В старости сочтемся: к чему ведет рекордный рост ипотечного рынка
К концу 2023 года российский ипотечный рынок может вырасти на рекордные 6 трлн рублей. Во многом это заслуга льготных программ, а также отложенного спроса. Между тем банки все чаще выдают жилищные кредиты сроком на 30 и более лет. ЦБ пока не видит в этом проблемы. Есть ли угроза пузыря на рынке ипотечного кредитования?
Почему растет спрос на ипотеку
За полгода «Сбер» выдал жилищных кредитов на 1,8 трлн руб., сообщил первый зампред правления Сбербанка Кирилл Царев, а к концу 2023-го собирается достичь цифры 3,5 трлн руб., – прирост по сравнению с прошлым годом составит почти 35%. В частности, в июне было выдано 111 тыс. ипотечных кредитов на сумму 364 млрд руб. По данным сервиса «Домклик», это рекорд с начала года.
Отмечается рост спроса и на льготные ипотечные программы. Так, в июне банк оформил 41,3 тыс. кредитов на 178,7 млрд руб. по программам «Семейная ипотека» (79,1 млрд руб., +1,2% по сравнению с маем и рекорд программы за все время ее существования), «Господдержка» (78,3 млрд руб., +6,5%), «Дальневосточная ипотека» (11,8 млрд руб., +1,7%), «Ипотека для IT» (9,3 млрд руб., +10,7%).
Большая часть базовой и льготной ипотеки пришлась на Московскую область – 39,8 млрд руб. Следом идут Москва (38,5 млрд руб.), Краснодарский край (22,6 млрд), Санкт-Петербург (21,7 млрд) и Тюменская область (17,2 млрд).
Вторым по количеству оформленных ипотечных кредитов идет ВТБ. За шесть месяцев там обслужили 110 тыс. клиентов. Объем продаж составил свыше 550 млрд руб. – на 28% больше, чем в первом полугодии 2022-го.
При этом в ВТБ, как и в «Сбере», фиксируют рост популярности льготных программ. С яваря по июнь банк оформил 46,7 тыс. жилищных кредитов с господдержкой на общую сумму около 275 млрд руб. Это на 13% больше, чем в первом полугодии 2022-го и в 1,6 раза больше, чем в первом полугодии 2021-го. То есть примерно каждая вторая ипотечная сделка в ВТБ оказывается льготной.
В банке прогнозируют, что при благоприятной макроэкономической ситуации в 2023 году заемщики в целом по России оформят жилищные кредиты на сумму свыше 6 трлн руб., что станет рекордным показателем для отечественного рынка. Способствовать этому, в частности, могут льготные программы, но их эффективность будет зависеть от стабильности цен на квартиры в новостройках, предупреждают в ВТБ.
«Причин для рекордного роста ипотечного рынка в первом полугодии 2023 года, на наш взгляд, несколько, – рассказал «Профилю» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выбери.ру» Ярослав Баджурак. – Главная из них – рынок адаптировался к новой «нормальности», несмотря на растущие ипотечные ставки и высокую неопределенность. Речь прежде всего о банках–лидерах ипотечного кредитования».
Нестабильность в экономике, риск дальнейшего роста ставок и обесценивание рубля стимулируют людей вкладываться в недвижимость, обращает внимание Баджурак: «Логика потребителей понятна: люди учитывают и дальнейший рост инфляции, который со временем обесценит сумму взятой ипотеки». Те, кто в прошлом году отложил ипотеку «на потом», теперь покупают недвижимость, взяв кредит.
«Отметим важный для россиян психологический фактор: своя квартира для многих – главный и самый дорогостоящий актив. За последние двадцать лет недвижимость в стране дорожала, в отличие от курса нацвалюты и покупательной способности зарплат», – напоминает эксперт.
Перспективы ипотечного рынка
Средняя ипотечная ставка по России составляет 6,5%, а в сегменте строящегося жилья – 3,5% во многом благодаря льготным государственным программам. Об этом говорится в исследовании «РИА Новости», охватившем период с 1 июня 2022-го по 1 июня 2023 года. При этом эксперты отмечают, что до 2018-го ставка никогда не опускалась ниже 10%, а в период с 2018 по 2021 годы была на уровне 8,4%.
Всего за указанные 12 месяцев было выдано 1,5 млн ипотечных кредитов на общую сумму 5,6 трлн рублей. Это больше, чем суммарный объем ипотечного рынка с 2010 по 2017 годы, и лишь немного (порядка 0,05 трлн руб.) уступает рекордному результату 2021 года. Эксперты уверенно говорят о новом ипотечном буме в России.
Аналитики связывают резкий рост с тем, что в начале 2022-го страна переживала финансовую турбулентность. Ипотечный рынок был парализован до конца мая, поэтому нынешние показатели можно назвать компенсационными. Рынок фактически вернулся к уровню 2021 года, когда для российской ипотеки были наиболее благоприятные условия за все время.
Самые большие жилищные кредиты берут в Москве – в среднем 7,4 млн руб. На эти деньги можно купить половину типовой квартиры в столице, отмечают составители рейтинга российских регионов по развитию ипотеки. Самые маленькие кредиты на жилье зафиксированы в Чечне – 1,2 млн руб.
Примечательно, что подавляющее число заемщиков вовремя гасит ипотеку. Медианное значение просроченной задолженности среди российских регионов составляет 0,33%, а диапазон значений – от 0,1% до 2%.
Финансист Лазарь Бадалов уверен: несмотря на то, что ипотечное кредитование в России растет высокими темпами, его объемы все равно малы по сравнению со странами Запада. «За последние 10 лет россияне стали активнее покупать жилье в ипотеку. Этому способствовали снижающиеся процентные ставки, развитие ипотечных программ банков и наличие государственной поддержки, – отмечает эксперт. – Однако основная часть российского ипотечного рынка приходится на 10 регионов (Москва и Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Татарстан, Новосибирская, Ростовская, Самарская области и Приморский край), а потенциал остальной страны до сих пор не раскрыт».
По мнению Бадалова, перспективы рынка ипотечного кредитования в России во многом зависят от уровня процентных ставок и банковского регулирования. «Возможности снижения процентных ставок за счет имеющихся инструментов практически исчерпаны, – считает он. – Для дальнейшего сокращения требуется разработка вторичного рынка ипотечного кредитования, где банки смогут рефинансировать свои кредиты с помощью ипотечных ценных бумаг».
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко связывает дальнейшее развитие ипотечного рынка с платежеспособностью населения и политикой Центробанка. «Если лимиты по льготной ипотеке не продлят (они могут закончиться осенью), провал будет резким, – уверен аналитик. – И даже если увеличат, то программа заканчивается в середине 2024-го, и Центробанк настроен резко против ее продления».
В свою очередь, основатель Группы «Родина» Владимир Щекин предполагает, что в ближайшей перспективе развитие рынка ипотечного кредитования в России будет ограничено несколькими факторами. «Во-первых, существует высокий уровень задолженности у заемщиков, а также снижение реальных располагаемых доходов населения. Во-вторых, доступность ипотеки для населения остается низкой, а ставки по ипотечным кредитам для обычных заемщиков – высокими (11–11,5%)», – объяснил он «Профилю».
Долгосрочные кредиты
По данным «Домклик», 24% ипотечных кредитов в мае 2023-го были выданы на покупку квартир в новостройках, 67% – на вторичное жилье, 8% – на индивидуальное жилье. Интерес к «вторичке» объясняется прежде всего более низкими ценами. В Центробанке подсчитали, что квадратный метр в новостройке обходится в среднем на 40–60% дороже. По оценкам «Инком-Недвижимости», в первом полугодии 2023-го в Москве около 20% потенциальных покупателей строящегося жилья переориентировались на вторичный рынок.
Средний срок жилищного кредита на квартиру в новостройках достиг 25,6 года, рассказала директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. Для сравнения: в 2016-м он составлял 15,7 года. Кроме того, банки стали чаще выдавать ипотеку на срок свыше 30 лет. В результате существенная часть заемщиков должна будет погасить кредит уже в пенсионном возрасте. Соответственно, есть риск, что люди не смогут этого сделать из-за снижения своих доходов. При этом средний размер ипотечного кредита по стране составляет 4,8 млн рублей, а ставка – 6,1%. Доля выдач кредитов на новостройки заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80% в первом квартале 2023 года достигла 37%, отметила Данилова.
Первый зампред Центробанка Ксения Юдаева успокаивает: «Я не слышала, чтобы у нас сейчас прям очень широкое распространение получила ипотека больше 30 лет. Если это будет, то тогда будем смотреть».
С другой стороны, в ЦБ подсчитали, что в конце 2021-го доля ипотеки на срок свыше 30 лет составляла 20%, а в конце 2022-го – уже 40%, причем свыше 40% заемщиков погасят свой долг в возрасте старше 65 лет. Регулятор связал тенденцию с тем, что все больше граждан помимо ипотеки имеют обязательства по другим кредитам.
Скрытая угроза
Между тем 1 июня ЦБ частично ужесточил правила игры на ипотечном рынке. Регулятор повысил надбавки по жилищным кредитам на покупку строящегося жилья с первым взносом (ПВ) менее 20%. Это значит, что банкам, в программах которых ПВ ниже 20%, придется формировать больше дополнительных резервов. А из-за повышенных резервов и буферов капитала снизится потенциальная прибыль. С 1 января 2024-го уровень ПВ поднимут до 30%. Изменения не коснутся программ господдержки, если предельная долговая нагрузка заемщика не превышает 60%. Это аргументировали стремлением избежать надувания ипотечного пузыря и ухудшения защиты прав граждан.
Одним из тревожных сигналов стало то, что по итогам первого квартала 2023-го почти две трети ипотечных кредитов были оформлены с первоначальным взносом меньше 20%.
«Ипотечный пузырь уже есть, во всяком случае, в московском регионе, – говорит Олег Репченко. – В последние 2–3 года на фоне доступной ипотеки цены на жилье раздулись в 1,5–2 раза. Массовое распространение околонулевой ипотеки от застройщиков во второй половине прошлого года привело к накоплению рисков в банковской системе: доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) на первичном рынке с начала 2020-го выросла с 33% до 70%». Меры Центробанка (запрет околонулевых ставок, повышение первоначального взноса) как раз направлены на аккуратное сдутие образовавшегося на рынке недвижимости пузыря, считает эксперт.
По мнению Владимира Щекина, в 2023 году ожидается дальнейшее ужесточение кредитной политики банков в отношении ипотечных кредитов. Это обусловлено удорожанием финансирования в условиях общей экономической неопределенности, необходимостью управления рисками снижения качества ипотечных портфелей из-за возможного роста просроченной задолженности, а также снижением доходов населения и возможным ростом безработицы.
Финансовый аналитик Михаил Беляев советует, если есть такая возможность, взять ипотеку, потому что в дальнейшем ее условия практически наверняка станут хуже. Вместе с тем покупка недвижимости останется надежным средством сбережения своих средств. «Повышение ключевой ставки ЦБ приведет не только к удорожанию кредитов, но и к осложнению ведения бизнеса, что скажется на благосостоянии значительной части населения. В свою очередь, ипотеку все равно придется выплачивать, так как в противном случае банк просто отберет жилье», – напоминает эксперт.
Профиль, 27.07.2023
Артур Аваков
