Ипотека: об итогах недавнего прошлого и правилах на ближайшее будущее

Возможное повышение первоначального взноса в рамках льготной ипотеки, уже состоявшееся увеличение лимитов выдачи по основным льготным программам, смягчение требований к IT-заемщикам — посмотрим, к чему приведут новые правила игры. По старым, как гласят исследования, россияне играли весьма активно

У игроков ипотечного рынка ни минуты покоя. То приходит информация, что условия льготной ипотеки меняются и правительство поднимает первоначальный взнос с 15% до 20%, снизив при этом на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидии банкам. То все обсуждают, что кабмин РФ увеличил лимиты выдачи ипотеки по основным программам* («Дальневосточной ипотеке», «Семейной», «Льготной ипотеке» на новостройки и «Ипотеке для IТ-специалистов») суммарно на 1,9 трлн рублей.

Согласно документу, лимит выдачи по программе «Дальневосточная ипотека» увеличен с 450 млрд рублей до 1,3 трлн рублей, по ипотеке для семей — с 3,1 млрд рублей до 3,4 млрд рублей, по льготной ипотеке на новостройки — с 4,5 трлн рублей до 5 трлн рублей, по программе «Ипотека для IТ-специалистов» — с 240 млрд рублей до 500 млрд рублей.

«В июле 2023 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, отвечая на вопросы журналистов, допустил, что лимит господдержки на льготную ипотеку для новостроек может быть исчерпан. В августе на совещании по развитию стройотрасли президент России Владимир Путин заверил, что власти РФ продолжат развивать программы льготной ипотеки», — напоминает ТАСС со ссылкой на публикацию на сайте правительства РФ.

К слову, новым витком развития IT-ипотеки можно считать правительственное постановление от 31 августа, согласно которому IT-специалисты в возрасте до 36 лет смогут оформлять льготный ипотечный кредит без учета требований к уровню минимальной зарплаты. «До сих пор это требование было универсальным. В городах-миллионниках для получения льготного кредита IT-специалистам необходимо было зарабатывать не менее 120 тысяч рублей в месяц, в остальных городах и населенных пунктах этот уровень составлял 70 тысяч рублей в месяц. При этом минимальная зарплата специалистов, работающих в Москве, должна составлять не менее 150 тысяч рублей в месяц. Исключение зарплатного ценза позволит еще большему числу работников отрасли приобрести жилье на выгодных условиях», — подчеркивается на правительственном сайте.

При этом в конце августа Минфин заявил, что намерения повышать ставки по льготным ипотечным программам нет, даже несмотря на резкое повышение ключевой ставки сразу на 3,5 процентного пункта, до 12%. Долго ли удастся сохранять статус кво — посмотрим, а пока — результаты нескольких исследований, дающих представление о сегодняшнем раскладе на ипотечном рынке.

Банк «Дом.РФ», проанализировав сделки августа*, обнаружил, что чаще всего ипотечные кредиты оформляли жители Москвы (6,3 млрд рублей), Подмосковья (2 млрд рублей), Санкт-Петербурга (около 2 млрд рублей), Краснодарского края (1,5 млрд рублей) и Тюменской области (1 млрд рублей). Далее идут Приморский край (около 900 млн рублей) и Новосибирская область (850 млн рублей). В топ-10 также попали Республика Татарстан (700 млн рублей), Ростовская (700 млн рублей) и Самарская (650 млн рублей) области.

При этом наибольший рост объемов кредитования зафиксирован в Самарской области (в 3,6 раза), Ростовской области и Приморском крае (в 2,2 раза), Новосибирской области и Краснодарском крае (в 1,6 раза), а также в Тюменской области (в 1,5 раза).

Жилищные условия за месяц улучшили около четырех тысяч семей, и это на 15% больше, чем в августе прошлого года; объем кредитования составил 21,5 млрд рублей. «Спрос на улучшение жилищных условий в августе сохранился на высоком уровне. Отмечу структурные изменения: если больше года в фокусе внимания клиентов был вторичный рынок, сейчас интерес сместился в сторону первичного сегмента, где у банков продолжают действовать госпрограммы с выгодными ставками», — отметил зампредседателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.

А «Домклик», проанализировав сделки «Сбера», назвал средний размер первоначального взноса по ипотеке*, а также выяснил, в каких регионах страны этот показатель наименьший и наибольший. Получилось, что средняя по стране планка первоначального ипотечного взноса находится на уровне 30,5% от стоимости объекта недвижимости (1,6 млн рублей). Минимальные показатели аналитики зафиксировали в Тыве (22,1%), Якутии (22,3%) и Хакасии (23,2%). Максимальные были отмечены в Москве (36,4%, или 3,7 млн рублей), Санкт-Петербурге (33,7%, или 2,4 млн рублей) и Чувашии (33,7%, или 1,5 млн рублей).

Такая разница объясняется не только стоимостью недвижимости, но и доходами заемщика: по статистике одобренных заявок, в регионах с высоким первоначальным взносом это 110-160 тысяч рублей, с низким — 60 тысяч рублей в месяц. «В регионах с высокими зарплатами проще накопить на первоначальный взнос побольше, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Кроме того, жители таких субъектов РФ обычно хорошо осведомлены о различных мерах поддержки населения (льготные программы, материнский капитал). Материнский капитал можно использовать для первого взноса, увеличив таким образом его сумму, а распространенность льготных программ в регионе стимулирует чаще использовать эту субсидию для улучшения жилищных условий», — говорят в «Домклике».

По данным платформы, в 2023 году размер среднего первоначального взноса по России менялся незначительно: в первом квартале он составил 30,7%, во втором — 31,4%. Максимальное значение этого показателя отмечено в марте прошлого года (36%), минимальное — в ноябре (30,4%).

Наконец, эксперты премии Urban, которые проанализировали, как отличается доступность жилья в 16 российских мегаполисах*, определили, в каких из крупнейших городов страны ипотечная нагрузка максимальна, а в каких минимальна. Получается, что при покупке стандартной двухкомнатной квартиры в новостройке (квартира площадью 50-55 квадратных метров с двумя спальнями — один из самых ходовых товаров на рынке недвижимости, поэтому именно она была взята за основу подсчетов) жителю Красноярска приходится тратить на выплату процентов по кредиту минимум четверть своего заработка. И это самый низкий показатель среди всех городов-миллионников: для краснодарцев ипотечное бремя в среднем тяжелее в полтора раза, для москвичей — вдвое.

Лишь в двух миллионниках из 16 (Воронеже и Самаре) нашлись двухкомнатные квартиры указанной площади, которые стоят дешевле 4 млн рублей. Для Красноярска, Волгограда, Новосибирска, Перми и Челябинска нижняя граница находится на уровне 4-4,5 млн рублей. В Краснодаре, Ростове-на-Дону, Уфе, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге за подобную недвижимость нужно отдать по крайней мере от 4,5 млн до 5 млн рублей. В Омске и Казани, не говоря уже про Москву и Санкт-Петербург, минимальный чек еще выше.

Что касается верхней планки, на семи рынках (самарском, красноярском, пермском, волгоградском, воронежском, омском и нижегородском) она не дотягивает до 10 млн рублей. Еще на шести (ростовском, челябинском, уфимском, екатеринбургском, новосибирском и краснодарском) находится между 10 млн и 15 млн рублей. В Казани цены на двушки с габаритами 50-55 квадратных метров достигают 17,01 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 27,18 млн рублей, в Москве — 36,03 млн рублей. При этом предложение элит- и премиум-класса традиционно не учитывалось.

«Наименее обременительна ипотека для жителей Красноярска: покупка двухкомнатного лота здесь потребует отчислений в диапазоне от 26,5% до 51,4% на протяжении четверти века. В Самаре на это будет уходить не менее трети всей зарплаты (примерно как в Новой Москве или на южной периферии Санкт-Петербурга). В Перми, Челябинске, Воронеже, Новосибирске, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге проценты по кредиту «съедят» 35-40% от той суммы, которую горожане зарабатывают за месяц, и это в лучшем случае. В Уфе, Волгограде, Нижнем Новгороде, Омске и Ростове-на-Дону минимальный показатель варьируется в пределах 40-45%, в Казани он равен 45,5%, в Москве — 49,5%», — говорится в исследовании.

При этом, отмечают эксперты, далеко не весь объем предложения по двухкомнатным квартирам даже теоретически доступен жителям большинства крупных городов. На обслуживание самого дорогого лота из выбранной категории уходило бы от 80% до 100% средней зарплаты в Омске, Воронеже, Волгограде, Челябинске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе и Ростове-на-Дону. В Новосибирске максимальный размер ипотечного платежа превышает среднестатистический заработок на 5,1%, в Казани — на 30%, в Санкт-Петербурге — на 37,3%, в Москве — на 43,7%.

* Есть в распоряжении Business FM