Куда двинутся цены на квартиры после повышения ставки ЦБ

Повышение Центробанком ключевой ставки с 7,5% до 8,5% приведет к росту ипотечных ставок и увеличению интереса к льготной ипотеке. Такие мнения высказали эксперты. При этом насчет динамики цен их мнения разошлись.

Ставки по собственным программам банкам могут прибавить 0,5-1 процентных пункта, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

Однако средняя ставка по рынку будет расти меньшими темпами, поскольку значительная часть выдач приходится на льготные программы, ставки по которым не меняются. При этом не исключено, что удорожание собственных программ банков дополнительно подстегнет спрос на льготную ипотеку, считает он.

Льготные ипотечные программы останутся прежними и увеличат объем на рынке, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.

Классическая ипотека подорожает до уровня на 1,5-2 процентных пункта выше ключевой ставки. С учетом использования классической ипотеки в большей степени на вторичном рынке и уже сложившемся разрыве кредитных условий, к которому привыкли покупатели, существенных, значимых изменений при таком повышении, по его мнению, можно не ожидать.

Повышение ключевой ставки негативно повлияет на рынок недвижимости, так как стоимость всех кредитных продуктов зависит от данной величины, все кредиты - ипотечные, потребительские и проектное финансирование - станут дороже, отмечает исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Повысится стоимость недвижимости - следовательно, снизится платежеспособный спрос.

Остаются льготные ипотечные программы, которые поддерживают спрос, в случае их усиления давление на рынок уменьшится. Но это не касается проектного финансирования, оно подорожает вслед за ключевой ставкой, следовательно, ожидать снижения цен на новостройки напрасно, особенно если учитывать, что Банк России может и далее повышать ключевую ставку, достигая нужного целевого показателя инфляции.

При ключевой ставке в 7,5% ставка по стандартным программам для новостроек без господдержки составляла около 11%, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. В ближайшей перспективе она будет 12-13%.

Повышение ключевой ставки также повлияет и на субсидирование лимитов по кредитам со стороны застройщиков, увеличив их затраты на 2-4% в зависимости от стоимости объекта и комиссии банка. В связи с этим можно ожидать повышенный спрос со стороны покупателей до конца июля - начала августа, то есть тех, кто захочет зафиксировать ранее одобренную ставку. Позже спрос может скорректироваться, особенно на вторичном рынке.

Повышение ключевой ставки сразу на 1 процентный пункт может заметно сказаться на экономике девелоперских проектов на ранней стадии реализации, поскольку базовая ставка по проектному финансированию применяется только к "непокрытой" части кредита, то есть не обеспеченной средствами от продаж, которые аккумулированы на эскроу-счетах девелопера, поясняет руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков. Ставки по проектному финансированию девелоперов могут в среднем увеличиться на 0,3-0,5 п.п. Однако определенный рост ждет и ипотечные ставки, в том числе по субсидированным программам.

Это приведет к замедлению темпов продаж, что отразится на темпах наполняемости счетов эскроу и дальнейшему росту ставок по кредитам для застройщиков. В большей степени это отразится на проектах, где продажи открыты совсем недавно и заметно большая часть кредита остается "непокрытой".

Клиентам, которые планируют оформлять заем, стоит поторопиться чтобы успеть это сделать на прежних условиях, советует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Но для ипотечных заёмщиков играет роль не только уровень ставки, но и бюджет покупки. В связи с этим вероятно повышение уровня ценовой конкурентности на рынке. "Рынку и клиенту необходим период адаптации к новым условиям, - говорит Родионцев. - Возможно формирование отложенного спроса, который в дальнейшем будет реализован в тех проектах, где будет оперативная реакция на изменение рыночной ситуации, соблюдение баланса цен и спроса".

Ничего хорошего для рынка недвижимости в повышении ключевой ставки нет, настаивает сооснователь и CEO VIRA Александр Савельев. Если посмотреть на увеличение ключевой ставки совместно с подорожавшим долларом, то все эти события вместе способны увеличить стоимость недвижимости. Или остановить рост скидок. Сейчас россияне решают проблему отдыха и не заметят повышения ключевой ставки, результат этого повышения будет гораздо сильнее заметен в сентябре, когда все надеются на рост спроса.

Из-за повышения ставки ЦБ увеличивается стоимость ипотеки, процент по депозитам, стоимость кредитов по проектному финансирование вырастет с нынешних 11-12% на 1-1,25 п.п.

"Увеличение стоимости ипотеки, возможно, дополнительно снизит цены на вторичном рынке недвижимости, и если это произойдёт, то рынок будет всё более смещаться в сторону вторичного рынка жилья. Девелоперы продолжат рекламировать и предлагать рынку субсидированные процентные ставки на ипотеку в новостройках, поэтому покупатели новостроек разницу не почувствуют. А потенциальное увеличение процентов по депозитам, возможно, стимулирует инвесторов в новостройки (если таковые ещё остались) инвестировать деньги в депозиты", - говорит Савельев.

Покупательский спрос снизится, цены на квартиры окажутся под давлением и также начнут снижаться, считает финансовый аналитик и директор КБ "Готовые Решения" Кристина Лоткова. Повышение ставки может также сохранить или даже улучшить условия для тех, кто хранит деньги на банковских вкладах. Увеличению доходности банковских вкладов может со временем стимулировать спрос на недвижимость со стороны таких инвесторов.