Лебедь, рак и щука: что станет с ипотекой после реформ
После президентских выборов случилось сразу три знаковых для ипотечного рынка события: объявление кардинальной пенсионной реформы, окончательное решение об отказе от долевого строительства и введение в обиход электронных закладных. Руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко рассуждает, куда «вывезет» ипотечный рынок эта троица.
Современную социально-экономическую жизнь невозможно представить без ипотечного кредитования. С его помощью приобретают жилье, предоставляют льготы, формулируют предвыборные обещания. После президентских выборов многие процессы ускорились, а у общества и экспертов появился повод порассуждать о влиянии перемен на ипотечное кредитование.
Прибавка к пенсии
С точки зрения ипотечного кредитования изменение пенсионной системы в обозримой перспективе существенного влияния на ипотечный бизнес не окажет. Тема возраста заемщиков уже давно отработана. Ведущие кредиторы не ориентируются на формальный возраст выхода не пенсию. Распространенным предельным возрастом погашения кредита являются 65 лет. Можно делать и 70 лет, только это бессмысленно. Если только в угоду маркетологам.
Спрос в категории 50+ не так уж и велик. Таких кредитов выдается меньше 10% от общего объема с тенденцией к уменьшению. Средний возраст заемщика — меньше сорока лет.
Реальная выгода от продления срока кредита для пятидесятилетнего человека с 15 до 20 лет отсутствует. Некоторое уменьшение платежа снижает ежемесячную нагрузку, но приводит к увеличению суммарной переплаты, которая усугубляется дорогим страхованием жизни. Эффективным такой кредит будет для женщины с отменным здоровьем и ставкой кредитования ниже 4%.
На примере это выглядит так. Кредит по ставке 9% на сумму в 2 млн рублей на 15 лет предполагает ежемесячный платеж 19,3 тыс рублей, а общая сумма выплат составит 3,47 млн рублей. Коэффициент переплаты равен 1,73.
Кредит на 20 лет выплачивается в размере 17,1 тыс. рублей ежемесячно на общую сумму 4,1 млн рублей. Коэффициент переплаты равен 2,05. За двадцатилетний кредит придется выплатить на 630 тыс рублей больше, а ежемесячное снижение платежа составит 2,176 тыс. рублей.
На кредите со ставкой в 4% формула аннуитетного платежа дает иной эффект. Ежемесячное снижение платежа будет интереснее и оставит 2,53 тысяч рублей, а коэффициент переплаты увеличится меньше с 1,26 до 1,38. Даже при кредите на 30 лет суммарная выплата превысит изначальную сумму кредита в 1,62 раза.
Другими словами, при нынешнем уровне ставок оптимальным сроком кредита является 15 лет. Более продолжительный кредит выгоден на принципиально ином уровне ставок. А сегодняшние предложения ипотеки до 30 лет — просто маркетинг для красоты.
Разницу страховых тарифов для женщин и мужчин каждый может проверить самостоятельно.
Зададим себе логичный для подобной ситуации вопрос: «Может ли банк для учета платежеспособности считать неизменным доход в течение 20-ти лет до достижения 70-ти летнего возраста?» Для некоторых избранных, безусловно, да, а для подавляющего большинства — вряд ли.
Таким образом, на ипотечное кредитование пенсионная реформа практическое влияние окажет, когда ставки кредитования будут низкими, а люди старшего возраста не будут перемещаться на низкооплачиваемую работу.
Можно было бы порассуждать о влиянии на рынок недвижимости увеличения возраста выхода на пенсию и поискать аргументы в пользу оживления спроса. Например, придумать легенду, что будущие пенсионеры будут покупать дополнительные квартиры для сдачи в наем.
Просто вспомним про фискальную часть вопроса, а именно рост выплат по налогу на имущество и взимание НДФЛ с арендных платежей. Добавим к этому план строить по 120 млн квадратных метров год, что начисто устранит хотя бы минимальный дефицит предложения и надежду на рост цен.
Спрашивается, зачем покупать жилье для инвестиций, когда содержать дорого, продать с выгодой тяжело, а доходность сравнима с другими инструментами. Ответ только психологический — надежность квадратных метров. Психология действует не на всех, кто-то будет считать и сомневаться. А отрицательный демографический прогноз таков, что при большом количестве жилья его покупать для инвестиций будет совсем бессмысленно — не сдашь и не продашь. Получается, что возможность извлечения дополнительного дохода из недвижимости для пенсионеров будет ограничена.
Перемещение в онлайн
С первого июля можно официально оформить электронную закладную и сдать биометрические данные. Электронную регистрацию недвижимости можно уже считать обыденным делом. За год произойдет практическое внедрение указанных этих опций в повседневную практику. В результате появится возможность получить кредит, не выходя из дома, да еще и выбирать между кредиторами. Удобство для заемщика и рост конкуренции вполне ожидаемы. В свою очередь, финансовой доступности ждать не следует. Ставка кредитования незначительно уменьшиться может, но для стандартного кредита в 2 млн рублей даже снижение ставки с 9 до 8% процентов приводит к экономии одной тысячи рублей в месяц, которые несоизмеримы с задачей накопить 400 тыс. рублей на первоначальный взнос.
Мечта снижения процентных ставок, как главного способа обеспечения доступности приобретения жилья, отвлекает от взвешивания всех остальных факторов доступности. В первую очередь, это наличие таких семейных доходов, которые позволяют комфортно без потери качества жизни обслуживать кредит десять лет. Размер ставки по кредиту на накопление первоначального взноса вообще никак не влияет.
Другими словами, очевидный рост технологичности и удобства ипотечного кредитования не окажет значимого влияния на его финансовую доступность.
Можно отметить, что использование электронной закладной облегчит технологию рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг, но на объем инвестиций в эту сферу и их стоимость не повлияет. В лучшем случае от объема выданных кредитов в год рефинансируется 15%. Наличие электронной закладной эти 15% не утроит и не удвоит, как надо было бы для развития ипотечного кредитования.
С другой стороны, постоянно растущая технологичность ипотечного кредитования создает необходимую основу для роста объемов кредитования без параллельного роста операционных издержек.
Снять риски
На уход от непосредственного использования застройщиками средств граждан отведен ровно год, а потом все денежные потоки пойдут только через банки. Под это дело ДОМ.РФ разрабатывает стандарты проектного финансирования, а правительство определяет, каким банкам можно работать с эскроу-счетами, на которых будут копиться деньги до завершения строительства.
Инвестиционно-строительный бизнес может укрупниться, как в непосредственно строительной части, так и в банковской составляющей, которые отделить друг от друга будет невозможно.
В период турбулентности от слома привычек будут постоянно вестись разговоры о неминуемом росте стоимости денег для застройщиков и последующем удорожании жилья.
Два весомых фактора могут не дать негативу для клиентов проявиться на практике. Это — конкуренция между крупными участниками рынка плюс политизированность ипотечной и строительной отраслей. Не получится одновременно много строить, соблюдать доступность и позволить ценам вырасти.
Оптимистичный сценарий выглядит так: рост стоимости квартир в новостройках будет непродолжительным и незначительным. А теперь представим ситуацию, при которой дома сдаются с отделкой и окружающей инфраструктурой. Это не кот в мешке в виде покупке на этапе котлована с попыткой выиграть от ранней покупки. Дома стоят и тем самым уже конкурируют. Рост цен будет очень затруднителен. Потеря скидки от упомянутого котлована вполне очевидна, но средние цены вырасти не должны. Будем объективны — скидка сопровождалась риском. В нынешней реформе государство стремится снять риски с граждан, а за это надо заплатить. Для граждан эта плата в виде отсутствия скидок от быстрой покупки, а для отрасли серьезная перестройка со всеми издержками и потерями для бизнеса.
Вывод. Не стоит раньше времени переживать и менять свои планы под воздействием вербальных интервенций власти или бизнеса. Большинство перемен будет в пользу граждан, а бизнесу придется поволноваться и перестроиться.
РадиДома Про, 09.07.2018
Татьяна Карабут
