«Дай процент» от Грефа: как банкиры решили поживиться на ипотечных квартирах
«Теперь называть льготную ипотеку «Господдержкой» уже не совсем корректно, это «ГосДевПоддержка», — так в стане девелоперов оценили новые правила льготной ипотеки от ведущих банков страны. С сегодняшнего дня Сбер вводит свои комиссии: каждый аккредитованный банком застройщик, чей клиент собрался взять ипотеку, отныне должен отстегнуть финансовому учреждению от 7,5% общего размера кредита. Примеру готовы последовать ВТБ, Альфа-Банк и Совкомбанк — вместе со Сбером они контролируют 80% рынка ипотеки в стране. Причина в том, что правительство сократило маржу банков от льготного кредитования — и Сбер стал первым, кто решил, что не дело терять на этом деньги. О том, чем это аукнется для покупателей и застройщиков, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
Банки выставляют счета за льготную
С 11 января застройщики, чьи клиенты вознамерились купить квартиру через льготную ипотеку в Сбере, должны заплатить банку комиссию за каждого покупателя. Ее размер зависит от суммы кредита:
- ипотека с господдержкой со ставкой 8% — выплачивается комиссия в 7,5%;
- семейная ипотека со ставкой 6% — комиссия равна 8,4%;
- IT-ипотека по ставке 5% — 8,9%;
- дальневосточная или арктическая ипотека со ставкой 2% — 11,5%.
Что это значит? Нетрудно подсчитать, что при семейной ипотеке покупателя квартиры в 6 млн рублей застройщик должен перечислить банку полмиллиона.
Почему банк, возглавляемый Германом Грефом, принял такое решение? Очевидно, по двум причинам. Первая — правительство РФ 16 декабря изменило условия кредитования по льготным программам и снизило размеры субсидий банкам за предоставление льготной ипотеки. Вторая — Сбер можно считать доминантом на рынке, его доля по ипотеке превышает 55%, а ипотечный портфель весит 9,4 триллиона. Так что можно делать что захочешь — клиентам и партнерам деваться некуда.
«Раньше, пожалуй, никто из банков не позволял себе настолько агрессивной политики в ипотечном сегменте, — отмечает гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Сбер сегодня занимает на этом рынке лидирующие позиции, поэтому, видимо, может позволить себе подобные маневры».
Разумеется, такое решение команды Грефа стало сигналом другим банкирам.
«На сегодняшний день объявили об этом четыре банка: ВТБ, Сбер, „Альфа“ и Совкомбанк. Но очевидно, что лишь вопрос времени, когда это сделают все остальные банки: думаю, в течение максимум одной-двух недель», — считает замгендиректора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Доля ипотеки с господдержкой в общем объеме ипотеки к концу года была на уровне 55–60%. А Сбер, ВТБ и Альфа-Банк в сумме контролируют 80% рынка ипотеки.
Суть субсидирования ипотеки государством — в компенсации банкам разницы между льготной ставкой ипотеки и рыночной. Теперь финансовые учреждения получают компенсацию из бюджета по схеме «Ключевая ставка ЦБ + 1,5%». А еще летом 2023 года схема была «Ключ + 2,5%», в сентябре ее понизили до 2%. Почему решили снизить процент, понятно: в бюджете на это не хватает средств. После роста ключевой ставки ЦБ расходы бюджета на эти компенсации в 2024 году увеличились в 3 раза по сравнению с 2023-м и достигли 450 млрд рублей. В ноябре бюджет дополнительно выделил еще 95 миллиардов. Повышение «ключа» еще на 1% в декабре требует новых расходов, но кабмин предпочел такого не делать — вместо этого сократили доходность для банков, а им пришлось искать другой выход.
И никто уже не вспоминает, что финт с комиссиями идет вразрез с позицией ЦБ. Помните, как глава регулятора Эльвира Набиуллина возмущалась по поводу «черт знает каких» схем с застройщиками? Весной 2023 года она намекнула, что Центробанк просто не хочет «бегать по рынку с дубинкой», но завышение цены квартиры ради льготной ипотеки банков и застройщиков — обман экономики. А сейчас команда Грефа открыто сделала это уже в отношении льготной ипотеки с господдержкой!
Видимо, выдавать льготную ипотеку банкам стало не так уж выгодно. Разница оказалась достаточно критичной, чтобы переложить выпадающие доходы на других участников рынка. Слишком мало прибыли… Кстати, о прибыли: Сбер по итогам января – сентября 2023 года показал ее в размере 1,15 трлн рублей.
«Давать какую-то оценку этому решению, мне кажется, неэтично — Сбер в своем праве вести бизнес на собственное усмотрение, — говорит Галеев. — Тут только можно отметить, что государство в своей программе сократило размер не самой компенсации банкам, а дополнительной надбавки — с 2,5 до 1,5 процента. То есть банки не уходят в минус, не теряют на этом деньги, а сокращается именно их прибыль».
А зачем сокращать прибыль, если можно поискать ее в карманах партнеров?
Посчитаем в рублях: переплата — миллион
Сколько переплатит покупатель, если комиссию «зашить» в цену квартиры? Допустим, вы хотите купить квартиру по ипотеке с господдержкой под 8% годовых. Посчитаем.
Первоначальный взнос теперь составляет 30%, а лимит кредита — 6 млн рублей. Комиссия при кредите в 6 млн — 450 тысяч. Т. е. максимальная цена такой квартиры будет 8,57 млн рублей. Но без комиссии она была бы 8,12 млн — и вам бы хватило кредита в 5,7 миллиона. А теперь придется брать все 6 млн и на первоначальный взнос наскребать больше.
Но главный критерий — ежемесячный платеж. Средний срок ипотеки в России, по оценкам ЦБ, примерно 26 лет. Соответственно, ежемесячный платеж по новым условиям — 45,7 тыс. рублей. Еще вчера было дешевле: ежемесячный платеж — 43,3 тысячи. Растет и переплата: по-новому за весь срок будет 8,3 млн рублей, а раньше квартира за весь период дорожала на 7,8 млн рублей.
Резюмируем. У вас и квартира подорожала на 450 тыс., и вы еще переплатите за нее 500 тыс. за 26 лет. Это мы еще не берем расходы на страхование. В общем, миллион из кармана, чтобы банки не потеряли свою маржу.
Кроме того, «зашитая» в цену комиссия удорожает квартиру здесь и сейчас. Если вы решите продать такую квартиру через год-другой — вы ее вряд ли продадите за те же деньги. Ведь вы брали ее по завышенной цене, а продавать придется по рыночной. И в этом Набиуллина видела великий обман: клиента вынуждают платить полный срок ипотеки, цены на квартиры растут на бумаге, и все эти игры чреваты проблемами в экономике и у самих банков — залоги-то дутые.
Комиссии за ипотеку с дисконтом — до 40%?
Впрочем, остаются еще маркетинговые ставки, так возмущавшие ЦБ, — они ниже, чем по госпрограммам. Такие ставки ипотеки банк и застройщик устанавливают по договоренности, и расходы тут компенсирует последний. Скажем, квартира в ипотеку под 3,5% годовых, траншевые ипотеки или кешбэк. За все это в любом случае кто-то платит — либо покупатель в виде повышенной цены квартиры, либо девелопер, закладывая скрытую скидку.
Как рассказала «БИЗНЕС Online» одна из представителей казанских девелоперов, аппетиты банков при применении маркетинговых программ за последние пару лет серьезно возросли. Если при появлении ипотеки под 0,1% в самом начале этих маркетинговых игрищ банкиры просили комиссию процентов 10–15, то теперь речь идет о выплате сразу 40% суммы кредита, который получает клиент. А допустим, дисконт в 2,5% от ставки семейной ипотеки (ее максимальный лимит — 6 млн рублей) обойдется застройщику в 23,5% кредита его клиента. Все это измеряется сотнями тысяч и миллионами рублей, которые девелопер должен оперативно перечислить банку.
Как это сказывается на цене «квадрата», понятно всем, но иначе не получается сделать доступным ежемесячный платеж, а благодаря таким схемам он падает до приемлемых большинству 20–30 тыс. рублей. Сейчас, впрочем, о ставках около 1% уже говорить не приходится: такие квартиры получаются слишком дорогими.
«Если раньше застройщики субсидировали ставки с господдержкой и могли дать клиенту не базовые 8 процентов, а 5–6 процентов, что повышало доступность приобретения жилья, то теперь подобные программы под вопросом, потому что такое приведет к комиссии для застройщика в 12–14 процентов от стоимости квартиры, а это колоссальные затраты», — объясняет Юсупов.
По сути, на одной квартире банк зарабатывает не единожды. Девелопер платит комиссии за льготные кредиты — сразу же, как только клиент подписывает ипотеку. Как видим, это может быть до половины суммы кредита. Деньги клиента уходят в банк на эскроу-счет и лежат там бесплатно, пока застройщик полтора-два года возводит дом в кредит. Наконец, покупатель потом десятки лет выплачивает ипотеку с процентами. Не забудем о страховании жизни и предмета залога у банковских страховщиков. Да еще и в случае льготной ипотеки государство возмещает… Неудивительно, что по итогам года прибыль банковского сектора измеряется 3 триллионами.
В общем, недаром президент РТ Рустам Минниханов, говоря о банковских комиссиях, отмечал, что в рамках проектного финансирования 10% стоимости жилья идет на проценты и комиссии банков. Т. е. если девелоперы строят на 50 млрд рублей — 5,5 млрд уходит банкам. Ну а теперь, похоже, эта сумма может еще и вырасти.
Это уже не «Господдержка», а «ГосДевПоддержка»
Чего ждать после всего этого? Разумеется, застройщики тоже будут вынуждены переложить данные расходы далее по цепочке — на плечи покупателя. Кроме того, это еще один фактор снижения спроса на квартиры, говорят опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка. Все это негативно скажется на рынке — продажи новостроек снизятся.
«После введения подобной политики однозначно можно ждать роста цен, потому что у девелоперов просто нет таких средств — они не заложены в проектное финансирование, — отмечает руководитель агентства недвижимости „Татнед“ Анастасия Голяшева. — Представляете, что происходит? Девелопер на стадии подписания проектного финансирования утвердил, допустим, 1,5 миллиарда рублей, а сейчас его расходы увеличиваются еще на 200 миллионов. Получается, что застройщик просто-напросто будет вынужден поднять цены на квартиры».
Финансовые модели проектов — на руках у банков, и такая дополнительная нагрузка на расходную часть не была заложена, подтверждает ситуацию Галеев. «Подобное решение вынуждает застройщиков снова поднимать цены, других источников выплатить эту комиссию нет — мы и так уже работаем на минимальной маржинальности, — отметил гендиректор ГК „СМУ-88“. — В текущей экономической ситуации на фоне постоянного роста цен на стройматериалы, космической ключевой ставки, фактического отсутствия эффективных инструментов продаж и мертвого вторичного рынка другого выхода для нас нет. И банковский сектор об этом очень хорошо осведомлен».
«Все мы понимаем, что застройщики не хотят нести лишние расходы. Они будут закладывать комиссии в цену, плюс сейчас не самое активное время продаж — в итоге рынок встанет еще больше, — прогнозирует руководитель АН „Арт Хаус“ Анна Костыркина. — Люди просто возьмут тайм-аут. Тем более что и первоначальный взнос увеличили до 30 процентов! Народ уйдет в накопление, а тут еще и ставки такие интересные банки предлагают по депозитам. Люди будут предпочитать аренду жилья вместо покупки квартир по недоступным ценам. Умные застройщики потеряют прибыль или хотя бы частично возьмут на себя расходы. Однако в целом, на мой взгляд, рынок новостроек притормозится, покупателей станет меньше — по моим ожиданиям, спрос упадет на 25–30 процентов».
Конечно, это приведет к снижению продаж и сужению рынка вкупе с тем, что первоначальный взнос в декабре тоже вырос с 20% до 30%, считает Юсупов. «Там, где это возможно, комиссии будут заложены в стоимость квартир, — говорит замгендиректора „Унистрой“. — Там, где цены уже на пике, девелоперам придется закладывать их только частично, иначе есть риск падения продаж. Девелоперы точно так же, как и банки, не хотят терять свою прибыль, ведь это вопрос безопасности и развития компании».
Как заметила Костыркина, банки фактически попросили о субсидировании со стороны застройщиков, хотя господдержкой всегда занималось государство. Юсупов также отмечает, что сейчас называть льготную ипотеку «Господдержкой» уже не совсем корректно. «Ее теперь, по сути, поддерживают и государство, и девелоперы, так что правильнее ее называть „ГосДевПоддержка“», — полушутя-полусерьезно говорит он.
Риелторы также отмечают и другие гайки, которые закрутили с наступлением нового года. Снова растут ставки по ипотеке — накануне тот же Сбер поднял базовые ставки на 1,1%. Наступает сложный период для рынка переуступок, что чревато для застройщиков уходом мелких инвесторов, которые покупают квартиры для перепродажи. Прикрыли лавочку с многократной льготной ипотекой, а раньше состоятельные граждане активно этим пользовались, покупая жилье детям на будущее. На загородном рынке теперь не купишь готовый дом с господдержкой, если он построен индивидуальным предпринимателем, — это доступно только для ООО, говорит Костыркина. И конечно, по «загородке» застройщики тоже будут вынуждены субсидировать низкую ставку. «В общем, начинается веселье — и да здравствуют голодные игры!» — резюмирует руководитель АН «Арт Хаус».
Что ж, льготная ипотека становится менее льготной. Но даже такая программа останется выгоднее, чем ипотека по базовым ставкам. Да, квартира дороже, но платеж меньше, и в эти качели можно играть и дальше. Пока — как минимум до июля этого года.
БИЗНЕС Online, 11.01.2024
Дмитрий Катаргин
