У ипотеки прикрутят азарт

Банк России намерен скорректировать расчет показателя долговой нагрузки и уточнить требования к банкам по ипотеке. Это делается для того, чтобы «сдуть» образовавшийся на рынке недвижимости ценовой пузырь.

Центральный Банк Российской Федерации подготовил новую редакцию нормативного акта по макропруденциальным надбавкам и расчету показателя долговой нагрузки (ПДН). Как говорится в сообщении регулятора, большая часть изменений касается использования внутренних моделей банков, с помощью которых определяется доход заемщика при расчете ПДН.

В то же время документ корректирует отдельные нормы, связанные с ипотекой. Банк России ждет комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года.

Центробанк закручивает гайки

В частности, в предложенном экспертному сообществу документе предлагаются изменения, позволяющие использовать более актуальные данные о доходах. При разработке моделей на основе заявленного заемщиком дохода горизонт наблюдения за их кредитным качеством сокращен с 12 до 6 месяцев. Также уточнены критерии оценки качества моделей.

Предлагается ограничить рискованные практики ипотечного кредитования, предполагающие завышение стоимости жилья на первичном рынке. Кредитные организации будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении кредитов на жилье, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию.

Уточнены условия, при которых не применяются надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов, выданных по программам господдержки. Действующий критерий (ПДН не более 60%) дополнен требованием о минимальном размере первоначального взноса (не менее 30%). Также установлен закрытый перечень государственных программ.

Как уже писал «Эксперт», программы субсидированной ипотеки на фоне общей неопределенности не только спровоцировали на рынке новостроек ценовое ралли, но и создали массу парадоксальных коллизий. Например, особенность текущего рынка новостроек в том, что к нынешнему уровню цен трудно привыкнуть. За два года ралли, драйвером которого была льготная ипотека, стоимость жилья слишком выросла. За МКАДом все чаще встречаются проекты с ценами 200 тысяч рублей за «квадрат». Прайс-листы в сегменте de luxe поражают даже опытных брокеров.

Часть профессиональных инвесторов, зарабатывавших на росте цен в новостройках, ушла с рынка, считая, что цены уже на максимуме. При этом появилась группа молодых или региональных покупателей, привлеченных появившейся ипотечной ставкой в 0,1%, субсидированной застройщиками.

Такие покупатели выбирают квартиры, исходя не из их стоимости, а из ежемесячного платежа. Это отразилось в рекламе: продавцы указывают не цены, а ипотечную ставку или размер ежемесячной выплаты. В таких покупках много риска и азарта, люди зачастую берут кредит даже на первоначальный взнос, но уверены, что высокая инфляция «съест» платежи.

К перекосу привели аппетиты девелоперов и банкиров

ЦБ прощупывает почву, а пузырь на рынке недвижимости будет сдуваться, предположил в комментарии «Эксперту» Станислав Бовт, финансовый аналитик группы компаний CMS. По его мнению, совершенно очевидно, что ценовые перекосы на рынке недвижимости сегодня свидетельствуют, что ситуация далека от нормальной конъюнктуры в данном сегменте экономики. Когда цены растут, а спрос неумолимо снижается — это говорит о том, что образовался ценовой пузырь.

Такие модели, отметил эксперт, более характерны для фондового рынка, но, как видно, и рынок недвижимости оказался подвержен спекулятивной модели развития. Представляется, что неуёмные аппетиты девелоперов и банкиров, в руки которых был отдан данный сектор благодаря запуску субсидированной ипотеки, привели к таким перекосам. Понятно, что Банк России теперь будет стараться ограничить риски. Поэтому он предлагает увеличить минимальный первоначальный взнос до 30%, а также ряд других мер, касающихся ПНД.

«ЦБ ждет реакции банковского сообщества. «Но банкирам и застройщикам это мало понравится, — отметил Станислав Бовт. — Я считаю, что рынок сам отрегулирует данную ситуацию. Закон спроса и предложения никто не отменял, поэтому в ближайшие годы мы увидим нисходящий тренд на рынке недвижимости во всех ценовых сегментах и во всех регионах, включая столичный».

Ужесточение требований регулятора, уверен эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов, в самом деле связано с признаками перегрева на рынке первичной жилой недвижимости. Затяжной период льготной ипотеки в сочетании с распространением программ субсидирования пониженной ставки от застройщиков привели к аномалии, когда жилье на этапе строительства может стоить дороже, чем в сданном доме.

Сейчас задача регулятора — осторожно ужесточить условия, избегая чрезмерного давления на сектор, но и не допуская дальнейшего занижения ставок по ипотеке и разгона цен, указал Игорь Галактионов в комментарии «Эксперту». Он добавил, что для строительных компаний это является негативным фактором, поскольку от 50 до 70% продаж у крупных девелоперов связано именно с ипотекой.

Эксперт, 20.02.2023
 Анна Королева