Наталья Трунова: Нельзя говорить о повышении доступности жилья в России
Новая квартира остается лишь мечтой для многих россиян несмотря на программы льготной ипотеки. О главных рисках в строительной сфере, о том, почему нужно исключить однокомнатные квартиры из программы льготной ипотеки, в каких регионах проблемы с доступностью жилья стоят наиболее остро, и решен ли вопрос с обманутыми дольщиками в России, в интервью РИА Новости рассказала аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова.
– Льготные ипотечные программы, которые призваны решить проблему с доступностью жилья, наоборот усугубляют ее: стоимость квадратных метров росла и в 2020 году, и в прошлом году. Какой динамики вы ожидаете в этом году?
Наращивание льготного кредитования в 2020-2021 годах действительно не привело к увеличению доступности жилья, так как эффект роста цен из-за возросшего спроса компенсировал эффект удешевления обслуживания ипотеки.
Количество предоставленных льготных ипотечных кредитов в прошлом году составило 335 тысяч. В денежном выражении льготная ипотека составила 18% от общей суммы предоставленных ипотечных кредитов, если взять все льготные программы (дальневосточная ипотека, семейная ипотека) то их доля составляла 2%. При этом за первые пять месяцев текущего года доля всей льготной ипотеки в общей выдаче составила уже 37%.
Однако оценка динамики изменения реальных располагаемых денежных доходов в 2020-2021 годах указывает на отсутствие реальной возможности у большей части россиян на приобретение жилья. При этом стоимость квадратного метра в 2021 году в целом по России на первичном рынке возросла на 29,5%. Несмотря на снижение стоимости ряда позиций на рынке строительных материалов, стоимость жилья на первичном рынке все еще не начала понижаться. Исходя даже из этих параметров, мы не можем говорить о повышении доступности жилья.
– Какие главные риски в сфере строительства жилья вы сейчас видите?
В начале весны 2022 года ситуация в стране сильно отличалась от той, которая была один-два года назад в период пандемии коронавируса: резкое изменение курса валют к рублю и ключевой ставки Банка России, уход иностранных компаний с российского рынка, разрушение логистических цепочек поставок по многим импортируемым товарам.
В общей структуре затрат на стройматериалы наибольший вес имеет продукция, которая на 90% производится в России. Но при этом строительная техника, машины и оборудование – в основном импортные.
Имеются проблемы с импортом котлов центрального отопления, насосов, кондиционеров, подъемников, лифтов, эскалаторов, ручных инструментов, бульдозеров и другой строительной техники. По ряду позиций можно и нужно реализовать проекты импортозамещения, но оперативно сделать это не так просто, тем более на своей технологической базе. Поэтому проблема импорта и его замещения для строительной отрасли является достаточно серьезной.
Второе: есть риск, что в непростых экономических условиях не все застройщики справятся с проблемными ситуациями. Фондом развития территорий в ходе мониторинга застройщиков 11720 многоквартирных домов площадью 111,6 миллиона квадратных метров на 31 декабря 2021 года выявлено 900 или 8% потенциально проблемных домов площадью 7,7 миллиона квадратных метров, при строительстве которых нарушены графики производства работ, или документы находятся в судах по рассмотрению дел о банкротстве застройщиков. Мы надеемся, что ситуация по крайней мере не будет ухудшаться, но понимаем, что при наличии первой проблемы это возможно.
И третье, что хотелось бы отметить – это возможный риск снижения качества. И сейчас мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровней, строится энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Также мы отмечаем, что до сих пор остается высокой доля однокомнатных квартир в общей структуре строящегося жилья. С учетом того, что основным показателем реализации федерального проекта "Жилье" является исключительно ввод квадратных метров (без качественных характеристик), есть опасность ухудшения ситуации.
– Получается, что вы предлагаете исключить студии и однокомнатные квартиры из семейной ипотеки или даже из всех программ с господдержкой?
Счетная палата предлагает исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ с государственной поддержкой – государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья и тем самым способствовать росту предложения таких типологий. В большинстве случае, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия. Данный факт в том числе провоцирует рост на рынке жилья доли именно однокомнатных квартир и студий как наиболее часто покупаемых. Предлагаемое изменение правил предоставления ипотеки может поспособствовать изменению структуры предложения на рынке жилья, улучшить комфортность условий проживания граждан в новом жилье.
– Нужны ли в принципе ипотечные программы с господдержкой, для кого их стоит оставить?
Ипотечные программы с государственной поддержкой необходимы. Однако они должны улучшать жилищные условия граждан в соответствии с принципом комфортного проживания – отдельная комната каждому члену семьи. Исходя из этого студия и однокомнатная квартира – это жилье для одиноких людей. В идеале для комфортного проживания двух граждан нужна квартира с двумя комнатами и более, поэтому ипотечные программы с господдержкой, в том числе льготного ипотечного кредитования, должны ориентироваться на приобретение гражданами иных, более комфортных типологий жилья. А в настоящее время в структуре строящего жилья доля однокомнатных квартир остается наибольшей и составляет 52,8% по количеству квартир и 38,2% по количеству квадратных метров.
– В каких регионах проблема с доступностью жилья стоит наиболее остро? И где эти проблемы в принципе решаются, а где делается недостаточно?
По средней стоимости квадратного метра жилья по субъектам на первичном рынке заметны явные перекосы с востока, где жилье дороже, на запад, где жилье дешевле. Если исходить из того, что цена формируется платежеспособным спросом, то высокая стоимость квадратного метра в таких субъектах, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, позволяет говорить о дисбалансах на рынке жилья и может косвенно свидетельствовать о неравномерном пространственном развитии страны.
Комплексное решение этой проблемы в регионах возможно при использовании общегосударственных программ развития рынков жилья, которые бы выравнивали существующие дисбалансы. Большинству регионов самим решать проблему с доступностью жилья зачастую не под силу.
– Счетная палата неоднократно указывала на проблемы обеспечения жильем льготных категорий граждан – это сироты и многодетные семьи. Решаются ли они? По вашему мнению, они связаны с нехваткой средств, или есть другие причины?
Действительно Счетная палата неоднократно обращалась к теме обеспечения жильем льготных категорий граждан, в разные годы проводились мероприятия по вопросам улучшения жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, молодых семей, детей-сирот.
В результате совместной работы правительства и Счетной палаты было значительно увеличено финансирование мероприятий по обеспечению жильем детей-сирот и инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, вставших на жилищный учет до 1 января 2005 года. Но несмотря на меры, принимаемые правительством, в том числе по увеличению финансирования и совершенствованию законодательства, в настоящее время по многим льготным категориям граждан наблюдается задолженность по обеспечению их жилыми помещениями. Например, очередность детей-сирот на получение господдержки по улучшению жилищных условий составляет около 300 тысяч человек, молодых семей – более 170 тысяч человек, инвалидов, вставших на учет до 1 января 2005 года, – около 24 тысяч человек.
По информации Росстата, в органах местного самоуправления на жилищном учете состоит более двух миллионов малоимущих граждан, среди которых находятся и льготные категории граждан.
Первая причина, конечно, – недостаточное финансовое обеспечение. Среди других причин можно назвать отсутствие свободных жилых помещений в региональных и муниципальных жилых фондах, ограниченные возможности в строительстве нового жилья и формах решения этой проблемы.
По расчетам Минстроя России в 2022-2024 годах дополнительная потребность в средствах федерального бюджета на обеспечение жильем детей-сирот составляет более 600 миллиардов рублей, молодых семей – около 150 миллиардов рублей, инвалидов – 25 миллиардов рублей.
– Решен ли в России вопрос с обманутыми дольщиками? Есть ли данные об общем их числе в России?
По состоянию на начало 2022 года в едином реестре проблемных объектов по 72 регионам числится 2 189 проблемных объектов общей жилой площадью 13 294 тысяч квадратных метров, из них с заключенными договорами долевого участия – 1 476 проблемных объектов (67%) общей жилой площадью 10 494 тысяч квадратных метров. В целом за 2021 год количество проблемных объектов сократилось на 325 единиц или на 11,4%.
Несмотря на это, ситуация с решением проблем обманутых дольщиков по-прежнему остается крайне сложной, о чем свидетельствуют поступающие в Счетную палату обращения граждан.
– Недавно была интересная дискуссия на госсовете, как сделать нельготную ипотеку доступной для граждан, и возможно ли это в принципе. Какое решение вы тут видите?
Доступность ипотеки во всех странах определяется размером ключевой ставки центрального банка. С учетом текущей непростой ситуации, считаю, что Банк России будет взвешенно подходить к вопросу понижения значения ставки до приемлемых значений в целях недопущения разгона цен на жилье и повышения доступности нельготной ипотеки для граждан.
Но рост стоимости квадратного метра имеет под собой не только объективные причины, особенно на перегретых рынках. И как мы говорили, что льготная ипотека может быть использована для влияния на изменение структуры рынка, например, для снижения доли однокомнатных квартир, так возможно необходимо использовать этот механизм для снижения территориальных диспропорций. Также активную роль в стабилизации цен на жилье могут играть застройщики с "государственным участием", как федеральные, так и региональные.
РИА Новости, 01.07.2022
