Реальная процентная ставка для ипотечных заемщиков значительно выросла
Такой дешевой, как сейчас, ипотека в России не была еще никогда, но и настолько же дорогой она бывала тоже лишь в редких случаях. Никакого противоречия между этими утверждениями нет: в первом речь идет о номинальных ставках, а во втором – о реальных (с поправкой на инфляцию).
Так, в 2015 году рассчитываемая Банком России средневзвешенная ставка по рублевым жилищным кредитам находилась в диапазоне 12,29–14,71%. Но и инфляция по итогам года составила 12,91%. Иными словами, реальная ставка для заемщиков была небольшой, а в каких-то случаях могла оказаться даже и отрицательной. Хотя большинству из них так, вероятно, не казалось.
В ноябре-декабре прошлого года средневзвешенная ставка впервые в новейшей российской истории оказалась ниже 10% (9,95% и 9,8% соответственно), а еще в марте она составляла 11,94%. Между тем, по данным Росстата, инфляция в 2017 году достигла 2,51%. Так что реальная процентная ставка выросла для ипотечных заемщиков колоссально.
Но так обычно считают экономисты, а большая часть населения любой страны мира ориентируется в своих планах и расчетах на номинальные ставки и текущие зарплаты. Отчасти поэтому в 2015 году, по данным Банка России, за весь год было выдано лишь 699,4 тыс. ипотечных жилищных кредита на общую сумму 1,17 трлн руб., а лишь за 11 месяцев 2017-го – 935,6 тыс. на 1,73 трлн.
Понятно, что на эти цифры оказали свое влияние девальвация и стабилизация валютного курса, экономическая рецессия и выход из нее, а также ряд других факторов. Но и ставки, безусловно, имели значение. Именно поэтому рост выдачи ипотечных кредитов фиксировался уже весной 2016 года. Рецессия тогда еще шла, а ставки снизились до высоких по сегодняшним меркам, но вполне соответствующих докризисному уровню цифр 11,97%–12,85%. К тому же по субсидируемым государством программам поддержки ипотечного кредитования можно было получить и заметно более низкую ставку.
А вот случившееся в дальнейшем прекращение господдержки начавшемуся росту уже не помешало. Как отметил на конференции «Ипотечное кредитование в России» руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг, отмена госпрограммы субсидирования процентных ставок в 2017 году не стала проблемой для рынка. «Мы зафиксировали сохранение объема продаж на рынке новостроек, несмотря на окончание программы государственной поддержки, – 621 тыс. кредитов, – сообщил он. – На вторичном рынке произошел существенный рост доли ипотечных сделок».
Двузначный рост
Рост же рынка в целом не просто продолжился, но и ускорился. За 11 месяцев 2017 года было выдано на 17,26% ипотечных кредитов больше, чем за весь 2016 год. Более того, цифры начала декабря ясно показывают, что по итогам 12 месяцев на этом рынке будет установлен новый рекорд по сумме выданных за год кредитов. Предыдущий, зафиксированный в 2014 году, составлял 1,75 трлн руб. Для того чтобы перекрыть его, в декабре надо было выдать ипотечных жилищных кредитов в рублях всего на 22,36 млрд руб.
Даже в годы рецессии их выдавалось в этот период на порядок больше, а ипотечный рынок далек от застоя. В ноябре был поставлен рекорд по объему выданных за месяц кредитов – 233 млрд руб. Так что сообщение Банка России о рекорде по итогам года будет не более чем формальностью.
Нетипичные проценты
Средневзвешенные ставки – это «средняя температура по больнице». Реальные предложения могут быть гораздо ниже, и переход средних значений в однозначную область просто сигнализирует о том, что заемщику уже можно искать такие предложения рублевых кредитов, о которых в предыдущие четверть века в России было можно только мечтать.
Так, АИЖК и банк «Российский капитал» в январе начали выдавать кредиты под 6% годовых в рамках программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой». Здесь, правда, ставка зависит не столько от рыночных условий, сколько от плодовитости. Кредит можно взять и на покупку квартиры, и на рефинансирование уже существующей ипотеки. Сниженная ставка в 6% годовых положена заемщику в течение трех лет после рождения второго ребенка и пяти лет – после появления третьего. Если же третий ребенок родится во время действия льготной ставки, то она будет действовать в общей сложности 8 лет.
Между тем уже сейчас Россельхозбанк предлагает ипотеку от 5,17%, «Газпромбанк» – от 5,4%, Московский индустриальный банк – от 6,5%, «Тинькофф Банк» – от 6,98%, а Сбербанк России – от 7,4%. Это, само собой, минимальные объявленные ими ставки. На практике для заемщика они в ряде случаев могут, конечно, оказаться выше и порой – очень заметно.
Часть таких предложений связана с какими-либо акциями или действует только для определенных объектов. Скажем, по совместной акции Московского индустриального банка и KASKAD Недвижимость ипотечная ставка на квартиры и таунхаусы в Каскад Парк составляет 5,9%.
В каких-то случаях банки могут предъявлять повышенные требования (например, предоставляют низкие ставки только клиентам по зарплатным проектам), где-то выяснится, что надо оплатить страхование или появятся еще какие-нибудь сборы, увеличивающие реальную процентную ставку. И тем не менее найти сейчас ипотечный кредит по ставке ниже рассчитываемой Банком России средневзвешенной – то есть под недвузначный процент – задача вполне посильная.
Рефинансируй это
Другое дело, надо ли ее перед собой ставить именно сейчас. Все-таки есть все основания ожидать дальнейшего снижения ставок. Российская экономика с лета вновь замедляется, что редко способствует подорожанию кредита. Инфляция низка, а инфляционные ожидания населения постепенно снижаются. Это способно подвигнуть Банк России на снижение ключевой ставки более быстрыми темпами.
И вполне возможно, что уже к лету средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам окажется заметно ниже, чем сегодня. А на практике это означает, что и экстремально низкие ставки по специальным предложениям окажутся куда ниже, чем сегодня. Хотя европейского уровня они пока и не достигнут.
Впрочем, есть вещи, с которыми ждать совершенно необязательно. Снижение процентных ставок дает возможность не только получить, но и рефинансировать ранее взятую дорогую ипотеку. Если ставки, комиссии и прочие условия будут подобраны правильно, то можно снизить и размер ежемесячных выплат, и общую сумму переплаты.
Целый ряд банков (Сбербанк, Россельхозбанк, Бинбанк, «Тинькофф Банк», Транскапиталбанк и другие) предлагает сейчас специальные кредиты на рефинансирование ипотеки под 7,9–9,5% годовых. Отдельные специальные предложения могут быть и ниже, как, например, в случае с уже упомянутой госпрограммой АИЖК и «Российского капитала».
При этом, как правило, бывает выгоднее рефинансировать ипотеку не в том же банке, в котором она была взята, что неудивительно – для него это прямые потери будущих доходов. А для заемщика, естественно, чем ниже ставка по такому кредиту, тем лучше. Но это вовсе не означает, что обязательно надо ждать дальнейшего снижения ставок. Ведь эффект здесь в первую очередь зависит от того, насколько дорого был взят первоначальный кредит. И если ипотека взята под высокие двузначные проценты, то рассмотреть вопрос о ее рефинансировании имело смысл уже давным-давно.
Финансовая газета, 14.02.2018
Глеб Баранов
