Банки предложили ввести минимум для ставок ипотеки «от застройщиков»

Льготная ипотека «от застройщиков» может выдаваться по ставкам не ниже определенного уровня, если ЦБ решит ужесточить выдачи таких кредитов, считают в АБР. По мнению регулятора, сейчас такие программы вводят в заблуждение клиентов.

Банки предложили ЦБ свой вариант регулирования ипотеки по очень низким ставкам, которая сейчас выдается в рамках совместных программ с застройщиками, — ввести минимальный порог ставок по таким кредитам. Об этом говорится в письме Ассоциации банков России (АБР), направленном в Банк России в ответ на публикацию доклада регулятора о рисках льготной ипотеки «от застройщиков». РБК ознакомился с документом, его подлинность подтвердил вице-президент АБР Алексей Войлуков. «Мы получили письмо и рассмотрим его в соответствии с действующими регламентами», — сообщили в пресс-службе ЦБ.

Как следует из документа, участники рынка согласны не со всеми доводами Банка России, но готовы к регулированию «скорее административными» методами, если ЦБ нацелен ограничить такую квазильготную ипотеку.

Почему такие кредиты не нравятся ЦБ

В 2022 году на фоне кризиса и резкого роста рыночных ставок банки стали активнее предлагать клиентам ипотеку «от застройщиков», ставки по которой были ниже рыночных или ставок по госпрограммам. Это стало возможным за счет субсидии от продавцов недвижимости. В итоге с начала лета почти две трети кредитов на новостройки выдавались по сверхнизким ставкам, показал опрос ЦБ среди пяти крупнейших банков.

Условия партнерских программ банков и застройщиков не раскрываются, но стандартный механизм предполагает, что девелопер компенсирует банку разницу между «квазильготной» и рыночной ставкой, а свои расходы может заложить в стоимость квартир. Банк России считает, что такая схема приводит к искажению стоимости недвижимости, вводит в заблуждение заемщиков и создает риски для банков недополучить процентные платежи.

ЦБ предложил несколько вариантов ограничений такой ипотеки:

• макропруденциальные надбавки, которые затронут все ссуды с первоначальным взносом 10–20%;
• выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ);
• дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков»;
• включение сведений о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита (ПСК).

Почему банки готовы к ограничениям

Как отмечается в письме АБР, предложенные ЦБ варианты ограничений «квазильготной» ипотеки избыточны — они создают излишнюю нагрузку на капитал банков, распространяются на уже выданные ссуды или кредиты, которые не имеют обозначенных регулятором рисков (например, ипотеку с низким первоначальным взносом на вторичном рынке), а также затрагивают аспекты, на которые банки влиять не могут.

В частности, участники рынка выступили против включения в ПСК сведений о переплате клиента, поскольку кредиторы «не обладают достоверной информацией, на сколько именно была завышена стоимость объекта недвижимости».

«Не совсем правильно усилением регулирования кредитных организаций бороться с «неправильной» ценой, предлагаемой застройщиками. Это не зона ответственности банков», — отмечает Войлуков. По его словам, риски «квазильготной» ипотеки есть, но они «не настолько громадны, чтобы регулировать выдачи методами надбавок».

«Проблема возникает, если заемщик в самом начале срока кредита не сможет вносить платежи, и банк обратит взыскание на объект — тогда действительно сумма от быстрой реализации залога может быть недостаточной для покрытия всей задолженности, заемщик может оказаться еще должен. В этом случае введение минимальной ставки — хорошее решение: ЦБ же хочет снизить привлекательность такой ипотеки, это и произойдет, потому что кредиты больше не будут «условно бесплатными». Вопрос, каким должен быть порог», — говорит вице-президент АБР.

В письме участники рынка предлагают четыре варианта расчета минимального размера ставки по ипотеке «от застройщиков».

• По льготным госпрограммам — не ниже 2/3 от базовой ставки соответствующей программы, по рыночным — не ниже 2/3 ставки от минимальной полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке, установленной в конкретном банке.
• Разница между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более 1/3 ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора с клиентом. Исключения — дальневосточная ипотека и сельская.
• Разница между ставкой по программе «от застройщика» и ключевой — не более 3 процентных пунктов.
• Не ниже 4% (цель ЦБ по инфляции).

В АБР считают, что минимальный порог ставок по отдельному классу ипотечных кредитов можно ввести, если ЦБ даст такие рекомендации рынку. Как вариант, предлагается ввести «запретительно высокие риск-веса или надбавки (например, 300%)» по новым кредитам, выданным по ставкам ниже порога. Кроме того, банки не против отмены господдержки по льготной ипотеке, если ставка по такому кредиту слишком сильно занижается еще и за счет застройщика: они предлагают определить минимальное значение ставки по госпрограммам, при котором будет выплачиваться компенсация из бюджета.

«Мера представляется достаточно эффективной, поскольку у застройщиков практически отсутствует интерес к субсидированию рыночных процентных ставок», — говорится в письме.

Войлуков уверен, что введение единого для всех «ценового пола» по «квазильготной» ипотеке не лишит такие программы смысла. «Застройщики с банками могут оставить сверхнизкие ставки только для отдельных объектов, продавцы могут предлагать варианты не со сниженными ставками, а со скидками на объект или, например, вносить вместо заемщиков платежи по ипотеке какой-то период времени (формально для клиента платежная нагрузка будет ниже). То есть мы и застройщиков, и банки не ограничим в конкуренции, но уйдем от «совершенно бесплатных» кредитов, нагрузка по которым зашита в стоимость квартир», — поясняет вице-президент АБР.

В чем плюсы и минусы идеи

Ограничение минимального уровня процентных ставок по ипотеке «от застройщиков» позволит купировать риски, на которые указал ЦБ, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев: «Застройщику не будет необходимости завышать стоимость недвижимости по льготным программам, чтобы компенсировать потери на субсидирование ипотеки — процентная ставка и стоимость недвижимости будут ближе к рыночным уровням». Аналитик ожидает, что такой подход приведет к пересмотру условий таких программ кредитования, но не к их исчезновению.

Выбирать один из сценариев ограничения ставки — значит искать «лучшее из худшего», говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Но, учитывая курс ЦБ на борьбу с субсидированными ипотечными программами от застройщиков, ограничение минимального размера ставки тем или иным путем ожидаемо. Чересчур пугающим не выглядит ограничение минимальной ставки 4%. Такие предложения все равно останутся одними из самых выгодных на рынке и доступными для большинства потенциальных клиентов. Довольно разумным кажется и первый вариант». При этом прекращение таких программ осложнит решение жилищного вопроса для граждан с относительно невысокими доходами, считает она.

«Возможное ограничение минимального размера процентных ставок по субсидированным программам также может негативно сказаться на рынке, так как бьет по естественным механизмам конкуренции», — заключает Коркка.

Далеко не все программы с субсидией от застройщиков предполагают околонулевые ставки, замечает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Популярностью пользовались и программы со ставками 2–4%, поскольку «единовременная комиссия не была такой высокой, как при ставках 0,1%», а размер ежемесячного платежа был комфортным».

«Введение ценового минимума фактически означает запрет на выдачу ипотечных кредитов по низким ставкам, а это в явном виде нерыночный механизм, который к тому же не вполне соответствует проводимой регулятором политике купирования системных рисков», — опасается управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. В прошлом для ограничения активности банков в определенных рискованных сегментах регулятор действовал через надбавки к капиталу либо повышенные резервы, отмечает он, «то есть банк мог продолжать заниматься рискованным кредитованием, но для этого ему требовался заметно больший запас капитала».

«С высокой вероятностью регулятор и в данном случае будет придерживаться данного подхода. В случае же сохранения повышенной активности в сегменте ипотеки с низкой ставкой может быть использован механизм макропруденциальных лимитов, то есть ограничения доли такой ипотеки в выдачах и портфеле», — допускает аналитик.

РБК, 03.11.2022
 Юлия Кошкина