютных ипотечных заемщиков урегулировали свои отношения с банком более 2 тыс. человек, с начала года 1,8 тыс. клиентов «Дельтакредит» конвертировали валютные кредиты в рубли. «Всем валютным ипотечным заемщикам, попавшим в непростую жизненную ситуацию, было предложено решать вопросы в индивидуальном порядке с „ВТБ 24“. Эта работа ведется постоянно», — заверил представитель «ВТБ 24».
Комфортные выплаты по кредиту
Позитив в отношении ипотечников появился, наконец, и в статотчетах. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2016 г. размер рекомендованного семейного дохода для обслуживания ипотечного кредита в среднем по РФ составил 73,2 тыс. руб., снизившись на 1,6% по сравнению аналогичным периодом 2015 г. Иными словами, в настоящее время российскому заемщику требуется меньше доходов для обслуживания среднего ипотечного кредита, чем годом ранее.
Показатель рекомендованного семейного дохода является индикатором доступности ипотечного кредитования и фиксирует предельное отношение ежемесячных платежей по ипотеке к ежемесячным доходам семьи или домохозяйства на уровне 1/3. В этом случае, по мнению НБКИ, обслуживание ипотеки является для заемщика относительно «комфортным», а риск дефолта представляется минимальным.
Вместе с тем ситуация с доступностью ипотеки в различных регионах страны отличается неоднородностью. Так, снижение рекомендованного семейного дохода отмечено почти в 50 субъектах федерации. Наибольшую динамику снижения данного индикатора и соответственно большую доступность ипотеки демонстрируют Москва (-2 6,3%), Кабардино-Балкария (-20,7%) и Чукотский АО (-20,5%). Наивысший рост рекомендованного семейного дохода (т. е. снижение доступности ипотеки для населения) зафиксирован в Татарстане (+42,1%), Республике Коми (+33,4%) и Челябинской области (+29,3%).
«От того, насколько ответственно подойдет заемщик в оценке своих возможностей при принятии решения о получении кредита, зависит качество жизни его семьи в течение довольно продолжительного периода времени, — считает Александр Викулин, генеральный директор НБКИ. — Заемщикам следует помнить, что получение ипотеки — это принятие на себя многолетних финансовых обязательств, в течение которых всей семье придется отдавать за обслуживание кредита и погашение основного долга существенную часть своих доходов. Крайне важно планировать свои финансы таким образом, чтобы выплаты по кредиту были по возможности „комфортными“, а остаток средств позволял членам домохозяйства поддерживать привычный для них уровень жизни».
Финансовая газета, 29.08.2016
Юлия Земцова
