Банки удвоили долю отказов по ипотеке на фоне конфликта с застройщиками

Разногласия банков с застройщиками об условиях выдачи льготной ипотеки уже привели к тому, что россиянам стали чаще отказывать в получении кредитов на жилье. Тактика Минфина и ЦБ пока заключается в мониторинге ситуации

В начале января 2024 года доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку достигла 35% против 17% в декабре — это следствие изменения политики крупнейших банков по выдаче кредитов с господдержкой. Такие оценки привела директор по развитию цифровой платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко, выступая на заседании комиссии РСПП «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году». Почти четверть ипотечных заявок (23%) в начале года вовсе оставались без ответа от кредиторов, указано в ее презентации.

«Доля заявок без ответа остается высокой — в шесть раз у нас увеличилось количество таких клиентов, которые не получили день в день ответ по ипотеке. Процент одобрения на нашей платформе снизился. Мы видим, что если и происходит одобрение, то с меньшими лимитами. Средняя сумма одобрения — порядка 3 млн руб.», — рассказала Сидоренко. Площадка «Сделка.РФ» агрегирует данные 28 российских банков, 120 застройщиков в 50 регионах России.

По данным сервиса, 97% всей ипотеки в России сейчас предоставляется топ-10 банков, 90% выдач приходится на «Сбер», ВТБ и Альфа-банк, которые первыми объявили об изменении условий работы с девелоперами. Процент одобрения заявок на ипотеку в Сбербанке и ВТБ сейчас находится на уровне 70–77%, уточнила Сидоренко.

Как возник конфликт банков и застройщиков из-за льготной ипотеки

В начале января крупные кредитные организации изменили условия выдач льготной ипотеки — теперь их клиенты могут рассчитывать на кредит с господдержкой только при покупке жилья у застройщиков — партнеров банка. Такая схема означает, что девелопер должен выплачивать кредитору комиссию и фактически субсидировать ставку по льготной ссуде. Новый подход крупнейших банков вызвал неоднозначную реакцию застройщиков — некоторые из них приостановили сотрудничество с кредиторами, многие участники рынка предупредили о росте цен на новостройки, поскольку затраты на партнерские программы придется закладывать в стоимость объектов. Банки, в свою очередь, объясняют изменение подхода тем, что выдача льготной ипотеки на прежних условиях стала для них нерентабельной: из-за изменения параметров программ, роста ставки ЦБ и ужесточения регулирования разница между льготной и рыночной ставками по ипотеке уже не может покрываться только за счет госсубсидий.

Возникшие разногласия кредиторов и застройщиков как раз обсуждались на заседании комиссии РСПП при участии представителей Минфина и ЦБ.

Какую позицию занял Банк России

15 января ЦБ сообщил о рисках, которые создает новая практика банков по ограничению выдач льготной ипотеки. Регулятор указал, что она в первую очередь опасна для ипотечных заемщиков, поскольку «комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья».

Это создаст «непрозрачность механизма ценообразования», что для банковской системы несет риски некорректной оценки залогов по ипотечным кредитам, а значит, неисполнения нормативов, сказал на заседании комиссии РСПП начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов.

«Если вы помните, исторически Центральный банк всегда возражал против массовой льготной ипотеки как инструмента, который искажает льготный механизм. На самом деле то, что мы сегодня видим с комиссиями, — это последствие того, что в какой-то момент масштабы этой льготной ипотеки не были ограничены. Точно так же Центральный банк возражал против комиссий, которые застройщики платили банкам за снижение ипотечной ставки на тот или иной период», — добавил он.

По словам Копылова, регулятор изучает данные о рентабельности выдачи льготной ипотеки в текущих условиях.

«Мы сейчас очень плотно общаемся с ведущими банками на тему того, чтобы понять, что стоит за выводами о снижении прибыльности [ипотеки], какие расчеты в основе этого лежат», — сказал представитель ЦБ.

Банк России также предложил оператору ключевых льготных программ — «Дом.РФ» — перераспределить лимиты по выдаче кредитов с господдержкой. «Отчасти какой-то балансирующий эффект в краткосрочном периоде на ситуацию может оказать то, что те банки, которые не участвуют во взимании комиссий, смогут большую часть рынка взять на себя, хотя этот ресурс ограничен», — сказал Копылов.

Наконец, он напомнил, что Федеральная антимонопольная служба (ФАС) изучает жалобы в адрес банков, изменивших условия выдач льготной ипотеки.

«Наверное, этот процесс тоже получит развитие и приведет к каким-то результатам», — предположил представитель ЦБ.

Как на ситуацию смотрят в Минфине

«Тот диалог, который сейчас выстраивается между банками и застройщиками, наверное, не должен перекладываться на граждан, нужно попытаться найти здесь баланс. Мы со своей стороны за ситуацией пристально следим, нужно, видимо, чтобы прошло какое-то время, чтобы посмотреть в региональном разрезе, какие будут идти выдачи, — как выдачи перестроятся по субъектам, по округам. Думаю, дальнейшее обсуждение можно будет проводить после того, как мы этот мониторинг проведем», — прокомментировал ситуацию и.о. заместителя директора департамента финансовой политики Минфина Осман Кабалоев.

В Минфине также не поддержали предложение банков вернуть для кредиторов размер надбавки при расчете возмещения по программам льготной ипотеки.

«На текущий момент изменения (в постановление правительства. — РБК) уже внесены, ситуация мониторится, но возврат к прошлым параметрам сейчас не обсуждается», — сказал Кабалоев. По его словам, «глобальных проблем с выдачами» льготной ипотеки сейчас нет, а аргументы застройщиков министерство «тоже слышит».

Председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец раскритиковал такой подход Минфина к проблеме.

«Даже если рынок в какой-то момент скорректируется в целом, то сегодня нескорректировавшийся рынок для тех проектов, которые будут вынуждены дополнительные затраты закладывать в стоимость, станет неконкурентным. То есть будут допродавать те квартиры, которые по старым программам финансировали, и все. Замкнутый круг. То, что вы сегодня констатируете, что этого еще не произошло, это как история про человека, который падает с небоскреба и его спрашивают: «Как дела?», а он отвечает: «Ну, пока все хорошо — лечу», — констатировал Казинец.

В ответ на его реплику Кабалоев заметил, что задача правительства сейчас заключается в том, чтобы «льготная ипотека занимала гораздо меньшую долю в общем объеме».

РБК, 18.01.2024
 Юлия Кошкина