Банки vs застройщики: как на рынок недвижимости повлияют «ипотечные комиссии»?

Некоторые российские банки с января этого года ввели новые правила, по которым субсидировать льготную ипотеку с господдержкой придется также и застройщикам. Как такая мера может отразиться на рынке жилья, приведет ли она к развитию конфликта между девелоперами и кредитными организациями, "Интерфаксу" рассказали эксперты рынка.

Что произошло?

С января 2024 года ряд крупных банков страны ввел новые условия выдачи льготной ипотеки на покупку квартиры в новостройках. Напомним, что льготными программами, на которые распространяются эти требования, являются "Господдержка", "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека", "Арктическая ипотека", "Ипотека для IT".

"Согласно изменениям в законодательстве, с 23 декабря 2023 года вступает в силу ряд изменений в условиях ипотечного кредитования с господдержкой. Чтобы сохранить доступность ипотечных госпрограмм для клиентов, в Сбере было принято решение продолжать выдачу льготной ипотеки с применением субсидирования от застройщиков — партнеров банка. (…) Если кредитный договор подписан 11 января 2024 или позже: по таким заявкам выдача кредита будет проводиться только с применением субсидирования от застройщика", — сообщалось в блоге "Домклик" Сбера в конце декабря.

Позже о подобном решении заявили ВТБ и Альфа-банк. Однако не все кредитные организации пошли на такой шаг. Специалисты предполагают, что другие банки не ввели комиссии лишь пока, либо имеют меньшие операционные затраты по направлению ипотечных программ с господдержкой. А вот Банк.ДОМ.РФ, к примеру, однозначно проинформировал партнеров о том, что решил не взимать комиссий за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм. "Интерфакс" направил запрос о предоставлении комментариев в несколько кредитных организаций, но ответа не получил.

Однако на сложившуюся ситуацию отреагировали застройщики, регулятор, представители строительных объединений и аналитики рынка.

Как изменятся цена "квадрата", спрос и предложение?

Экспертное сообщество почти сразу же назвало одним из наиболее вероятных вариантов развития ситуации повышение девелоперами стоимости квартир для покупателей, если они приобретаются по одной из программ с господдержкой.

"Для покупателей, желающих оформить ипотеку в банках, которые ввели допкомиссии, стоимость жилья может увеличиться на 5-8% в зависимости от доли кредита в стоимости квартиры. Увы, в текущих условиях, застройщики вынужденно будут перекладывать допкомиссию по ипотеке с господдержкой на покупателей или заранее ориентировать клиентов оформлять ипотеку в других банках. Такие действия, увы, приводят к увеличению разрыва между стоимостью на первичном и вторичном рынками недвижимости, который невозможно сократить из-за разницы ставок на ипотеку в рамках проводимой ЦБ денежно-кредитной политикой", — считает руководитель финансово-экономического управления "Главстрой" Александр Ситников.

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Татьяна Боева подчеркивает, что каждый застройщик будет самостоятельно определять политику в области продаж — включать возникающие издержки в стоимость квартир или нет.

"Новые условия льготной ипотеки могут отразиться на стоимости квартир, такие риски нельзя исключать. Например, при льготном кредите в 6 млн рублей субсидия девелопера составляет около 7,5%. Но общий тренд будет понятен в целом после реакции антимонопольных органов на решения банков и формирования взвешенной позиции в профессиональном сообществе с учетом мнения регулятора", — добавляет она.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков опасается, что увеличение цены приведет к еще большему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства.

"По данным из открытых источников, объем ввода МКД и без этого в 2024 году планируется на 20% ниже, чем 2023 году. Снижение рентабельности на 6-7% на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков", — полагает Глушков.

Эксперты брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO спрогнозировали рост стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости Московского региона на 8-13% и снижение количества экспонируемых лотов на 10-15% к концу года. Они отмечают, что на цену "квадрата" в том числе повлияет "ипотечная комиссия" от банков.

"Дорогие кредиты в совокупности с увеличением размера первоначального взноса, а также с возможными инфляционными скачками приведут к тому, что цены на жилье будут выше, его количество сократится, а спрос обвалится на 25-30% к концу 2024 года", — резюмирует соучредитель DOLGOV PRO Михаил Долгов.

В компании CORE.XP тоже уверены, что допкомиссия может привести к сокращению спроса на новое жилье из-за повышения ипотечных ставок на первичном рынке недвижимости.

"Подъем средней ставки к отметке 8% к середине текущего года может привести к сокращению спроса в ипотечном сегменте по итогам 2024 года на 13-18% г/г.", — говорится в ее исследовании.

При этом в сегменте недвижимости без привлечения кредитных средств в компании не исключают стабильного спроса на уровне предыдущего года.

"Таким образом, общее снижение рынка недвижимости в России может составить 8-12% в 2024 году. В условиях сокращения спроса цены на недвижимость приостановят рост. Вместе с тем, возможное сокращение нового предложения для балансировки рынка может позволить удержать цены на первичном рынке недвижимости по итогам этого года около текущих уровней", — комментирует директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.

Возможен ли компромисс и что думает регулятор?

Несмотря на возникший резонанс, некоторые эксперты уверены, что конфликта между кредитными организациями и девелоперами не будет.

"Не стоит ожидать развития какого-либо конфликта между банками и застройщиками, которые многие годы до этого укрепляли партнерские взаимоотношения. Банки не скрывают, что причина ввода комиссий — изменение механизма компенсации "выпадающей" процентной ставки и размеров резервирования после 23 декабря 2023 года. Компромисс может быть достигнут за счет внешнего вмешательства регулятора – как ЦБ РФ, так и ФАС – или путем добровольного снижения величины комиссии со стороны банков, так, чтобы это не привело к существенному росту стоимости сделки", — делится своим мнением Ситников.

"Конечно же, всегда можно найти компромисс, мы как раз сейчас видим этот непростой процесс: 11 января в ФАС уже поступили жалобы некоторых застройщиков, 12 января появилась новость о том, что Банк ДОМ.РФ не будет вводить комиссий. Какой именно компромисс будет достигнут, сказать достаточно сложно, так как это вопрос не столько повышения средней цены проекта, сколько устойчивости проектов и компаний в целом", — говорит Елизавета Родина, руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой".

В понедельник свое видение ситуации озвучил Центробанк. По оценке регулятора, введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.

Банк России будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов, чтобы завышенные цены не приводили к системным рискам. Для кредитов с низким уровнем обеспеченности залогом предусмотрены повышенные требования к капиталу банков. ЦБ также предложил оператору программы АО "ДОМ.РФ" для выравнивания ситуации рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.

Интерфакс, 16.01.2024