Цены на квартиры в новостройках: «пузырь» чуть пошипит, но не сдуется

Отказ от «околонулевых» ипотечных ставок, которые так пугают Центробанк, но которые стали главными драйверами продаж в кризисном для рынка 2022 году, поможет лишь слегка проткнуть ценовой «пузырь». Но обвала цен на квартиры в новостройках не случится.

Центробанк, еще в прошлом году жестко осуждая феноменально дешевую ипотеку от застройщиков, поставил точку в этом вопросе. И уже официально с мая регулятор дестимулирует выдачу ипотеки, полная стоимость которой существенно ниже рыночного уровня.

Эксперты IRN.ru отмечают, что «эпоха» дешевой ипотеки не пошла на пользу рынку. Низкий первоначальный взнос «привел» слабых в финансовом плане заемщиков. Плюс ко всему, занижение ставок застройщиками (вплоть до 0,01% годовых) обернулось ростом цен на первичке на 20-30-50%. Как результат: банки получили на баланс переоцененный залог и возможные риски в виде потенциально проблемных заемщиков, а покупатели – неадекватно дорогую недвижимость.

Ставки сделаны, ставок больше нет?

Совладелец Группы Родина (девелопер кластера Russian Design District) Владимир Щекин не сомневается, что политика ЦБ сократит число субсидированных программ от застройщиков.

«Дело в том, что банкам теперь станет значительно менее выгодно участвовать в таких схемах, поэтому девелоперам потребуется нести дополнительные расходы на их сохранение. Не факт, что это окажется рентабельным. Несомненно, такие действия сужают свободу клиентов на первичном рынке и замедляют процесс его восстановления», - говорит Щекин. И добавляет, что отчасти нивелировать негативные последствия решения Центробанка способно внедрение новых госпрограмм: для молодежи, сотрудников предприятий ОПК и др. Но, подчеркивает Щекин, появление новых льготных мер не должно быть сопряжено с устранением других маркетинговых инструментов.

Директор по маркетингу холдинга AAG Евгений Хохлов добавляет: «Намерение Центробанка влиять на рынок условного ипотечного пузыря идет еще с прошлого года. Сейчас, скорее всего, банки будут ужесточать условия для потенциальных заемщиков и перекладывать риски в ипотечную ставку. Но в то же время, государство ослабляет условия на семейную ипотеку, так что в краткосрочной перспективе мы не почувствуем серьезных колебаний рынка. А в долгосрочной – увидим сокращение выданных ипотечных кредитов».

Директор по развитию ГК «Жилой Квартал» Эдуард Самигуллин уверен, что банки выведут на рынок новые ипотечные продукты, которые заменят отменённые Центробанком программы под 0,1-3%. Но у любого нового ипотечного продукта есть адаптационный период, поэтому продажи, полагает Самигуллин, могут снизиться примерно на 3-6 месяцев.

Впрочем, сценарий может оказаться куда более жестким. Телеграм-канал kremlin_sekret сообщает, что глава Центробанка Эльвира Набиуллина может попросить Госдуму полностью запретить в России «ипотеку от застройщика». О внесении таких поправок, как ожидается, заявит глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Строили, строили и настроили

Борьба с дешевой ипотекой от застройщиков идет на фоне затоваривания на рынке новостроек.

Минувший 2022 год стал рекордным по объему ввода жилья (свыше 102 млн кв метров). Вот только новые квадратные метры, даже с учетом льготной ипотеки от государства и спецпрограмм от застройщиков, не продавались. Эксперты компании «INFOLine-Аналитика» тогда подсчитали, что в России площадь нераспроданных квартир в новостройках достигла 66 млн кв. метров (или 66% от общего объема жилья в стадии строительства). Это максимальный показатель с января 2020 года.

Владимир Щекин отмечает, что сегодня на первичном рынке только Москвы реализуется 68,73 тысяч лотов, что на 51,3% больше, чем годом ранее. Но тенденция начала меняться.

«Тем не менее, уже три месяца подряд объем предложения неуклонно снижается. Это связано с тем, что застройщики во избежание затоваривания стали сокращать вывод на рынок лотов в существующих и новых проектах. Кроме того, в обществе стабилизировалась эмоциональная обстановка, снизилось влияние политических факторов на принятие решений, что способствует постепенному восстановлению спроса. Уверен, что во втором квартале позитивный тренд только укрепится», - прогнозирует совладелец Группы Родина.

Евгений Хохлов отмечает, что на рынок влияет не только вводимые решения Центробанка. «Все тренды, которые сформировались в конце 2022 года продолжат набирать вес. Мы увидим изменение размера чека, который попадает под льготное ипотечное кредитование, дальнейшее развитие ИЖС и проектов КОТ (комплексное освоение территории). Остальные же сегменты продолжат стагнировать, а если произойдет вторая частичная мобилизация, то вообще предсказать, что произойдет довольно сложно», - считает Хохлов.

Эксперты Единого ресурса застройщиков прогнозируют, что в 2023 году темпы вывода новых проектов на рынок снизятся на 30% по сравнению с 2021 годом. А падение продаж в квадратных метрах к уровню 2021 года сохранится на уровне 30%.

Снизятся ли цены на «первичку»?

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко уверен, что из-за «закрытия» дешевых кредитов застройщики будут вынуждены опускать цены, чтобы поддержать продажи. И исчезновение программ с заниженными ставками пойдет на пользу рынку недвижимости, так как именно искусственно доступная ипотека сделала жилье недоступным для покупателей.

Директор по развитию ГК «Жилой Квартал» Эдуард Самигуллин также считает, что при снижении спроса застройщики могут снизить темпы роста цен.

ЦИАН со ссылкой на Портал Единого ресурса застройщиков отмечает, что в отдельных городах России, где произошло затоваривание рынка, цены на первичку снизятся на 10-15%. Однако в большинстве городов стоимость квартир останется на прежнем уровне. Средний же уровень за «квадрат» сейчас составляет 134 тыс рублей.

Руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов также массового снижения цен не ждет. Правильнее, по его словам, говорить о том, что цены вряд ли будут расти, во всяком случае, прежними темпами.

Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов добавляет: «Ввод ограничений на минимальную ставку мы ждали, в любом случае расходы ложатся на конечного потребителя или застройщика. В последствии, мы придем к более-менее стабильному рынку в плане цены и не будет «снежного кома» по удорожанию».

Директор агентства «Этажи-Москва» Евгений Затонский считает, что в условиях, когда спрос на первичном рынке сдулся, цены в ближайшее время должны скорректирвоаться. «Учитывая, что в последние годы мы наблюдали их бурный рост, это будет неплохо», - считает Затонский. 

Новые Известия, 13.04.2023
 Екатерина Максимова