Неудержимая
Спор о том, перегрет ли отечественный рынок недвижимости и ипотеки, вспыхивающий с разной силой с 2021 года, продолжился летом 2023-го. Осенью 2023 года государство все же приняло дополнительные меры, чтобы охладить этот рынок
«Ипотека у нас действительно растет ускоренными темпами. Если брать в годовом выражении, то на 1 сентября темп роста ипотеки составил около 30%. Ускорение темпов происходит как за счет льготных программ (мы видим, что возрастает доля льготных программ в целом в ипотеке), так и, что очень важно и что нас беспокоит, за счет вовлечения в ипотеку более рискованных групп клиентов», — сказала Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров Банка России 15 сентября 2023 года.
В материалах регулятора говорится о том, что одной из причин роста ипотеки во втором квартале 2023 года стал инвестиционный спрос на фоне снижения курса рубля. Доля кредитов с просрочкой более 90 дней сохраняется на низком уровне (0,6% на 1 июля 2023 года), однако из-за возросших риск-аппетитов банков качество новых выдач невысокое, что создает риски для финансовой стабильности. Так, ипотека со взносом менее 20% составляла 63% в сегменте ДДУ (договор долевого участия) и 44% — в сегменте, не относящемся к ДДУ. Поэтому Банк России продолжает ужесточать макропруденциальную политику, вплоть до запретительных надбавок по наиболее рискованным кредитам, чтобы обеспечить сбалансированный рост ипотеки и сформировать дополнительный буфер капитала для покрытия рисков, связанных, в том числе, с сохраняющимся разрывом цен между первичным и вторичным рынками (~40%).
С 20 сентября 2023 года правительство РФ повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20% и снизило на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках этих госпрограмм.
Оценка портфеля
По словам Олега Скворцова, председателя правления АРБ, одним из ключевых моментов в оценке качества кредитного портфеля является рыночная стоимость залога. В последнее время наблюдался рост цены выставленных на продажу объектов, но заметны сигналы, что цена может снизиться, причем значительно. Есть экспертные оценки, что реальные сделки проходят порой на 10–20% ниже цены, указанной в объявлении. Ставки по ипотеке повысятся вслед за ростом учетной ставки. Доля квартир, проданных по ипотеке, снизится. В 2022 году ряд экспертов оценивали долю квартир, проданных с ипотекой, на первичном рынке Москвы величиной 80%, а на вторичном рынке — 65%. Если ипотека станет менее доступной, то это может создать предпосылки для значительного падения роста цен на квартиры, что приведет к уменьшению реальной стоимости залогов, считает Олег Скворцов.
Залоги — это важный, но не главный фактор. Качество кредитных портфелей традиционно оценивается с точки зрения просроченной задолженности, а она низкая, и это позволяет рассчитывать на погашение кредитов. «Вместе с тем стоимость недвижимости, рост которой сильно ускорился после начала пандемии ковида и массового запуска льготных программ, несмотря на определенную стабилизацию в 2022 году и в первом полугодии 2023 года, продолжает вызывать беспокойство, особенно на первичном рынке. Банк России принял регуляторные меры в части банковских резервов, направленные на исключение практик завышения стоимости недвижимости при выдаче по низкам ставкам. Эти практики в случае неблагоприятной рыночной ситуации могли привести в отдельных случаях к превышению суммы кредита над реальной стоимостью залога», — прокомментировал ситуацию вице-президент АБР Алексей Войлуков.
Старший директор группы финансовых институтов АКРА Ирина Носова отметила, что в целом текущее качество ипотечного портфеля оценивается как высокое с точки зрения платежной дисциплины заемщиков. В случае резкого снижения цен на недвижимость качество выданных кредитов будет заметно ухудшаться (в силу снижения заинтересованности в обслуживании долга), однако вероятность реализации такого риска при прочих равных условиях невысока. Продолжающийся рост цен на товары и услуги способствует снижению реальных располагаемых доходов населения, однако психологически граждане не готовы терять жилье, зачастую единственное, в связи с чем будут стараться в срок платить по ипотеке в ущерб иным своим интересам. В этой связи ожидать резкого ухудшения качества ипотечного портфеля не стоит.
«Аргумент, что нет роста уровня просрочки в ипотечном портфеле, несостоятелен, потому что, во-первых, в последние два-три года выдачи так ускорились, что уверенно размывали любую просрочку, во-вторых, ипотечные кредиты длинные, а мотивация граждан к исполнению обязательств по ним самая высокая, в связи с чем цикл их вызревания очень протяженный, а рост дефолтности происходит со значительным лагом относительно ухудшения рыночной ситуации», — привел свои аргументы управляющий директор по валидации «Эксперт РА» Юрий Беликов. Кроме того, он обратил внимание на то, что у отдельных игроков, вносящих основной вклад в ипотечные выдачи, можно наблюдать замедление оборачиваемости портфелей по погашениям. Это отражает снижение частоты и средних сумм досрочных погашений ипотеки. Данное наблюдение — одновременно и признак ухудшения финансового положения заемщиков, и индикатор снижения мобильности ипотечных активов банков, затрудняющего управление процентной маржой.
Эти оценки говорят о не очень устойчивой ситуации и возникающем напряжении как со стоимостью залогов, так и с платежеспособностью населения, которое пока справляется с оплатой кредитов в срок, но уже не может с прежней активностью досрочно гасить ипотеку.
Первоначальный взнос
«Домклик» опубликовал среднюю величину первоначального взноса по ипотечному портфелю СберБанка (на Сбер приходится более 60% всей выданной ипотеки): в августе 2023 года он составил 30,5% стоимости недвижимости. Кроме того, Михаил Матовников, главный аналитик СберБанка, на Финконгрессе ЦБ рассказал, что для рынка типична история, когда заемщик вносит небольшой первоначальный взнос, покупает новое жилье, затем продает старое и досрочно гасит часть кредита, в результате чего LTV (loan-to-value, соотношение «сумма кредита / стоимость залога») приходит к очень комфортным значениям. Оговоримся: здесь важно, чтобы заемщик сумел продать свою прежнюю квартиру — для этого у его покупателей должны быть свободные деньги или возможность взять ипотеку.
В 2023 году, по данным Банка России, 51% ипотечных кредитов выдавался с LTV более 80%. На первичном рынке этот показатель был значительно выше. Есть и региональные диспропорции, вызванные разным уровнем доходов. Так, по данным СберБанка, в Москве, регионе с дорогой недвижимостью, уровень среднего первоначального взноса один из самых больших по стране (более 35%) за счет более высоких доходов. В целом, в условиях низкой безработицы фактор относительно невысокого первоначального взноса не слишком критичен. Хотя он настораживающий, так как первоначальный взнос не только отражает способность заемщика сберегать и аккумулировать средства, но и выступает амортизатором на случай падения цен на жилье. Именно поэтому Банк России в своем макропруденциальном регулировании устанавливает более высокие надбавки по кредитам с высоким LTV. АБР в целом согласна с этим подходом. «Здесь важно, что Банк России по мере улучшения LTV позволяет банкам переводить кредит на более низкую утилизацию капитала», — подчеркнул Алексей Войлуков. В текущем году Банк России предпринял несколько ужесточающих шагов в макропруденциальном регулировании ипотеки, в том числе специально ориентированных на первичный рынок, где из-за более высокой стоимости недвижимости LTV хуже, чем в среднем по рынку. Комплекс мер, в том числе вступающих в силу с 1 октября 2023 года, вместе с ростом ключевой ставки может быть оценен как достаточно жесткий.
АРБ в целом положительно оценивает действия Банка России, направленные на ограничение различных продуктов с низким первоначальным взносом, сообщил Олег Скворцов. Совместные программы крупных банков и застройщиков — «Льготная ипотека от застройщика», «Траншевая ипотека», «Ипотека без первоначального взноса», «Ипотека с кешбэком», «Аккредитивная схема» — стимулируют продажи, но они невыгодны для покупателей и рискованны для банков из-за низкого первоначального взноса.
По мнению АКРА, оптимальный первоначальный взнос — 20–30%. При этом важно, чтобы первоначальный взнос оплачивался из собственных накоплений заемщика, а не за счет заемных средств. Меры Банка России по ужесточению регуляторных требований к первоначальному взносу охладят осенний спрос.
Спрос на ипотеку на первичном рынке недвижимости в РФ может снизиться на 20% при повышении минимального размера первоначального взноса, заявил замминистра строительства РФ Никита Стасишин в ходе Восточного экономического форума (ВЭФ).
Льготы сворачиваются
Еще один фактор, вызывающий жаркие споры, — льготные программы. Еще в 2021 году Счетная палата указывала на риски льготной ипотеки, поскольку она разгоняет цены и уменьшает доступность жилья. О том же сказала Эльвира Набиуллина 15 сентября 2023 года: «Если посмотреть с начала 2020 года, когда были массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023 года, у нас цены на первичном рынке выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, цены — где-то на четверть (27%). Это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жилье может становиться менее доступным».
Льготные ипотечные программы, с одной стороны, решают социальные и региональные задачи, с другой, поддерживают застройщиков. Застройщиков начали поддерживать таким образом в 2020 году, в период пандемии. Эта задача была решена, но недвижимость подорожала на 50%, подтвердил Алексей Войлуков.
Под давлением строительного лобби программа всякий раз продлевалась, в том числе до 1 июля 2024 года. Однако с 20 сентября 2023 года правительство ухудшило условия по программам с господдержкой.
Решать судьбу льготных программ в текущих условиях ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП) и ожидаемого торможения рынка действительно очень сложно, утверждает Юрий Беликов. Если сложить рост ставок (который может продолжиться), завышенную стоимость жилья и закредитованность граждан, то получится, что доступность рыночной ипотеки уже в ближайшие месяцы может стать очень низкой. Рынок поддерживается преимущественно льготными программами. Но это же обуславливает и неорганичность его развития. Зависимый от бюджета и централизованных решений рынок не может быть устойчивым в долгосрочной перспективе. Учитывая оба тезиса, остается поддерживать льготные программы хотя бы в каком-то виде, чтобы попытаться избежать драматичной просадки выдач, но необходимо постепенно выравнивать их условия в сторону рыночной ипотеки, повышая требования к первоначальному взносу и сокращая величину субсидирования ставок.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», высказался жестко: не свернутая вовремя льготная ипотека привела к перекосам на рынке жилья, и теперь власти ищут способы сбалансировать рынок. Меры, введенные с 20 сентября, не являются кардинальными. Однако ухудшение условий льготной ипотеки — это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования.
Банк России выступает за сохранение только адресных льготных программ по ипотеке после июля 2024 года, заявила Эльвира Набиуллина. Михаил Матовников также высказал мнение, что льготную ипотеку как инструмент нужно убирать до следующего кризиса, а программы субсидирования ставки должны перейти в разряд социальной политики для определенных аудиторий (врачи, учителя, молодые ученые). С ним согласен Алексей Войлуков, который назвал такие программы, как «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека», «Ипотека для IТ-специалистов и новых регионов». Ирина Носова считает, что льготы в качестве социальной меры нужно предоставлять тем, кто испытывает финансовые сложности с приобретением единственного жилья, а не всем желающим инвесторам.
Есть ли пузырь
Мнения экспертов на этот счет разошлись. Алексей Войлуков считает, что на текущий момент никакого пузыря нет. В качестве обоснования можно привести в том числе динамику стоимости квадратного метра в долларовом эквиваленте /в баррелях нефти /в золоте и т.п. Вместе с тем динамика показателей ПДН и LTV сигнализирует о возможных перегревах на рынке. Существуют различные трактовки перегрева — есть в том числе мнение, что данные показатели сигнализируют о том, что ипотека стала избыточно доступна не только прослойке среднего класса, но и людям со значительно более скромными доходами, которые наиболее чувствительны к увеличению инфляции. Существенное влияние на рынок недвижимости окажет рост ключевой ставки. «До выхода ипотечного рынка на новые равновесные значения целесообразно как минимум не предпринимать очередных ужесточающих мер, а в идеале — отложить реформу надбавок в сегменте договоров долевого участия, запланированную с 1 октября 2023 года», — предложил эксперт.
Ирина Носова полагает, что с точки зрения качества ипотечного портфеля рынок не перегрет, а с точки зрения уровня цен — безусловно, пузырь имеется. Негативные тенденции в экономике могут отразиться на состоянии ипотечных портфелей банков. Макропруденциальные меры в данном случае очень действенны, так как направлены на конкретный банковский продукт — ипотеку, а вот повышение ключевой ставки ограничит ипотеку, но негативно отразится на всем сегменте корпоративного кредитования, которое, напротив, нужно поддерживать.
В целом, на ипотечном рынке накопилось много рисков. Сложно сказать, сформировался ли так называемый пузырь, но риски (причем значительные) есть, и управление ими — задача не только Банка России, но и самих банков, предупредил Олег Скворцов.
Перегрев ипотечного сегмента наблюдается, считает Юрий Беликов. Меры регулятора, в частности достаточно консервативное повышение надбавок к риск-весам ипотечных кредитов с октября 2023 года, безусловно, необходимы. Но их стоило вводить раньше, например еще в 2021 году, когда можно было наблюдать устойчивые тренды роста стоимости недвижимости и роста закредитованности граждан. Теперь на охлаждение рынка будут работать все факторы в совокупности — сокращение платежеспособного спроса, рост рыночных ставок, регуляторные охлаждающие меры, ограничения условий по льготным программам.
Заемщики в ответ на новости об ужесточении условий кредитований бросились оформлять ипотеку и скупать квартиры, пока действуют старые условия. В ВТБ только за первую половину сентября выдан среднемесячный объем кредитов и досрочно преодолена отметка в 1 трлн рублей продаж всей Группы ВТБ, сообщил вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин. Начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов рассказал «Б.О.», что с момента увеличения ключевой ставки (15 августа 2023 года) банк фиксирует рост количества заявок на ипотечные продукты на 20%. Клиенты хотят успеть оформить кредит / зафиксировать ставку на прежних условиях, ожидая дальнейшего повышения процентных ставок.
Американский сценарий не повторится
Может ли в России случиться кризис, похожий на события в США, когда люди переставали платить ипотеку и бросали жилье? Такой вариант развития событий маловероятен в силу разницы в качестве выдаваемых кредитов. В России банки периодически упрощают требования к ипотечным заемщикам в целях поддержания выдач, однако они остаются достаточно адекватными в отличие от требований в США при раскрутке ипотечного маховика. Кроме того, кризису 2008-2009 годов в США предшествовала массовая выдача кредитов под плавающую ставку. Впоследствии, когда ставка возросла, заемщики перестали качественно обслуживать долг, зачастую бросали свои дома из-за отсутствия экономического смысла выплачивать кредит, ранее взятый под уже обесценившееся жилье, пояснила Ирина Носова.
Падение стоимости недвижимости в результате ипотечного кризиса в США составило всего 20%. Американцы бросали свои дома не потому, что они формально подешевели, а потому что им нечем было расплачиваться с банками. В числе пострадавших были получатели субпрайм-кредитов по плавающим ставкам (часть из них получили кредиты в результате мошенничества, будучи изначально неплатежеспособными), а также потерявшие работу в 2007-2008 годах. За время кризиса экономика США потеряла миллионы хорошо оплачиваемых рабочих мест. У нас в ипотечном кредитовании нет плавающих ставок и не усматриваются признаки роста безработицы. Сейчас она находится на исторически минимальных уровнях и уже ведет к росту номинальных зарплат, способному подстегнуть инфляцию, прокомментировал Алексей Войлуков.
По мнению Юрия Беликова, ипотечного кризиса, как в США, в России не будет, потому что для подавляющего большинства российских заемщиков заложенное жилье является единственным, тогда как в США в ипотеку могли брать второй-третий-четвертый объект недвижимости. С одной стороны, это иллюстрирует разность финансовых потенциалов заемщиков, а с другой стороны, обуславливает значительно большую мотивацию к исполнению обязательств по ипотеке в России даже при ухудшении финансового положения.
Хватит ли доходов?
Американский сценарий ипотечного кризиса нам не грозит. Но у нас свой путь возможного ипотечного кризиса. Летом 2023 года появилась статистика, согласно которой в среднем по стране не продано 70% новостроек. Это означает, что предложение очень сильно превышает платежеспособный спрос, в том числе и на фоне демографической ситуации.
Льготная ипотека вызвала ценовой перегрев на рынке недвижимости. Из-за высоких цен на жилье людям трудно накопить надежный первоначальный взнос, составляющий хотя бы 20% существенно выросшей цены квартиры. С другой стороны, подкрадывается еще одна проблема: усложняется обслуживание взятых кредитов. В России традиционно высока доля доходов, которые семьи направляют на питание, — около трети средств домохозяйства. Сейчас в нашей стране наблюдается разгон инфляции (санкции, девальвация рубля, рост цен на топливо), из-за которой семьи вынуждены будут еще больше денег тратить на повседневные нужды. Это создает риски для способности домохозяйств обслуживать свои кредиты (общий уровень закредитованности населения достиг 32 трлн рублей, из них ипотека составляет примерно половину).
Алексей Войлуков отметил, что с доходами населения вопрос многосторонний. С одной стороны, по ранее выданному портфелю инфляция в условиях низкой безработицы может повышать качество портфеля, если у заемщиков растет зарплата — ведь ипотечные ставки и ежемесячный платеж — фиксированные. С другой стороны, многое зависит от соотношения роста номинальной зарплаты гражданина и роста стоимости корзины его потребительских товаров и услуг. Если рост дохода не успевает за индексом потребительских цен (ИПЦ), то гражданину становится сложнее обслуживать ранее взятый кредит без изменения своих потребительских привычек в пользу более дешевой корзины. Отметим, что сохранение на повышенном уровне доходов людей в глубинке, о котором говорил Михаил Матовников, зависит от состояния бюджетов всех уровней и от геополитических рисков, от которых по-прежнему никто не застрахован.
В сентябре 2023 года НБКИ повысило рекомендации по размеру комфортного семейного дохода для домохозяйства с ипотекой: 100 400 рублей (+9,8% к началу 2023 года). Это означает, что семьям нужно наращивать доходы, чтобы успевать за подорожанием жизни и иметь возможность платить по ипотеке. Если материальное положение семей ухудшится, то в зоне риска окажутся инвестиционные квартиры (не единственное жилье, взятое «про запас» или чтобы спасти рублевые сбережения).
Определяя свою риск-политику, банки должны помнить, что если ипотечный рынок все-таки обернется пузырем, то на спасение всех кредитных организаций у государства в нынешних геополитических условиях не хватит денег. Поэтому каждому банку нужно самостоятельно думать о рисках, связанных с ипотекой и общим уровнем закредитованности населения.
Банковское обозрение, 26.09.2023
Елена Бродская
