Конец ипотеки: как это переживут заемщики и строительный бизнес

В четвертом квартале этого года выдача ипотеки может снизиться на 40% относительно прошлого года. Участники рынка недвижимости сообщили, что отказы связаны с резким ростом ключевой ставки. Как скажется массовый отказ в ипотеке на рынке жилья?

Банки ушли в отказ

В пятницу Центробанк повысил ключевую ставку с 13% до 15%. Это заставило кредитные организации пересмотреть предварительные соглашения, одобренные еще в августе–сентябре. По итогу россиянам начали отказывать в ипотеке по одобренным ранее условиям. Около 30% получивших положительное решение банка в августе–сентябре не смогли взять кредит. Кредитные организации снижают сумму ипотеки, увеличивают требования к первоначальному взносу или просят дополнительно подтвердить доход. Причина — изменение ключевой ставки Центробанком.

Финансовые аналитики строят прогнозы, и они мрачны.

«Сама структура ипотечного рынка может сильно поменяться. При таком уровне ставок склонность к приобретению жилья в ипотеку резко падает. И может так статься, что доминировать будут льготные программы, то есть первичный рынок. Но эти льготные программы действуют довольно давно и уже фактически себя исчерпали. Поэтому годовые темпы роста ипотечного портфеля могут снизиться сразу на 10 п. п. и достигнуть уровня 19-20%», — считает эксперт финансового рынка Андрей Бархота.

Кредитные организации начали также снижать размер одобренной суммы, увеличивая требования к первоначальному взносу. Многие просят заемщика дополнительно подтвердить доход. В целом же доля отказов выросла до 60-70 процентов, утверждают эксперты. Виной всему рост ключевой ставки, величина которой за последние месяцы выросла вдвое, с 7,5 до 15 процентов. В банках на фоне этого заявляют об отсутствии возможности долго сохранять одобренные заявки по прежним ставкам, поскольку доходность по таким кредитам будет отрицательной.

Кредитная программа… от застройщика

Мы обратились практически во все ведущие строительные компании с вопросом, как они видят перспективы продажи квартир на ближайшее будущее. В компании ПИК нам довольно резко ответили: «Не комментируем». В компании «Самолет» вежливо объяснили, что готовы говорить только о покупке квартир. В «Инграде», внимательно выслушав вопрос, вздохнули и повесили трубку. В СУ-155 и в Первом ДСК ответили примерно одинаково: «Пока ничего не прогнозируем, но будем искать варианты».

«Все, что связано с ипотекой, — это новостройки, — считает экономист Дмитрий Потапенко. -Решения, как сохранить рынок жилья, в общем-то немного. Думаю, строительные компании будут создавать собственные кредитные организации, появятся разного рода программы рассрочек от застройщика. Сейчас строительные компании понятным образом находятся в шоке. Понемногу начнут собирать советы директоров и выстилать себе дорогу в ад. Вероятны такие варианты: „ипотека от застройщика по нулевой ставке“. Рынок первички впадет в ступор, но его будут пытаться оживлять всеми возможными средствами. Могут возникнуть собственные внутренние кредитные программы. И финансовые пирамиды будут возникать, не исключаю. ЦБ считает, что выполнил свою задачу, но на самом деле нельзя так ужесточать рыночные механизмы».

А вот, как видит ситуацию Константин Пороцкий, председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному строительству, управляющий партнер ГК «Омакульма»:

«На самом деле, в ближайшее время мало что изменится. Пока ещё есть финансирование льготной ипотеки, хотя она уже получается достаточно дорогой. Вероятно, будут меняться требования к ипотечному покупателю. С одной стороны, для застройщиков первички это минус. С другой стороны, гораздо хуже и гораздо жёстче эта история ударила по вторичному рынку. И просто те покупатели, которые раньше уверенно смотрели на вторичку, сейчас опять будут возвращаться на первичку, потому что 8% и 16% — это две большие разницы. Вряд ли будет общее увеличение сделок, а насколько снизится объем сделок, зависит от огромного количества факторов. Например, если инфляция будет расти теми же темпами, как она росла в этом году, а доллар станет по 200 ₽ через полгода, а бензин по 150 за литр, народ побежит последние деньги вкладывать в жильё, будет пытаться сохранить их с любыми ипотеками».

Но эксперты считают, что рынок жилья ждут еще новые потрясения. По мнению главного эксперта компании «Русипотека» Сергея Гордейко, в ноябре ипотечные ставки в России могут вырасти с текущих 15 до 17 процентов. В то же время глава Банка России Эльвира Нибиуллина, комментируя пятничное увеличение ключевой ставки на два процентных пункта, отметила, что ипотека продолжает расти высокими темпами, поскольку «сказывается влияние льготных программ, которые нечувствительны к ключевой ставке».

На фоне этого Набиуллина высказалась о необходимости повысить для россиян первый взнос по льготной ипотеке. В сентябре показатель уже увеличивали с 15 до 20 процентов. В том же месяце выдачи льготной ипотеки в России достигли исторического максимума. На них пришлось 60 процентов от общего объема жилищных кредитов.

Выходы есть?

В то же время застройщики считают, что ситуация в регионах будет складываться по-разному.

«Объем сделок будет у разных регионов свой. Так как доходы разные, рынки разные, обеспеченность жильем разная, как и ситуация с объёмом строительства. В Петербурге, не исключено, количество сделок снизится, потому что Петербург — один из самых обеспеченных жильем регионов России, как уже построенным, так и строящимся. В Московской области спрос будет всегда, при любых условиях, потому что там очень много миграции из соседних областей», — считает Константин Пороцкий, председатель комитета РСС по малоэтажному строительству, управляющий партнер ГК «Омакульма».

Но, похоже, во власти уже осознают масштаб бедствия и для застройщиков, и для потребителей. В этой связи появилось предложение: защититься от отказов в ранее одобренной ипотеке могло бы помочь субсидирование процентной ставки.

Депутат Николай Николаев обратил внимание также на то, что вопрос отказа в уже одобренной ипотеке не определен на уровне законодательства и относится к сфере договорных отношений, поэтому российский Центробанк вряд ли захочет «заставлять банки идти на какие-то сделки».

«Другое дело, здесь вопрос заключается в том, как людям помочь. Здесь, конечно, есть возможность субсидирования процентной ставки для таких случаев. Но насколько ЦБ и правительство пойдут на это — вопрос сложный», — говорит депутат. По его мнению, о такой ситуации заемщиков должны подумать в правительстве, Минфине и Минстрое России.

Новые Известия, 01.11.2023
 Ирина Мишина