«Околонулевая» ипотека уходит с рынка. Чем ее заменят девелоперы?
Условия ипотечного кредитования ужесточаются, аналитики прогнозируют сокращение платежеспособного спроса, но дома продолжают строиться, а застройщики — предлагать клиентам новые программы и акции. Разбираемся, что придет на смену ипотеке под 0,1%, которую могут запретить уже в начале 2023-го.
После событий начала года и последовавших за ними скачков ключевой ставки многие девелоперы заняли выжидательную позицию, но с начала лета разнообразные акционные предложения стали появляться вновь.
На слуху в последнее время были разнообразные варианты «околонулевой» ипотеки. Например, в начале лета через банк МКБ можно было взять жилищный кредит под 0,01% на сумму до 12 млн рублей. В эту сумму укладывается около 90% лотов в новостройках Московской области, так что выбрать было из чего.
Однако благотворительностью на рынке недвижимости никто не занимается: квартиры по сниженной ставке стоят на 10–25% дороже.
Нагляднее будет показать разницу на примере:
Базовая стоимость квартиры составляет 10 млн руб. Чтобы снизить ставку по кредиту с 7% до 4,5%, застройщик просит доплатить 5% к стоимости жилья, или 500 тыс. руб.
Снижение ставки до 2% обойдется уже в 10% поверх базовой стоимости , или в 1 млн руб., а чтобы получить «околонулевую» ипотеку, клиенту придется согласиться на + 25% (10 млн).
То есть итоговая стоимость квартиры при оформлении ипотеки под 0,1% составит 12,5 млн рублей. Разумеется, максимальную наценку ставят не всегда, но примеров достаточно.
Сейчас аналитики прогнозируют уход «нулевых» ставок с рынка: против них активно выступает Центробанк. Кроме того, комиссия банкам за субсидирование велика и продолжает повышаться, поэтому схема перестает быть выгодной девелоперам.
На момент публикации материала такие предложения еще есть — например, ГК «ПИК» выдает ипотеку под 1%, а у группы «Аквилон» в партнерстве с МКБ действует ставка от 0,01%.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»: «В настоящее время субсидированные программы продолжают действовать. Пока мы получаем только устную информацию о возможных корректировках. Новые условия будут зависеть от официального решения регулятора и банков.
В обсуждении сейчас два пути развития этой ситуации. Первый — изменение условий субсидирования, то есть уменьшение дисконта к ставке с сокращением размера компенсации банку и некоторым увеличением стоимости объекта. Второй вариант — отмена субсидированной ипотеки. В зависимости от решения и будут определены новые условия программы».
А что взамен?
Впрочем, новые ипотечные продукты на рынке уже появляются. Один из примеров — комбинированная программа от застройщиков и банков, получившая название «траншевая ипотека», так как кредит делится на несколько частей. Первый транш составляет 15–30% от общей суммы займа.
В некоторых случаях он и вовсе формален и не превышает 100 руб. Тогда платежи клиента на начальном этапе будут экстремально низкими — вплоть до одного рубля в месяц.
Следующие транши заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Встречаются программы, где у каждого транша своя кредитная ставка. При этом проценты по кредиту начисляются только на полученную сумму, то есть переплата существенно сокращается.
Но есть и минусы: процентная ставка может быть выше ключевой, сделка возможна только через определенный банк, а количество предложений ограничено, так как чаще всего застройщики распространяют программу не на все возводимые объекты.
Для наглядности мы попроси несколько компаний привести расчет стоимости траншевой ипотеки на конкретных объектах.
Юлия Мошкова, директор по ипотеке ЦРП «Петербургская Недвижимость» (компания входит в холдинг Setl Group): «Совместно со Сбербанком мы одними из первых запустили «Ипотеку с платежом 1 рубль в месяц», после чего количество броней по объектам Setl Group выросло почти в три раза. В целом по итогам октября доля траншевой ипотеки в структуре ипотечных сделок застройщика занимает 48%.
По условиям программы покупатель до ввода дома в эксплуатацию (на льготный период) получает первый кредитный транш в размере 100 руб., по которому вносит ежемесячный платеж – 1 рубль в месяц. Льготный срок может достигать трех лет. Перед вводом объекта в эксплуатацию банком выдается оставшаяся сумма по ставке ипотечной программы, выбранной покупателем.
Ставки начинаются от 4,7%. Только с этого момента клиент начинает вносить полный платеж по кредиту. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%, выбранная ставка фиксируется на весь период кредитования.
Например, при покупке двухкомнатной квартиры в ЖК Univer City (Санкт-Петербург, Пушкинский район) за 9,1 млн руб. с первоначальным взносом 1,8 млн руб., ежемесячный платеж на период строительства (комплекс сдается в 1 квартале 2021 года) составит 1 рубль, а затем, после сдачи дома, по семейной ипотеке со ставкой 5,7% — 43 650 руб. в месяц».
Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон»: «Сделаем расчет для однокомнатной квартиры площадью 31,15 кв. м в нашем проекте ЖК «Аквилон BESIDE» в Москве. Ее базовая стоимость – 12 111 743 руб. Сравним, каковы будут выплаты при программах «Субсидированная ипотека от 0,01%» и «Ипотека от 1 рубля в месяц».
В первом случае, с увеличением базовой стоимости, но с применением различных акционных программ, цена этой квартиры будет составлять 11 830 629 руб. Первоначальный взнос 15% составит 1 774 594 руб., а сумма кредита — 10 056 035 руб. При сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж будет равен 28 тыс. руб. в месяц. Главное, что переплата по кредиту за 30 лет составит всего 15 138 руб. По сути, эту квартиру покупатель берет в рассрочку.
Если клиент выберет вариант траншевой ипотеки, то стоимость той же квартиры с учетом всех дополнительных акций будет 10 826 142 руб., первоначальный взнос 15% — 1 623 921 руб., а сумма кредита — 9 202 221 руб. При сроке 30 лет и ставке 5,99%, заемщик в месяц будет платить 55 112 руб., но только после ввода дома в эксплуатацию, то есть через 8 месяцев, если отсчитывать с ноября. По этой программе общая переплата за 30 лет составит 10,6 млн руб., но ее можно снизить за счет досрочного погашения кредита.
При траншевом варианте в период строительства у покупателя нет дополнительной финансовой нагрузки. В том числе поэтому «Ипотека от 1 рубля в месяц» может быть интересна инвесторам, которые приобретают жилье для дальнейшей сдачи в аренду: до ввода дома они не несут расходы по обязательным ежемесячным платежам, а потом квартира сама себя окупает».
Павел Логачев, директор по продажам GloraX (Санкт-Петербург): «Посмотрим, как сработает траншевая ипотека с ежемесячным платежом в 1 рубль для двухкомнатной квартиры в GloraX City Балтийская. Ее стоимость в рамках акции составит 14 752 940 руб. По семейной ипотеке, которая наиболее востребована среди наших клиентов, максимальный размер кредита составляет 12 млн руб. Соответственно, в день подписания кредитного договора клиент вносит первоначальный взнос в размере 2 752 940 руб., а банк перечисляет девелоперу первый транш — 100 руб.
До ввода объекта в эксплуатацию, то есть до 30 сентября 2024 года, заемщик выплачивает по 1 рублю в качестве ежемесячного платежа. За три месяца до сдачи дома банк перечисляет девелоперу оставшиеся средства в размере 11 999 900 руб., и ежемесячный платеж клиента при сроке кредитования в 30 лет увеличивается до 71 561 руб. по ставке 5,7%. Если заемщик не попадает под условия семейной ипотеки, он может воспользоваться программой «Новостройка» со ставкой 10,4%».
Сергей Ермак, руководитель PR-группы компании «Брусника»: «Посчитаем на примере одной из наших квартир в Екатеринбурге. Она стоит 6,6 млн руб. Первоначальный взнос — 15%, то есть 992 тыс. Ставка по семейной ипотеке — 5,7%, срок — 30 лет. До декабря 2024 года (пока строится дом) банк выдает клиенту 992 тысячи. И платеж будет 5,8 тыс. руб. в месяц. За месяц до ввода Сбер переводит оставшуюся сумму. Платеж увеличивается до 33,4 тыс. Но, во-первых, семья избавляется от дополнительных расходов (например, на аренду). А во-вторых, за два года можно отложить средства на досрочное погашение».
Варианты без процентов (ну или почти)
На рынке есть предложения для покупателей, которые хотят обойтись без кредитов: они могут воспользоваться разными вариантами рассрочек и отсрочек платежей.
Суть этих программ в том, что клиент заключает договор на покупку новостройки, но не вносит всю сумму сразу и не оформляет ипотеку, а выплачивает застройщику стоимость жилья поэтапно, по согласованному с продавцом графику.
Обычно покупатель делает первоначальный взнос в размере 20–40%, а остальную сумму ему необходимо погасить до сдачи дома в эксплуатацию. При этом стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора.
Существенным минусом таких программ является короткий период рассрочки, так как стандартный срок возведения многоэтажного дома составляет 1,5–3 года.
Также многие девелоперы увеличивают стоимость квартиры на 5–15%, если клиент хочет воспользоваться отсрочкой платежа, или начисляют на остаток долга процент.
К плюсам можно отнести то, что клиент может обойтись без ипотеки, даже если у него нет необходимой для покупки квартиры суммы. А если его жизненные обстоятельства изменятся, оформить кредит можно будет потом и только на недостающий остаток.
Важно и то, что на старте продаж стоимость квартир на 20–40% ниже, чем перед сдачей объекта — это делает покупку гораздо более выгодной.
Пример:
На старте продаж застройщик предлагает купить 1-комнатную квартиру за 3 млн руб. при единовременном платеже или за 3,3 млн руб. при оформлении беспроцентной рассрочки. Программа действует, если клиент сделает первоначальный взнос в 30%, а остальную сумму выплатит за два года, но до сдачи дома в эксплуатацию.
Покупатель оформил рассрочку на квартиру в ноябре 2022 года, отдав 990 тыс. руб. как первоначальный взнос. Оставшиеся 2, 31 млн руб. он должен будет выплатить до ноября 2024 года, когда дом сдадут в эксплуатацию.
Согласованный график платежей клиента выглядит так:
- 1 млн он платит через полгода, в апреле 2023 года,
- 800 тысяч рублей — в феврале 2024 года,
- оставшиеся 510 тысяч — в сентябре 2024 года.
При этом застройщику все равно, будет ли клиент выплачивать остаток стоимости жилья из своих средств или оформит для этого кредит, лишь бы деньги поступали по графику.
Ты — мне, я — тебе
Еще один вариант, как частично или полностью обойтись без кредита при покупке жилья — приобрести его при помощи различных вариантов программы трейд-ин. При такой схеме в счет оплаты новой квартиры принимается движимое или недвижимое имущество покупателя.
Частный случай такого подхода — трейд-ин с проживанием. Эта схема предполагает, что покупатель может жить в своей старой квартире до сдачи новостройки.
Как правило, застройщик при этом накладывает ряд ограничений, очерчивая круг подходящих для обмена объектов. Например, девелоперы не выкупают жилье в старых или аварийных домах, квартиры с обременением, находящиеся далеко от города и так далее.
Самым большим минусом трейд-ина является то, что старую квартиру застройщик оценивает на 10–20% ниже рыночной стоимости.
Но выгода от того, что не надо самостоятельно продавать прежнее жилье и искать, где жить до готовности дома, может перевесить для покупателя фактор занижения цены.
В качестве объекта трейд-ин может выступать автомобиль клиента. Как правило, его передают его застройщику в счет первоначального взноса. Минус тут такой же, как и с квартирой — занижение стоимости авто в сравнении с рыночной ценой.
Программы трейд-ин в разных вариантах есть у ГК ФСК, MR Group, ГК «А101» и других компаний.
ЦИАН, 17.11.2022
Эдуард Филин
