Ипотеке конец, здравствуй, лизинг!
В Центробанке предложили замену ипотеке — лизинг. Инструмент призван стать более дешевой альтернативой привычным займам и сократить срок платежа с 30 до 10–15 лет. Как эту идею оценивают эксперты рынка и представители отрасли — в материале «Компании».
Что такое лизинг и кому он нужен
Лизинг жилья — долгосрочная аренда недвижимости с возможностью поэтапного приобретения ее в собственность. Между сторонами заключается договор на период не более 10 лет. С этого момента у съемщика появляется право выкупить объект.
При этом в лизинге также существуют ежемесячные платежи, погашая которые, арендатор становится владельцем жилья. После уплаты полной стоимости квартиры (обычно это занимает от 12 до 20 лет) клиент становится ее единовластным хозяином.
Для введения лизингового механизма для жилой недвижимости необходимо проработать вопросы его регулирования, пишут «Известия» со ссылкой на Банк России. Также нужно установить требования к финансовой устойчивости и прозрачности работы компании и защитить права клиента, отметили в ЦБ.
Вместе с тем необходимо исключить возможность для девелоперов использовать этот продукт как способ приумножить свое финансовое состояние, подчеркнули представители регулятора. Сейчас ведется межведомственное обсуждение темы.
Такой инструмент подойдет заемщикам, которые по той или иной причине не могут воспользоваться ипотекой, предлагаемой банками. Например, граждане без кредитной истории или те, кто проходил процедуру банкротства. Под эту категорию также подходят люди без первоначального взноса.
На сегодняшний день ипотечные займы довольно дороги для населения и не всегда комфортны, поделился своим мнением с «Компанией» независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев. Более того, Центробанк до конца года планирует повысить ставку рефинансирования, а следом за ней, скорее всего, вырастет и стоимость ипотечного кредита, продолжил он. На этом фоне действительно возникает необходимость в новых финансовых инструментах для людей, чтобы они могли улучшать жилищные условия, подчеркнул спикер.
«За деньги — да»
Ипотечные сделки при продажах жилья уже превышает 90%, дальше можно продавать только под арендное жилье. Покупателей в ближайшие годы на рынке больше не станет, отметил в разговоре с «Компанией» владелец девелоперской компании Eight development, резидент сообщества Urbunius club Данил Бекиров.
Лизинг жилья выгоден государственной машине и экономике, которая продолжит строить дома по всей стране, подпитывая девелоперские проекты банковскими деньгами, продолжил он. Таким образом власти смогут поддерживать до 20 отраслей производства, которые обеспечивают рабочими местами около трети населения страны.
Более того, лизинг недвижимости без первого платежа актуален для ряда инвесторов, например, для тех, кто не имеет кредитной истории, отметила в беседе с «Компанией» учредитель RVDII Development & PRO-ID INVEST, участник сообщества Urbanius Club Анна Павлова. Есть достаточное количество молодых миллионеров, кто готов развиваться в недвижимости самостоятельно или привлекая профессиональных консультантов, что также положительно повлияет на динамику развития малого бизнеса, заявила она.
«Апартаменты достаточно широко пользуются спросом у населения в качестве инвестиционной покупки для дальнейшего формирования cash-flow за счет сдачи в аренду или под офис. Таким образом, лизинг может подвигнуть все большее число инвесторов рассматривать покупку апартаментов, что повлечет за собой увеличение продаж для застройщиков, которые специализируются на этом типе недвижимости», — заключила Павлова.
Девелоперы также будут готовы использовать любые финансовые инструменты, которые позволяют людям покупать квартиры, уверен Журавлев. Если схема будет рабочая и востребованная, застройщики с удовольствием ее примут и даже могут сделать какой-то апгрейд под покупателей с точки зрения комфорта, удобства и дешевизны, рассуждает он.
Особых сложностей при внедрении механизма возникнуть не должно, считает Бекиров. «Да, какие-то компании таким образом оптимизируют НДС и другие налоги, но это мелочи, которые не сильно волнуют государство. Все это быстро придет в норму. А вот рынок аренды жилой недвижимости будет целиком и полностью поглощен такого рода проектами», — пояснил он.
По словам эксперта, такая ситуация может привести к снижению продаж «вторичек». Более того, сдача квартиры в наем по рентабельности может упасть с 4–5% до 1–2% годовых.
По оценкам Журавлева, потенциальная доля, которую лизинг займет на рынке, может достигнуть 30%. «Сегодня рынок ипотечного займа у нас составляет порядка 80%, инструменты рассрочки — 10–15% в рынке. Если лизинг будет востребованным и найдет своего покупателя, то доля рынка этого инструмента на первых этапах может составить порядка 10%. После того как люди привыкнут к механизму и поймут, что это такое и как оно работает, показатель может вырасти до 20–30%», — резюмировал эксперт.
Лизинг жилья: итальянский опыт
В мировой практике уже существует успешный опыт долгосрочной аренды недвижимости с правом выкупа. Одной из стран, где работает лизинг жилья, является Италия. Там к этой опции преимущественно прибегают молодые пары.
В соответствии с «законом о стабильности», пары в возрасте до 35 лет и доходом менее 55 тысяч евро в год, могут получить налоговое возмещение в размере 19% от уплачиваемого лизингового взноса (максимум 8 тысяч евро в год). Для лиц старше 35 лет скидка меньше.
Налоговая скидка в Италии также положена и тем, кто берет ипотеку на недвижимость. Принципиальная разница в том, что в случае лизинга 19-процентная скидка дается на всю сумму, выплачиваемую банку, а в случае ипотеки — только на выплачиваемые проценты.
Например: клиент в текущем году уплатил по ипотечному кредиту 6 тысяч евро, из них 4 тысячи пошли на погашение основного долга, а еще 2 тысячи составили проценты банку. В этом случае налоговая скидка IRPEF (аналог НДФЛ) будет применена лишь к последней сумме (2 тысячи евро). В случае лизинга процент будет подсчитан от общей суммы платежа, то есть от 6 тысяч евро.
Если клиент решает выкупить недвижимость досрочно, уплатив финальный макси-взнос, он также имеет право вычесть из IRPEF 19% (максимум — 20 тысяч евро). Например: чтобы окончательно выкупить дом, клиент заплатил 30 тысяч евро. Из IRPEF можно вычесть 3600 евро, то есть 19% от 20 тысяч, представляющих максимальную франшизу.
В России развитием арендных домов с 2016 года занимается Институт развития жилищной сферы ДОМ.РФ. На сайте сервиса «Аренда.ДОМ.рф» по состоянию на июль 2023 года представлено семь новостроек Москвы, в которых можно арендовать квартиру.
Собственник арендного дома заключает с каждым арендатором договор на срок от 11 месяцев. Стоимость аренды колеблется от 50,7 тысячи до 292,8 тысячи рублей в месяц в зависимости от жилого комплекса, количества комнат и типа квартиры.
Компания, 11.07.2023
Марина Стрельникова
