На низком уровне: льготы и субсидии не дали обвалить спрос на жилье

В конце второго квартала в столице начал активизироваться спрос на жилищные кредиты — преимущественно за счет льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков. После провального мая, когда был отмечен многолетний минимум выдачи ипотеки в России, банки фиксируют резкий рост ипотечного спроса. Расспросили участников рынка, что сейчас происходит со сделками и какую ипотеку берут покупатели жилья.

Спрос ниже умеренного

В мае, как следует из статистики Центробанка, в стране было выдано менее 15,2 тыс. ипотек. Для сравнения, даже в первые месяцы пандемии, когда из-за карантинных мер регистрация сделок была ограничена, ипотеки выдавалось в разы больше: 97,45 тыс. в апреле и 93 тыс. в мае 2020-го.

По предварительным итогам июня от аналитиков «Дом.РФ», число сделок с ипотекой в первый летний месяц выросло к маю на 80%. Выдача льготных кредитов за месяц увеличилась на 24%. Участники рынка тоже отмечают рост спроса — в основном за счет ипотечных программ с минимальными ставками, которые дополнительно субсидируются застройщиками.

По данным аналитиков bnMap.pro, в июне спрос на новостройки в Москве был на 24% выше майского. «Спрос в столичном регионе постепенно восстанавливается после весеннего провала. Если в мае в Москве было зарегистрировано 3,2 тыс. ДДУ, то в июне уже 3,9 тыс. Свою роль сыграли, конечно, и отложенный спрос, и замедление инфляции, и снижение ипотечных ставок; наконец, прошел шоковый эффект от кризиса, экономические прогнозы стали позитивнее, — комментирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но не стоит забывать, что спрос показал +24% в июне по сравнению с маем, месяцем настолько низких продаж, что ситуацию хуже представить себе просто невозможно. Объективно Москва готова поглощать 5–6 тыс. лотов ежемесячно, то есть спрос еще нельзя назвать даже умеренным».

Сделки идут только по минимальным ипотечным ставкам

Столичные новостройки в основном покупают в ипотеку, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Доля ипотечных сделок в общей структуре рынка во втором квартале выросла во всех трех локациях Московского региона. На первичном рынке Москвы в старых границах она составила 70,5% (+2,7% к первому кварталу), Новой Москвы — 74,3% (+9,3%), Московской области — 76,6% (+7,6%)», — отмечает эксперт, подчеркивая, что этот рост обеспечили главным образом льготные программы. По оценке Est-a-Tet, за второй квартал доля ипотеки, выданной по обычным программам, в массовых новостройках Москвы снизилась с 40% до 17%. Доля кредитов по ипотеке на новостройки с господдержкой выросла с 23% до 38%, а по семейной ипотеке — с 24% до 41%. Остальные 4% — различные целевые льготные программы, включая IT-ипотеку.

Тенденцию подтверждают и другие участники рынка. По оценке генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, к началу второго полугодия доля ипотеки в массовых новостройках приблизилась уже к 90%.

О росте спроса на субсидированную ипотеку говорят и застройщики — как крупные, так и небольшие. «Сделок стало меньше, но в их структуре 82% — ипотечные, тогда как в январе эта цифра составляла около 65%», — отмечает генеральный директор девелоперской компании «Доминанта» Денис Бородако. «Средняя доля сделок с ипотекой от общего объема продаж в ГК ФСК сейчас превышает 70%, она существенно выросла по отношению к первому кварталу (48%), — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Около 80% сделок от общей доли ипотеки проходит по субсидированным программам. В первом квартале эта доля составляла ориентировочно 60%». В MR Group говорят о росте продаж по субсидируемой ипотеке примерно на треть с середины июня, когда ставка по ипотечной госпрограмме была снижена. «Сегодня доля субсидируемой ипотеки по всему ипотечному портфелю у нас составляет порядка 57%», — говорит эксперт.

В Tekta Group продажи по субсидированной ипотеке в июне по сравнению с маем выросли на 83%. В ГК «А101» практически все кредиты сейчас выдаются по льготной ипотеке, и большинство — с минимальной ставкой от 0,1% на весь срок займа, замечает Рустам Азизов. В ГК «Самолет» оценивают долю сделок по субсидированным программам примерно в половину от всех продаж.

В ГК «Гранель» тоже отмечают рост — в начале года по таким программам продавалось чуть больше трети квартир, сейчас — 65%. «В ближайшие месяцы спрос на льготную ипотеку продолжит расти и может превысить 70% от общего количества продаж по ипотеке в сегменте массового жилья», — считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

Спрос на ипотеку в 2022 году

С начала года ситуация в ипотечном сегменте несколько раз менялась. 28 февраля ЦБ резко повысил ключевую ставку — до 20% годовых, это сделало рыночные условия по кредитам фактически заградительными. В марте активно шли сделки по ранее одобренным заявкам, затем спрос на ипотеку упал и продолжал снижаться вплоть до конца мая.

Весной для поддержки спроса на новостройки был увеличен лимит по ипотечной госпрограмме под 7% — в столице предельная сумма кредита выросла с 3 млн до 12 млн. руб. Но активизация наступила только в июне, когда президент снизил ставку по этой программе с 12% до 7%. Застройщики дополнительно субсидируют ставки по госпрограмме, компенсируя банкам недополученную прибыль — в результате на рынке в ассортименте присутствуют программы под 0,1% и даже 0,01% годовых.

По оценке участников рынка, каждый процентный пункт снижения ставки стоит застройщику порядка 5% от цены квартиры, поэтому финальная стоимость лота для покупателя по ипотеке с максимально сниженной ставкой может быть на 25% и даже на 35% выше, чем для клиента с «живыми» деньгами или заемщика по несубсидированной госпрограмме под 7%. При этом заемщик по субсидировнной ипотеке существенно экономит на процентах и итоговой переплате.

РБК, 11.07.2022
 Валерия Семенова